2014年伊始，廣州的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了冰火兩重天的奇特景象。一方面是一日連出三地王的企業(yè)熱情，一方面卻是商品房成交十分低迷。

 

根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計顯示，2014年1月,廣州一手住宅十區(qū)兩市網(wǎng)簽5482套，環(huán)比降15.5%，同比跌47.7%，合計面積為63.32萬平方米，這是自2013年以來的月度新低位，相比同是春節(jié)所在的2013年2月也低了一些。

 

而另一面，廣州土地市場剛剛拉開帷幕就已經(jīng)迎來高潮，1月28日，2014年,廣州首場土地拍賣會正式上演，一日竟出了三個地王。

 

對于購房者來說，買還是不買，著實是一個難以捉摸的問題。

 

時代周報記者為此走訪部分樓盤后發(fā)現(xiàn)，雖然市場出現(xiàn)短暫的不景氣，但是鮮有樓盤大面積降價，甚至有售樓人員表示，春節(jié)后原本的折扣也將取消，并會調(diào)高銷售價格。業(yè)內(nèi)專家也對廣州房價表達了極高的信心，“春節(jié)期間成交下降是正?，F(xiàn)象，同比下降只不過是政策調(diào)控下的短暫心理影響而已。”

 

不過，對于依靠高周轉(zhuǎn)從而獲得快速發(fā)展的大多數(shù)房地產(chǎn)而言，資金鏈的安全性，也開始受到了業(yè)界的更多關(guān)注。

 

“穗六條”發(fā)威

 

根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州2014年1月網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)了去年下半年以來的低水平狀態(tài)。

 

其中，中心六區(qū)網(wǎng)簽802套，僅占全市網(wǎng)簽套數(shù)的15%，延續(xù)2013年下半年以來持續(xù)的低水平。外圍區(qū)域依然是成交的主力，增城、從化分別成交1420套和779套，是最多的兩個區(qū)域，合計占比達到4成。有分析認為，“穗六條”的影響開始顯現(xiàn)，以及春節(jié)假期到來，市場熱度回落明顯，全市推新貨樓盤數(shù)量大減，成為網(wǎng)簽量大降的重要原因。

 

“目前"穗六條"限外的規(guī)定和貸款利率持續(xù)上浮的政策對于目前樓市確實有一定抑制。”合富輝煌首席分析師黎文江對時代周報記者表示。面對馬年開局的慘淡，黎表示“意料之中”。其認為，目前樓市延續(xù)了此前成交低迷的趨勢，而未來房企的推盤節(jié)奏將要看春節(jié)后市場的需求情況而定，“可能到3月之后才會明朗。”

 

市場方面的數(shù)據(jù)也顯示，2月份市場將難有作為。數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014年1月，廣州僅32盤入市，同比大跌36%，全新盤降七成；而2月廣州新盤新貨更少，僅12新盤入市，環(huán)比降六成。

 

有業(yè)內(nèi)人士表示，自從2009年開始，廣州樓市無論一手還是二手市場，在新春過后都會出現(xiàn)習慣性漲價，今年開發(fā)商更會嘗試突破僵局，重新測試市場的價格承接能力。不過在市場成交量無法放大的情況下，農(nóng)歷馬年樓價的漲幅不會高過蛇年。但部分彈藥充足的開發(fā)商可能會選擇向上微調(diào)的措施，而一些中小開發(fā)商為了將手上貨量盡快脫手離場，則可能會讓價。

 

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對時代周報記者表示，春節(jié)放假每年都有，不足為慮。“穗六條”也是撓癢癢的政策，影響有限。市場整體資金緊張才是讓人擔憂的，去年四季度開始的成交萎縮不但持續(xù)，而且越演越烈，“我的判斷應該沒問題，現(xiàn)在就剩二季度開始是否會出現(xiàn)以價換量。”

 

房價下行空間有限

 

雖然成交慘淡，但是開發(fā)商并沒有因此大面積優(yōu)惠促銷。時代周報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，部分樓盤甚至表示節(jié)后會調(diào)高銷售價格。據(jù)廣州大道中和中山一路交界處的某樓盤銷售人員介紹，目前在售的超過200平方米的大戶型單位折后均價達到48000元/平方米，比去年底時剛開盤的價格升了約3000元/平方米。銷售人員表示，樓盤在上半年前還將推出一批中等戶型單位，屆時價格至少超過5萬元/平方米。

 

有分析認為，廣州春節(jié)房市成交低迷的原因，可能和穗六條以及房產(chǎn)稅可能出臺的政策效果預期有關(guān)。合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌對此表示，2014年廣州房價將穩(wěn)中有升。他給出了三個方面的原因：一、2013年房價是上漲的趨勢，根據(jù)市場運行規(guī)律，這種趨勢還將持續(xù)；二、2014年經(jīng)濟、貨幣、信貸、房地產(chǎn)政策不會有大的變化，人們對經(jīng)濟有信心，信貸政策雖然不會那么松，但也不會很緊。另外，“穗六條”出臺之后，2014年很難有實質(zhì)性的調(diào)控政策出臺；三、廣州樓市供小于求，需求還是比較大的。

 

對于2014年的樓市調(diào)控政策，龍斌認為，調(diào)控主要是調(diào)整購房者的預期，對大家的心理產(chǎn)生影響，如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策，會不斷有新的消息出來，影響人們的預期，但實質(zhì)性的調(diào)控政策很難出臺。

 

就廣州本地而言，業(yè)內(nèi)普遍認為房價仍具備一定的上漲動力。作為樓價漲幅最大的一線城市之一，廣州的供需缺口仍然較大，短期內(nèi)難以填補是個不爭的事實。當然，由于受調(diào)控政策的影響加上去年的成交量以及樓價都已漲至高位，在“熱”過了頭之后的2014年，預計占據(jù)樓市中交易額最大的住宅市場很難再像去年那般持續(xù)紅火，畢竟，限購、限貸再加上限外的緊箍咒之下，購房者入市動力被削弱了許多。

 

但整體而言，廣州的剛性需求仍然強勁，在此市場基本面并未發(fā)生根本性改變的情況下，有分析認為，房價下調(diào)的空間顯然相當有限。反而在二季度之后，樓市出現(xiàn)回升的勢頭仍屬于大概率事情。

 

資金鏈安全或應備加關(guān)注

 

按照常理，一般上半年土地市場相對比下半年冷清。但今年新年伊始，廣州土地市場便十分火爆。

 

2014年1月28日，廣州今年首場土地拍賣會正式上演，7幅房地產(chǎn)建設用地齊齊亮相，引來22家開發(fā)商進場爭搶，最終6幅地塊成交，合計出讓金額高達58.2734億元，配建保障房和拆遷安置房面積高達21750平方米。

 

對此，亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓認為，前幾年住宅地塊的供應偏少，因此包括宏觀調(diào)控部門、地產(chǎn)界人士都認為樓市調(diào)控應該增加住宅土地供應，所以不少城市都提出要在過去五年的基礎(chǔ)上增加20%的供應。供應的增加對緩解后市的供需結(jié)構(gòu)壓力有比較大的作用，房價在2014年的漲幅將有所緩解。

 

業(yè)內(nèi)人士分析，節(jié)前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢充滿了想像力，預計也將引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)于行業(yè)的遠期考慮與政策安排。北京市土地整理儲備中心在1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動后，市場便普遍將這一動作解讀為監(jiān)管部門可能將對目前土地市場進行“降溫”，未來政策層面或?qū)⒂瓉聿糠终{(diào)整。市場人士分析，房地產(chǎn)市場在2013年處于政策調(diào)控的“潛伏期”，今年調(diào)控政策則有望出臺和落地，而市場在面對多次“狂潮”的洗禮之后或?qū)u趨理性，預計今年一線城市樓市仍將延續(xù)去年前熱后穩(wěn)的全年走勢。

 

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會早前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，雖然2013年各季度的企業(yè)銀行貸款與個人住房按揭貸款數(shù)額沒有出現(xiàn)明顯縮減，但企業(yè)銀行貸款的同比增速在第二、三季度達到高峰后呈急劇下滑態(tài)勢；個人住房按揭貸款同比增速呈大幅回落走勢，第四季度更是出現(xiàn)負增長。

 

“這預示著今后房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)改變，來自銀行等金融機構(gòu)的間接融資的難度和成本預計都將隨之上升。企業(yè)應關(guān)注研究房地產(chǎn)金融制度走向，防范流動性收緊后資金鏈的安全問題。”廣東省房協(xié)分析人士早前在接受媒體采訪時表示。

 

與此同時，2014年開年未達1個月，便已經(jīng)有超過20家房企宣布海外融資計劃，其中不乏萬達、綠城、富力、佳兆業(yè)、龍湖地產(chǎn)等大中型房企，“圈錢”總額已經(jīng)超500億元。除此之外，包括萬科、恒大及越秀地產(chǎn)在內(nèi)的諸多房企，開始直接入股商業(yè)銀行，試圖探索解決資金困境的新路子。

 

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，2014年開年，一、二線市場土地競爭激烈，房企拿地競爭白熱化。其認為，由于國內(nèi)資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局，加上美聯(lián)儲已經(jīng)逐漸開始退出寬松貨幣政策，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說，內(nèi)地房企早先看好的海外融資也在慢慢收窄。“今年各家企業(yè)都比往年更關(guān)注資金安全。”