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  • 廣州房地產(chǎn)業(yè)“冰火兩重天” 連出地王VS樓市遇冷

    2014年02月13日 16:16
    來源:時代周報
    2014年伊始,廣州的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了冰火兩重天的奇特景象。一方面是一日連出三地王的企業(yè)熱情,一方面卻是商品房成交十分低迷。
     
    根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計顯示,2014年1月,廣州一手住宅十區(qū)兩市網(wǎng)簽5482套,環(huán)比降15.5%,同比跌47.7%,合計面積為63.32萬平方米,這是自2013年以來的月度新低位,相比同是春節(jié)所在的2013年2月也低了一些。
     
    而另一面,廣州土地市場剛剛拉開帷幕就已經(jīng)迎來高潮,1月28日,2014年,廣州首場土地拍賣會正式上演,一日竟出了三個地王。
     
    對于購房者來說,買還是不買,著實是一個難以捉摸的問題。
     
    時代周報記者為此走訪部分樓盤后發(fā)現(xiàn),雖然市場出現(xiàn)短暫的不景氣,但是鮮有樓盤大面積降價,甚至有售樓人員表示,春節(jié)后原本的折扣也將取消,并會調(diào)高銷售價格。業(yè)內(nèi)專家也對廣州房價表達了極高的信心,“春節(jié)期間成交下降是正?,F(xiàn)象,同比下降只不過是政策調(diào)控下的短暫心理影響而已。”
     
    不過,對于依靠高周轉(zhuǎn)從而獲得快速發(fā)展的大多數(shù)房地產(chǎn)而言,資金鏈的安全性,也開始受到了業(yè)界的更多關(guān)注。
     
    “穗六條”發(fā)威
     
    根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,廣州2014年1月網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)了去年下半年以來的低水平狀態(tài)。
     
    其中,中心六區(qū)網(wǎng)簽802套,僅占全市網(wǎng)簽套數(shù)的15%,延續(xù)2013年下半年以來持續(xù)的低水平。外圍區(qū)域依然是成交的主力,增城、從化分別成交1420套和779套,是最多的兩個區(qū)域,合計占比達到4成。有分析認為,“穗六條”的影響開始顯現(xiàn),以及春節(jié)假期到來,市場熱度回落明顯,全市推新貨樓盤數(shù)量大減,成為網(wǎng)簽量大降的重要原因。
     
    “目前"穗六條"限外的規(guī)定和貸款利率持續(xù)上浮的政策對于目前樓市確實有一定抑制。”合富輝煌首席分析師黎文江對時代周報記者表示。面對馬年開局的慘淡,黎表示“意料之中”。其認為,目前樓市延續(xù)了此前成交低迷的趨勢,而未來房企的推盤節(jié)奏將要看春節(jié)后市場的需求情況而定,“可能到3月之后才會明朗。”
     
    市場方面的數(shù)據(jù)也顯示,2月份市場將難有作為。數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,2014年1月,廣州僅32盤入市,同比大跌36%,全新盤降七成;而2月廣州新盤新貨更少,僅12新盤入市,環(huán)比降六成。
     
    有業(yè)內(nèi)人士表示,自從2009年開始,廣州樓市無論一手還是二手市場,在新春過后都會出現(xiàn)習慣性漲價,今年開發(fā)商更會嘗試突破僵局,重新測試市場的價格承接能力。不過在市場成交量無法放大的情況下,農(nóng)歷馬年樓價的漲幅不會高過蛇年。但部分彈藥充足的開發(fā)商可能會選擇向上微調(diào)的措施,而一些中小開發(fā)商為了將手上貨量盡快脫手離場,則可能會讓價。
     
    方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志對時代周報記者表示,春節(jié)放假每年都有,不足為慮。“穗六條”也是撓癢癢的政策,影響有限。市場整體資金緊張才是讓人擔憂的,去年四季度開始的成交萎縮不但持續(xù),而且越演越烈,“我的判斷應該沒問題,現(xiàn)在就剩二季度開始是否會出現(xiàn)以價換量。”
     
    房價下行空間有限
     
    雖然成交慘淡,但是開發(fā)商并沒有因此大面積優(yōu)惠促銷。時代周報記者在走訪中發(fā)現(xiàn),部分樓盤甚至表示節(jié)后會調(diào)高銷售價格。據(jù)廣州大道中和中山一路交界處的某樓盤銷售人員介紹,目前在售的超過200平方米的大戶型單位折后均價達到48000元/平方米,比去年底時剛開盤的價格升了約3000元/平方米。銷售人員表示,樓盤在上半年前還將推出一批中等戶型單位,屆時價格至少超過5萬元/平方米。
     
    有分析認為,廣州春節(jié)房市成交低迷的原因,可能和穗六條以及房產(chǎn)稅可能出臺的政策效果預期有關(guān)。合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌對此表示,2014年廣州房價將穩(wěn)中有升。他給出了三個方面的原因:一、2013年房價是上漲的趨勢,根據(jù)市場運行規(guī)律,這種趨勢還將持續(xù);二、2014年經(jīng)濟、貨幣、信貸、房地產(chǎn)政策不會有大的變化,人們對經(jīng)濟有信心,信貸政策雖然不會那么松,但也不會很緊。另外,“穗六條”出臺之后,2014年很難有實質(zhì)性的調(diào)控政策出臺;三、廣州樓市供小于求,需求還是比較大的。
     
    對于2014年的樓市調(diào)控政策,龍斌認為,調(diào)控主要是調(diào)整購房者的預期,對大家的心理產(chǎn)生影響,如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策,會不斷有新的消息出來,影響人們的預期,但實質(zhì)性的調(diào)控政策很難出臺。
     
    就廣州本地而言,業(yè)內(nèi)普遍認為房價仍具備一定的上漲動力。作為樓價漲幅最大的一線城市之一,廣州的供需缺口仍然較大,短期內(nèi)難以填補是個不爭的事實。當然,由于受調(diào)控政策的影響加上去年的成交量以及樓價都已漲至高位,在“熱”過了頭之后的2014年,預計占據(jù)樓市中交易額最大的住宅市場很難再像去年那般持續(xù)紅火,畢竟,限購、限貸再加上限外的緊箍咒之下,購房者入市動力被削弱了許多。
     
    但整體而言,廣州的剛性需求仍然強勁,在此市場基本面并未發(fā)生根本性改變的情況下,有分析認為,房價下調(diào)的空間顯然相當有限。反而在二季度之后,樓市出現(xiàn)回升的勢頭仍屬于大概率事情。
     
    資金鏈安全或應備加關(guān)注
     
    按照常理,一般上半年土地市場相對比下半年冷清。但今年新年伊始,廣州土地市場便十分火爆。
     
    2014年1月28日,廣州今年首場土地拍賣會正式上演,7幅房地產(chǎn)建設用地齊齊亮相,引來22家開發(fā)商進場爭搶,最終6幅地塊成交,合計出讓金額高達58.2734億元,配建保障房和拆遷安置房面積高達21750平方米。
     
    對此,亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓認為,前幾年住宅地塊的供應偏少,因此包括宏觀調(diào)控部門、地產(chǎn)界人士都認為樓市調(diào)控應該增加住宅土地供應,所以不少城市都提出要在過去五年的基礎(chǔ)上增加20%的供應。供應的增加對緩解后市的供需結(jié)構(gòu)壓力有比較大的作用,房價在2014年的漲幅將有所緩解。
     
    業(yè)內(nèi)人士分析,節(jié)前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢充滿了想像力,預計也將引發(fā)監(jiān)管部門關(guān)于行業(yè)的遠期考慮與政策安排。北京市土地整理儲備中心在1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動后,市場便普遍將這一動作解讀為監(jiān)管部門可能將對目前土地市場進行“降溫”,未來政策層面或?qū)⒂瓉聿糠终{(diào)整。市場人士分析,房地產(chǎn)市場在2013年處于政策調(diào)控的“潛伏期”,今年調(diào)控政策則有望出臺和落地,而市場在面對多次“狂潮”的洗禮之后或?qū)u趨理性,預計今年一線城市樓市仍將延續(xù)去年前熱后穩(wěn)的全年走勢。
     
    廣東省房地產(chǎn)協(xié)會早前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,雖然2013年各季度的企業(yè)銀行貸款與個人住房按揭貸款數(shù)額沒有出現(xiàn)明顯縮減,但企業(yè)銀行貸款的同比增速在第二、三季度達到高峰后呈急劇下滑態(tài)勢;個人住房按揭貸款同比增速呈大幅回落走勢,第四季度更是出現(xiàn)負增長。
     
    “這預示著今后房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境將發(fā)生本質(zhì)改變,來自銀行等金融機構(gòu)的間接融資的難度和成本預計都將隨之上升。企業(yè)應關(guān)注研究房地產(chǎn)金融制度走向,防范流動性收緊后資金鏈的安全問題。”廣東省房協(xié)分析人士早前在接受媒體采訪時表示。
     
    與此同時,2014年開年未達1個月,便已經(jīng)有超過20家房企宣布海外融資計劃,其中不乏萬達、綠城、富力、佳兆業(yè)、龍湖地產(chǎn)等大中型房企,“圈錢”總額已經(jīng)超500億元。除此之外,包括萬科、恒大及越秀地產(chǎn)在內(nèi)的諸多房企,開始直接入股商業(yè)銀行,試圖探索解決資金困境的新路子。
     
    對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,2014年開年,一、二線市場土地競爭激烈,房企拿地競爭白熱化。其認為,由于國內(nèi)資金面全年趨緊已經(jīng)成為定局,加上美聯(lián)儲已經(jīng)逐漸開始退出寬松貨幣政策,這對房地產(chǎn)行業(yè)來說,內(nèi)地房企早先看好的海外融資也在慢慢收窄。“今年各家企業(yè)都比往年更關(guān)注資金安全。”
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