70年后，還是自己房子的主人

我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長(zhǎng)于這 個(gè)年限。這個(gè)問題對(duì)于私人購房尤其顯得重要，不少業(yè)主在購房時(shí)不禁產(chǎn)生疑問：當(dāng)使用期限到了之后，房子還屬于自己?jiǎn)??！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅 建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確 的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，這使得住宅業(yè)主感到安心。自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖 突問題，消除了二手房購買者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權(quán)法》沒有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相 關(guān)問題，對(duì)商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動(dòng)續(xù)期也沒有具體規(guī)定，不過，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律、法規(guī)將對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。房 屋產(chǎn)權(quán)可以保值、增值。

房屋自身的價(jià)值是隨時(shí)間的推移而遞減的，而土地是不可再生資源，所以房地產(chǎn)增值指的是土地的增值。土地永遠(yuǎn)是國家的，因此增值不是個(gè)人房產(chǎn)的增 值，而是國家擁有的土地的增值。產(chǎn)權(quán)人只有在短期內(nèi)在適當(dāng)時(shí)機(jī)將因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而價(jià)格上漲的房屋出售，才能兌現(xiàn)增值。這種投資的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，也是不容易把 握的。

房屋產(chǎn)權(quán)可以傳給子孫后代

事實(shí)上，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋所占有的土地的使用權(quán)，是國家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)專賣給客戶。國家 規(guī)定土地產(chǎn)權(quán)絕對(duì)不出讓，而土地的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，最高只有70年。房地產(chǎn)開發(fā)商的使用權(quán)也是有一定出讓年限的，最高只有50年。但是，在現(xiàn) 實(shí)生活中，沒有一家開發(fā)商會(huì)向客戶說明他出售的只是50年的房產(chǎn)，50年后國家將無償收回土地及土地上的所有建筑物。屆時(shí)，如客戶或開發(fā)商依然想擁有房 產(chǎn)，則須再補(bǔ)交以后若干年限的土地使用費(fèi)，當(dāng)然那時(shí)土地已經(jīng)增值了。從這一點(diǎn)看，產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)都不是永久的。“土地使用權(quán)”=“房屋產(chǎn)權(quán)”

事實(shí)上，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年，購房人取得的商品房產(chǎn)權(quán)必須也只能建立在 70年土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流通。商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項(xiàng) 目，購房者必然面臨“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問題。