“這里是東門，生意還勉強過得去。”在羅湖區(qū)東門華潤1234space商場經(jīng)營眼鏡生意的陳先生對證券時報記者表示，“這里是東門商業(yè)圈地鐵上蓋物業(yè)，商場定位與附近主要的一些購物中心有所差異，所以來這購物的年輕人比較多。”盡管如此，陳先生也感到經(jīng)營壓力非常大。“現(xiàn)在深圳不同區(qū)的購物中心越蓋越多，而且越來越多的人選擇在網(wǎng)上買東西，實體店一定程度上淪為了網(wǎng)店的試衣間，為了留住客人，商城和我們都做了很多調(diào)整——提供更多體驗式的服務(wù)留住顧客。”

 

近些年來，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷“井噴式”發(fā)展后，隱隱呈現(xiàn)過剩的態(tài)勢。蘇州市政府發(fā)布了馬年首個地方房地產(chǎn)市場新政策，多年來一直脫離調(diào)控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調(diào)控范疇。商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷“井噴式”發(fā)展后，如何化解其供需矛盾背后隱藏的風(fēng)險，已經(jīng)成為各地面臨的緊要問題，深圳也同樣存在這個問題。

 

世聯(lián)行近日發(fā)布的《2013中國50城市綜合體戰(zhàn)略地圖》顯示，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，11個城市綜合體規(guī)模（除住宅外）超過1000萬平方米。其中，2013年深圳的城市綜合體規(guī)模（除住宅外）已達(dá)800萬平方米，其中60萬平方米的大型項目占比10%。高力國際研究顯示，2014年深圳預(yù)計有約10座大型購物中心將正式開業(yè)，包括觀瀾湖新城、世紀(jì)匯、深圳中心、九方中心及卓越城購物中心等，共計約150萬平方米新增供應(yīng)投放市場，相當(dāng)于整個深圳市場現(xiàn)有存量的60%。受新增供應(yīng)體量巨大的影響，空置率水平預(yù)計會上升。

 

在福田區(qū)某購物中心，記者注意到，除了一樓稍有人氣外，二樓、三樓少有商家入駐，基本處于閑置狀態(tài)。隨著近幾年購物中心越來越多，記者發(fā)現(xiàn)像這樣人氣低迷的購物中心并不在少數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近四五年深圳商業(yè)地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，面臨供過于求的壓力，一方面行業(yè)內(nèi)競爭壓力越來越大，另一方面還要應(yīng)對移動互聯(lián)網(wǎng)時代商業(yè)環(huán)境的改變，未來商城之間的分化只會越來越明顯。

 

在新的商業(yè)環(huán)境下，深圳傳統(tǒng)購物中心正在轉(zhuǎn)型。記者注意到，去年以來，深圳不少購物中心在商戶方面的調(diào)整力度加大，更多選擇美容美發(fā)、餐飲、兒童、休閑娛樂等體驗式業(yè)態(tài)，打造吃喝玩樂一條龍的服務(wù)環(huán)境。在華潤1234space商場，記者發(fā)現(xiàn)商城引進(jìn)的部分特色餐飲店吸引了不少人氣，盡管是工作日中午時段，但部分餐飲店門口仍需要排長隊。

 

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長（財苑）龍斌認(rèn)為，開發(fā)綜合體需要注入新的理念，適應(yīng)新的時代環(huán)境，重視“體驗式消費”，在商城業(yè)態(tài)的配比上需要根據(jù)地段調(diào)整比例，打造自身的特色。

 

此外，深圳商業(yè)地產(chǎn)也開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異化調(diào)整，向著多資源跨界整合發(fā)展，一些購物中心更是紛紛涉足極具特色的線上電商服務(wù)。以天虹商場為例，該商場對外宣稱，企業(yè)已整合了“天虹”和“君尚”雙品牌60余家門店，線下為購物中心和百貨店，線上為PC端“網(wǎng)上天虹”、移動端“天虹微店”和“天虹微信”，線上線下無縫鏈接，打造出完整的全渠道產(chǎn)品。有市場人士也認(rèn)為，這類型線上線下的商業(yè)結(jié)合未來幾年在國內(nèi)會越來越多地涌現(xiàn)，成為主要的消費潮流。

 

高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認(rèn)為，電商的發(fā)展雖然抑制了商業(yè)地產(chǎn)中書店、服裝店、鞋店等業(yè)態(tài)的發(fā)展，但也會加速促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的改善和升級，反而會給商業(yè)地產(chǎn)帶來一個全新的發(fā)展機(jī)遇。

 

世邦魏理仕預(yù)測，在經(jīng)濟(jì)增速沒有明顯改善和電商的持續(xù)沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)市場壓力加劇，新商場將普遍延長試營業(yè)期并增加體驗性消費。與此同時，購物中心也將選擇降低門檻引進(jìn)本地服裝品牌和餐飲等體驗型業(yè)態(tài)。