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  • 地產(chǎn)商紛紛喊利潤薄:錢都被政府和金融機(jī)構(gòu)拿走了

    2014年02月13日 16:19
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    2014年亞布力中國企業(yè)家論壇第十四屆年會(huì)2月11日至14日在黑龍江亞布力召開,本屆年會(huì)主題為“市場(chǎng)的決定作用--理念與行動(dòng)”,東方財(cái)富網(wǎng)全程直播。名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)劉道明在“房?jī)r(jià)與市場(chǎng)”分論壇上透露,地價(jià)占了房?jī)r(jià)的比例超過1/3,首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光也稱,房地產(chǎn)公司賺一百塊錢當(dāng)中,大概交61塊稅金。
     
    以下為對(duì)話實(shí)錄:
     
    劉道明:還有一個(gè),我覺得現(xiàn)在目前我們房?jī)r(jià)的上漲或者是下調(diào),還有另外一種因素,就是我們看這個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成,地價(jià)、資金,原材料,人工和稅費(fèi)。實(shí)際上現(xiàn)在目前很多不了解的,以為房地產(chǎn)都是發(fā)洋財(cái)?shù)?,?shí)際房地產(chǎn)的利潤已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度了,其實(shí)并不是開發(fā)商投資賺了很多錢。這里面一個(gè)地價(jià),地價(jià)占了房?jī)r(jià)的1/3還多,這個(gè)是政府拿走的;第二個(gè)是稅金,萬科大家都知道,萬科一年是賺幾十億利潤,稅金可能是幾百億。
     
    劉曉光:稅金大概是這樣,一百塊錢當(dāng)中,大概交60多塊錢稅。
     
    劉道明:稅金比例大了很多。
     
    劉曉光:我們掙了100塊錢大概有61塊錢是稅金。
     
    劉道明:所以一般同志不知道房?jī)r(jià)這么高是什么原因,實(shí)際上政府的稅金占的比例是最大的之后是土地出讓金。你把人工成本,資金成本,資金成本金融機(jī)構(gòu)拿走了,我們賺辛苦費(fèi),有時(shí)候還根本就賺不到錢。我今年賣了50億,實(shí)際上我利潤只有幾千萬,極其薄的利益。但是外面一半的同志不知道這個(gè)情況。這樣一種情況下,我們都說房?jī)r(jià)漲了,漲到哪里去了,錢到哪里去了。
     
    劉曉光:政府可能會(huì)有新房地產(chǎn)調(diào)控政策
     
    北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉曉光在演講時(shí)表示,隱約感覺到,政府還可能有新的調(diào)控政策。“如果說還要有新的調(diào)控政策,再加上今年影子銀行的治理,地方債務(wù)的治理,資金的緊缺,對(duì)今年的房地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)大的問題,我們可能要應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)了”。
     
    任志強(qiáng):今年房?jī)r(jià)增幅將大幅度下滑
     
    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在演講中表示,今年房?jī)r(jià)增幅將大幅度下滑,估計(jì)比GDP略高。
     
    任志強(qiáng):所以說拿2014年跟2013年比,我們認(rèn)為是增幅會(huì)大幅下滑,增幅是兩個(gè):一個(gè)是房?jī)r(jià)增幅,一個(gè)是減量增幅。去年這個(gè)數(shù)都是20%多,年初是70%多,到年底仍然是保持20%兩位數(shù)的增長(zhǎng),或者是更低一點(diǎn)。一位數(shù)和兩位數(shù)的概念,差距可能是成倍的差距,感覺上可能是成倍的差距。去年我們大概12億平方米,8萬多億的銷售額,即使增加10%,量也很大,因?yàn)?0%就是1億2了;5%也不少,因?yàn)槟憔S持的基數(shù)很大,基數(shù)很大,總量也很大。12億平方米相當(dāng)于多少,相當(dāng)于全世界的3/4,數(shù)字就這么巨大。所以說不用考慮。
     
    趙長(zhǎng)甲:房?jī)r(jià)沒有任何理由下降
     
    上海長(zhǎng)甲集團(tuán)董事長(zhǎng)趙長(zhǎng)甲:說房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降的問題,我說是不會(huì)降,因?yàn)樗鼪]有任何理由使房?jī)r(jià)降下來。房?jī)r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)降得下來,土地幾乎是每一次拍賣都是上升的,勞動(dòng)用工每一次都在增加,幾乎開發(fā)企業(yè)簽的這個(gè)用工包裝的合同,最后結(jié)算的時(shí)候還是要增加費(fèi)用的,那財(cái)政也沒有降下來。貨幣的發(fā)行在不斷的增加,如果說有戰(zhàn)爭(zhēng)的話,那可能會(huì)降下來。
     
    姜明:本屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控非常慎重
     
    天明集團(tuán)董事長(zhǎng)姜明:因?yàn)檎{(diào)控不調(diào)控根據(jù)它價(jià)格的上漲幅度,那么其實(shí)總理說了,有一個(gè)區(qū)間,在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)不會(huì)出手,拋開這個(gè)區(qū)間會(huì)有一個(gè)調(diào)整。我個(gè)人的感覺,新一屆政府對(duì)行政調(diào)控會(huì)非常的慎重,因?yàn)樗呀?jīng),總理本身是一個(gè)堅(jiān)定的市場(chǎng)化的趨向,放給市場(chǎng),放給社會(huì),放給企業(yè),不到萬不得已的時(shí)候,不會(huì)輕易的用這樣調(diào)控的手。
     
    艾路明:應(yīng)取消房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管
     
    武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)艾路明:去年也是在這開會(huì),我當(dāng)時(shí)膽大妄為,做了一個(gè)預(yù)測(cè),當(dāng)時(shí)說十八大以后,房?jī)r(jià)會(huì)放開,就不會(huì)控制了。但是我想呢?今天我覺得似乎看到了這樣的希望,就是在三中全會(huì)以后,已經(jīng)很明確的提出來,市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里面以市場(chǎng)為決定性的因素在起作用,如果是真正要讓市場(chǎng)起到?jīng)Q定性作用的話,我覺得所有的監(jiān)管措施是否有必要就值得懷疑了。更簡(jiǎn)單的是,我覺得就取消掉監(jiān)管。政府要做你該做的事情,比方說保障房的事情是你需要做的,土地制度的事情是你需要改革的,這樣的問題解決好,房?jī)r(jià)的問題怎么樣是市場(chǎng)自己選擇的過程。
     
    劉道明:房?jī)r(jià)跌第一風(fēng)險(xiǎn)在銀行第二在政府
     
    名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)劉道明在演講時(shí)表示,真正房?jī)r(jià)跌下來,銀行是第一風(fēng)險(xiǎn),政府是第二風(fēng)險(xiǎn)。
     
    我認(rèn)為2014年還是上漲比較平穩(wěn)的一個(gè)年頭,宏觀經(jīng)濟(jì)壞不壞到哪去,好也不會(huì)太好。剛需沒有太大的改變,基本沒有太大改變的時(shí)候,房?jī)r(jià)也不會(huì)有太多的改變。我們現(xiàn)在目前的,說了是市場(chǎng)調(diào)控,但是2014年來說,它也沒有出什么不調(diào)或者是調(diào),只是說對(duì)這塊政府出的東西少了,政府說今天說什么政策,明天說什么政策,也就是一個(gè)房產(chǎn)稅的問題,說了這么多年,我看一時(shí)半會(huì)也不會(huì)出來。影響房?jī)r(jià)的因素沒有太多太明顯的東西,所以只能說是差不多?,F(xiàn)在任何人說肯定漲,肯定跌,都是那些學(xué)者們,專家們坐在屋里面憑想象,他希望房?jī)r(jià)漲50%,他希望房?jī)r(jià)漲高一點(diǎn),有的投資了希望漲高一點(diǎn),我的房子可以賺錢;有的說這個(gè)開發(fā)商一下把他們搞破產(chǎn),跌50%,都回到解放前去,實(shí)際上是一個(gè)心理問題,不是一個(gè)實(shí)際的問題。所以有很多東西,網(wǎng)上也有說這個(gè)專家說,那個(gè)專家說,其實(shí)很多東西并不一定真是專家說的,但是它影響著一些不太清楚這個(gè)市場(chǎng)本真的一些老百姓的購房需求,老百姓可能想漲我就趕快先買,不漲我就等落價(jià)再買,可能是一個(gè)理想的期望。除了開發(fā)商希望它漲以外,誰都希望它跌價(jià),就買房人都希望跌價(jià),就是已經(jīng)有房的不一定希望跌,剛才我們何先生說是房?jī)r(jià)是漲是跌,我手上3套房子,是賣還是買,實(shí)際上他關(guān)心的是這個(gè)?我說你賣也不會(huì)吃虧,你不賣也不會(huì)吃多少虧。他說房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)出,我說房產(chǎn)稅一時(shí)半會(huì),我估計(jì)2014年出不來,2015年能不能出來,不好說。所以大家把實(shí)際情況一分析,它也就只能得出這個(gè)結(jié)論,誰都說不出來。
     
    徐曉亮:做房地產(chǎn)要順勢(shì)而為
     
    從經(jīng)濟(jì)上來說,諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)的獲獎(jiǎng)?wù)咚沟俑窭恼f,21世紀(jì)全球經(jīng)濟(jì)看兩件事情,第一個(gè)是美國,第二個(gè)是中國的新興城鎮(zhèn)化,這個(gè)我們認(rèn)為是一個(gè)機(jī)會(huì),整個(gè)中國太大了,大城市,超級(jí)城市,城市群,城鎮(zhèn)群,現(xiàn)在整個(gè)這一輪呢也起來了,這樣起來的話,也沒有什么機(jī)會(huì)。從復(fù)星研究,我們認(rèn)為還是想做順勢(shì)的事情,這個(gè)順勢(shì)的里面,有5個(gè)內(nèi)容是我們重點(diǎn)要做的:
     
    一個(gè)是在健康,一個(gè)是在文化,一個(gè)在金融,一個(gè)在旅游,還有一個(gè)在物流商貿(mào)。
     
    這五個(gè)是伴隨新型城鎮(zhèn)化起來,產(chǎn)業(yè)升級(jí),消費(fèi)升級(jí),這些城市功能升級(jí)當(dāng)中的機(jī)會(huì)。所以我們提出了一個(gè)命題,叫“怎么做一個(gè)蜂巢城市”,就是產(chǎn)城能夠融合的。
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