春節(jié)過后，“中國房價暴跌論”又在網(wǎng)絡熱傳，加之香港部分樓盤大幅降價，內(nèi)地房價看空論頓時升溫。

 

唱空論頻出

 

“中國房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴重1000倍，甚至更糟。”2011年，華爾街著名空頭大師詹姆斯·查諾斯的一句話，曾讓中國房地產(chǎn)企業(yè)毛骨悚然。在經(jīng)過2013年大豐收之后，馬年年初，新一波房地產(chǎn)的“唱空”似乎再度來襲。

 

萬科集團董事長王石近期對樓市的表態(tài)引人關注。在接受媒體采訪時，王石用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時的表態(tài)。此前，香港首富李嘉誠拋售了內(nèi)地410億港元的資產(chǎn)。對此，王石在微博上表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

 

一直唱高房價的任志強對于今年房地產(chǎn)的增長也不持樂觀態(tài)度。日前在“2014亞布力中國企業(yè)家論壇第十四屆年會”上，任志強表示，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”

 

事實上，早在去年年底，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2013—2014)》。報告預測，一、二線城市房價最快將在2014年第一季度短線見頂。高盛去年12月17日發(fā)布策略報告稱，2014年中國房地產(chǎn)進入調(diào)整階段。

 

拋售與成交下滑

 

在房地產(chǎn)唱空論泛起的同時，近期香港樓市打折出售、內(nèi)地一線城市1月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)也再度引起各界注意。

 

自去年8月以來，自稱“永遠不賺最后一個銅板”的李嘉誠控制的長和系便開始拋售國內(nèi)不動產(chǎn)，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、12月其旗下ARA基金向江蘇三胞集團出售南京的國際金融中心大廈，預計售價30億元。而今年年初，李嘉誠之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。

 

香港另一大地產(chǎn)巨頭新鴻基也于2月10日降價出售。2月10日，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房價格10%至15%。如果算上項目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會會員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項目價格最高降幅可達40%。

 

對此，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，雖然內(nèi)地樓市與香港樓市相對獨立，但是不能否認會造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導下同時作用于內(nèi)地；另一方面，對本就易受影響的內(nèi)地購房者的心理預期，影響更為明顯。

 

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。同時，6908套的月成交量也僅高于2012年1月“熊市”時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽，近9年以來元月商品住宅銷量出現(xiàn)的第二低位。

 

根據(jù)中國指數(shù)研究院對1月43個主要城市住宅市場交易情況的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，超九成城市樓市成交量環(huán)比下跌。具體來看，43個城市中蚌埠下跌幅度最大，為56.78%；其次是大連，下跌53.11%。此外深圳降幅為44.4%；北京為36.8%；上海為30.65%。

 

北京樓市相對樂觀

 

相比專家學者對于樓市走勢的爭論，來自北京樓市的銷售人員卻對今年樓市表示樂觀。“我們的項目打算3月底入市，目前蓄客情況比我們預期的還要好。”大興一樓盤銷售負責人向記者表示，“今年北京的新項目會增多，但是市場需求同樣強烈。因此，我們對市場判斷還是比較樂觀，應該是一個平穩(wěn)增長。”

 

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，今年商品住宅漲字當頭，主要原因在于自住型商品房用地的大量推出，擠占了不限定銷售價格的純商品住宅的用地量，特別是去年末北京達到競價上限轉(zhuǎn)而競建自住型商品房面積的土地出讓方式，更使得純商品住宅供應面積減少、成本上升，高昂的土地成本是房價上漲的推手之一。

 

報告

 

去年房價收入比高于合理區(qū)間樓市是否有泡沫，房價收入比是一個指標。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院最近發(fā)布的《2013年全國房價收入比年度報告》顯示，2013年，全國新建商品住宅成交均價達5851元/平方米，同比增長7.7%，增幅比2012年縮小0.7個百分點，房價漲幅有所收窄。盡管2013年一線城市和部分二線城市樓市表現(xiàn)較好，但受經(jīng)濟欠發(fā)達、人口導入慢、供大于求等因素的影響，廣大三四線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較弱。2013年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，比上年名義增長9.7%，比2012年名義增幅收窄了近3個百分點，增幅連續(xù)兩年出現(xiàn)回落。這受整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展的影響較大。根據(jù)房價收入比計算公式，得出2013年全國商品住宅房價收入比為7.3，與2012年的7.3持平，這主要是因為房價漲幅和人均可支配收入漲幅均有所收窄導致的。從房價收入比的絕對水平看，仍略高于6-7的合理區(qū)間，穩(wěn)定房價的壓力依然存在。

 

報告同時指出，2013年的7.3略微偏高，仍然沒有回歸到與居民收入相匹配的水平，但尚不能據(jù)此定性當前全國房價存在較大泡沫，更不可能在未來二三年崩盤。報告預計今年一二線城市難以延續(xù)2013年樓市火爆的情況，而三四線城市更不可能明顯走高，今年全國房價漲幅將有所回落，預計全年房價漲幅為7%，今年全國房價收入比將與2013年基本持平，仍為7.3。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示，2013年土地市場的火爆接近瘋狂，地王頻現(xiàn)，此外優(yōu)質(zhì)地塊稀缺加大房企競爭。根據(jù)易居研究院監(jiān)測的10個典型城市來看，多地在春節(jié)后紛紛發(fā)布供地公告，新年首月土地市場延續(xù)活躍態(tài)勢，土地成交均價繼續(xù)上行，并已持續(xù)16個月同比正增長，再次刷新歷史紀錄。2013年成交的大量土地今年將陸續(xù)形成產(chǎn)品進入市場，從而增加新房市場供應，一方面供應加大將使得去化壓力增大，資金回籠力度將難以復制去年；另一方面會加劇房企間的競爭，在一定程度上抑制房價上漲，影響房企收益。

 

觀點

 

2014年房地產(chǎn)走勢眾說紛紜

 

“今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動之后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出?，F(xiàn)在這個問題非常突出，金融部門都在做準備，大家都說今年實體經(jīng)濟要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題”。中國社科院副院長李揚在日前的經(jīng)濟形勢座談會上表示。

 

“去年開工到現(xiàn)在超過60億平方米，數(shù)量是非常大的。很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。我們認為可能是普遍下降，但是我們不認為是負增長，還是正增長，增幅大幅下滑。你要拿增幅和增幅比，去年是20，今年連10都不到，下降幅度非常大，但還是增長。”華遠地產(chǎn)董事長任志強在“2014亞布力中國企業(yè)家論壇第十四屆年會”上表示。

 

國際評級機構(gòu)穆迪最新《中國房地產(chǎn)市場焦點》的報告中預計2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落，原因是2013年底的基數(shù)較高，而且房地產(chǎn)業(yè)具有周期性。經(jīng)歷了2013年極為強勁的增長后，預計今年中國房地產(chǎn)市場和評級開發(fā)商的合約銷售額同比增長率將降至10%左右。