2013年，萬科與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大組成的“千億軍團”七雄爭霸，點燃了房地產行業(yè)的沸點。而在千億之后，企業(yè)該如何發(fā)展，行業(yè)又將出現哪些新的趨勢，已成為當下業(yè)內共同研究的課程。
房企將迎更快增速？
2013全年房地產行業(yè)的業(yè)績榜單余溫猶在，各大研究機構、投行便紛紛研究2014年的行業(yè)走勢。綜合各大投行報告來看，多數預計2014年全國的房地產銷售額增速在10%-17%，銷售面積增速為9%-12%。
國泰君安的報告稱：從開發(fā)商的角度來看，2013年只是開發(fā)商高增長的一個起點，從2013年開始一直到2016年，至少是2016年上半年，整個開發(fā)企業(yè)不但是利潤率會持續(xù)回升，銷售收入和利潤結算的增速也是一個持續(xù)往上走的過程。
事實上，各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞銀研究報告稱，萬科在2013年新開工面積為1950萬平方米，預期可推動2014年新推盤面積上升至2000萬平方米，加之2013年末可售住宅存量面積約750萬平米，預計2014年，萬科可售資源總量將接近2750萬平方米，對應金額約3050億元，預計簽約銷售額或將達到2150億元。而據保利地產相關負責人透露，早在2013年底，便開始為2014年的供貨量和具體項目入市做準備，未來將保持公司規(guī)模的穩(wěn)定增長。此外，值得一提的還有同屬“千億軍團”的綠地和萬達，2014年目標直指2000億元。
據一位不愿具名的業(yè)內人士表示，未來房企的規(guī)?；l(fā)展是一定的，只是每年的漲幅會出現波動。
今年千億軍團擴至10家？
從萬科的一家獨大，到與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭霸”，千億房企擴容徹底引爆了2013年的行業(yè)沸點。另外，2013年全年銷售業(yè)績已經超過600億元的華潤置地、世茂地產等標桿房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。
對此，研究機構克爾瑞已有預測：房地產行業(yè)集中度將進一步上升，2014年有望首次出現雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續(xù)擴容。
這個觀點得到蘭德咨詢總裁宋延慶的認同。同時，宋還認為，到2015年，國內千億級房企將達到10家。不過，宋的預言很快就被保利地產副總余英“刷新”。據余英預測，2014年的千億房企就將達到10家。
與此同時，另一個焦點則不約而同指向了“龍頭”之爭。2013年綠地銷售金額已達到1625億元，已經十分接近萬科的1776億元。業(yè)內人士表示，2014年的房地產行業(yè)將極有可能上演“龍爭虎斗”大戲。
行業(yè)前瞻
趨勢1 房企分化進一步加劇
房地產企業(yè)間的兩極分化由來已久，而隨著大房企步入千億后，這一趨勢將會愈演愈烈。分析人士指出，在當前高度市場化的今天，一二線城市土地市場“高熱”，將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。
值得一提的是，僅1月上半月，便有近20家房企先后宣布了海外融資計劃，總融資額超過500億元人民幣。業(yè)內人士分析，在2014年地價高企，房價漲幅逐步回落的市場格局下，兩大因素擠壓必然將造成利潤率逐步走低。特別是在當前全社會貸款利率水平高企的金融形勢下，融資成本的控制能力至關重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽及較豐富的融資渠道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業(yè)受困于調控，融資成本往往較高。
因此，無論是資本實力還是融資能力，都決定了中小型房企將進一步拉開與大型房企的差距。
趨勢2 房企“出海”快馬加鞭
剛剛過去的2013年，成為房企名副其實的“出海年”。截至目前，已經有不少品牌房企開始布局海外房產市場。據相關機構統(tǒng)計，2012年-2013年，房企在海外的房地產項目投資規(guī)模就已達幾百億美元，而這一規(guī)模在未來還將有繼續(xù)擴大的態(tài)勢。2014年伊始，綠地、新華聯便先后宣布了最新的海外投資計劃。此外，萬達集團董事長王健林也表示將會在未來10年內，每年都會有海外投資項目。
記者發(fā)現，當前無論是開發(fā)商直接投資開發(fā)，還是進行股權收購、合作開發(fā)等，或者是去年品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰(zhàn)略布局國際房地產市場，使其在國內規(guī)?；螅杆僭趪H房地產市場上實現品牌全球化、國際化的戰(zhàn)略部署。
此外，隨著海外移民投資新熱潮的來臨，國內龍頭房企也看準了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會，加快布局進度。
趨勢3 回歸核心城市布局
作為千億級房企中少數未在北京大面積布局的恒大地產，終于在2013年搭上了進京快車，并一口氣拿下多個地塊，高舉高打的慣性做法引得業(yè)內外側目。“2013年在北京拿的地塊主要是以配建保障房項目為主，也希望借此來練手；未來，還將更加積極地參與到土地市場中。”據接近恒大人士透露，恒大未來的戰(zhàn)略布局將進一步向一線城市傾斜。
而恒大絕不是個案，目前主流房企回歸一線城市的節(jié)奏正在加快。強調高周轉的運營模式，使得更多開發(fā)商看好一二線城市更為確定的潛在需求。因此，預計2014年一二線城市仍是熱點。有分析人士表示，未來中國具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘袛盗看笾略?0個上下。更多開發(fā)商將會選擇深耕優(yōu)勢區(qū)域，同時適度回歸一二線，尋找優(yōu)質的項目布局發(fā)展。
趨勢4 企業(yè)發(fā)展必然多元化
前兩年，很多實體跨界進入房地產領域備受關注，而這兩年，房企跨界式發(fā)展則成為諸多房企的重要選擇。無論是萬科涉商、保利養(yǎng)老、還是萬達文化、恒大賣水，標桿房企都在以實際行動彰顯著謀變的決心。
2013年，商業(yè)地產受到開發(fā)商追捧，萬科、保利、綠地、雅居樂、碧桂園、首創(chuàng)、華遠、鴻坤等各大房企均加大商業(yè)地產投資。事實上，商業(yè)地產是與房地產開發(fā)結合最緊密的產業(yè)，而房企試水的領域遠不止于此。
隨萬科“聯姻”銀行被賦予里程碑意義之后，不斷有實力地產企業(yè)進入銀行業(yè)。越秀集團旗下的越秀地產分別宣布入股商業(yè)銀行，上市房企新華聯也宣布再次涉足銀行。其實，自2009年開始，房地產金融化呈現加速態(tài)勢，相繼有中國泛?？毓杉瘓F、魯能集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團等涉足銀行業(yè)。業(yè)內人士稱，未來房企的跨界發(fā)展也將更加多元，這對于企業(yè)持續(xù)發(fā)展將提供源源不斷的動力。
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