新年伊始，回顧2013年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)是不平凡的一年。無論是成交表現(xiàn)出的“淡季不淡”，還是旺季頻現(xiàn)的“日光盤”，都奠定著2013年青島樓市“一路高歌猛進(jìn)”的基調(diào)。不久之前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月青島新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲10.5%，縱觀國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年12個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更是可以發(fā)現(xiàn)，青島樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了“華麗麗”的十二連漲。

農(nóng)歷春節(jié)一過，2014年樓市正式拉開帷幕。早前就有樓市“預(yù)言帝”任志強(qiáng)曾在上月發(fā)布預(yù)測(cè)2014年房?jī)r(jià)仍將暴漲。與此同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)上也充斥著李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地房產(chǎn)、鄂爾多斯溫州房?jī)r(jià)即將崩盤的消息。各種觀點(diǎn)充斥著置業(yè)者的視野，那么對(duì)于未知的2014，島城房地產(chǎn)行業(yè)的專家又有何觀點(diǎn)？青島樓市又將作何發(fā)展？日前，新聞網(wǎng)記者采訪了青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江，聽他聊聊對(duì)2014年島城樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)估。

【 2014房?jī)r(jià)上漲理由之一】

力保保障房建設(shè)放開商品房建設(shè)

“2014年乃至未來幾年內(nèi)，青島房?jī)r(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。”青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)龍江在接受記者采訪時(shí)首先表示，縱觀2013年，全年“調(diào)控?zé)o力”。在之前結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議圍繞房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)調(diào)控也只字未提，只提出“努力解決好住房問題，探索適合國(guó)情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式。加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的建設(shè)和供給。”

“由此可以清晰地看到中央關(guān)于解決住房問題的思路是力保保障房建設(shè)、放手商品房建設(shè)。”龍江表示，地方政府和中央加大對(duì)保障房建設(shè)的投入，圓了更多中低收入家庭的安居夢(mèng)，有利于社會(huì)穩(wěn)定。無疑是在為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而對(duì)于商品房，目前及未來幾年內(nèi)都仍將采取市場(chǎng)化運(yùn)作的形式。2013年國(guó)內(nèi)一線城市頻現(xiàn)的土地拍賣熱潮就是一個(gè)良好的例證。

據(jù)了解，2013年，全國(guó)10個(gè)典型城市的土地出讓金收入為7928.9億元，與2012年同期相比增長(zhǎng)了121.8%。從歷年同期情況來看創(chuàng)造了歷史新高。

【2014房?jī)r(jià)上漲理由之二】

基準(zhǔn)地價(jià)將上調(diào)土地出讓底價(jià)將提升

此外龍江還提出，12月初召開的青島市2013年度城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新聽證會(huì)也為2014年房?jī)r(jià)仍將上漲埋下了伏筆。

龍江表示，從12月初由青島市國(guó)土資源和房屋管理局組織召開的城市基準(zhǔn)地價(jià)聽證會(huì)上可以獲悉，從2014年1月1日起，青島基準(zhǔn)地價(jià)將再次上調(diào)，包括住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地在內(nèi)的三類土地基準(zhǔn)價(jià)格均會(huì)有不同程度的上漲。雖然目前還未具體公布上調(diào)價(jià)格，但毋庸置疑的是，基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)將會(huì)影響開發(fā)商的建設(shè)成本。

此次聽證會(huì)首次將黃島（開發(fā)區(qū)）、嶗山、城陽(yáng)、高新區(qū)、保稅港區(qū)等區(qū)域納入市級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍，建立了市區(qū)統(tǒng)一地價(jià)內(nèi)涵的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系。“由此可以看出，此次基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)將會(huì)影響到整個(gè)青島市范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。”龍江表示。

據(jù)了解，所謂基準(zhǔn)地價(jià)，即指對(duì)不同級(jí)別的土地按照不同用途進(jìn)行評(píng)估，并由市、縣以上人民政府公布確定的平均價(jià)格。“土地出讓底價(jià)往往是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)的，最后會(huì)根據(jù)土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因素，綜合評(píng)估而確定。通常而言，基準(zhǔn)地價(jià)越高，土地出讓底價(jià)就有可能抬升。”龍江表示。

【2014房?jī)r(jià)上漲理由之三】

三城聯(lián)動(dòng)房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁日光盤頻現(xiàn)

“島城頻現(xiàn)的日光盤說明剛需置業(yè)需求強(qiáng)勁，加之青島近年來大力發(fā)展西海岸和紅島，新樓盤發(fā)展迅猛，市場(chǎng)供需同樣能夠拉動(dòng)2014年乃至未來的幾年內(nèi)，青島房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”龍江說。

以往8、9月份向來是樓市的淡季，但在2013年，一股強(qiáng)勁的“搶房潮”卻席卷了島城往年淡季的房產(chǎn)市場(chǎng)，不少項(xiàng)目一開盤便被一搶而空。而這些參與“日光”的購(gòu)房者九成以上是購(gòu)房自住的剛需，投資者卻并不多。

龍江分析道，自2012年青島市“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動(dòng)、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團(tuán)發(fā)展”的空間戰(zhàn)略提出以來，引起了社會(huì)的普遍關(guān)注。尤其是以膠州灣為核心的“三城聯(lián)動(dòng)”戰(zhàn)略最為引人關(guān)注。據(jù)了解，青島市“三城聯(lián)動(dòng)”中的三城即指“東岸”、“西岸”和“北岸”。“東岸”是指延續(xù)青島百年歷史文脈，彰顯山海城特色的主城區(qū)市南、市北和李滄區(qū)。“西岸”即指西海岸，包括黃島和老膠南。“北岸”則泛指城陽(yáng)區(qū)及周邊區(qū)域，涵括高新區(qū)膠州灣北部主園區(qū)以及周邊的紅島、上馬、河套和棘洪灘。

龍江表示，“三城聯(lián)動(dòng)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略有效地?cái)U(kuò)大了主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射圈，三個(gè)區(qū)域在功能上相互補(bǔ)充、空間上相互呼應(yīng)，橋隧的開通和地鐵的規(guī)劃就已經(jīng)說明“三城聯(lián)動(dòng)”已經(jīng)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

此外，隨著島城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和西海岸、北岸新城的規(guī)劃，不少國(guó)內(nèi)赫赫有名的房產(chǎn)大鱷紛紛入駐島城，萬科、綠城、萬達(dá)、保利、中海等一大批品牌房企的紛紛涌入也讓其周邊的相關(guān)配套發(fā)生著變化。而這些變化也帶動(dòng)著這些項(xiàng)目周邊的房?jī)r(jià)，今年9月份入駐老膠南的萬達(dá)青島東方影都就是一個(gè)很好的例證。

“隨著青島城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外來人口逐年上升。這些外來人口有了安家的需求，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。”龍江如是說。