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  • 部分地王項目或?qū)摹梆W餅”變“陷阱”

    2014年03月01日 15:01
    來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道

    1.5線城市杭州的多個項目降價,引發(fā)強烈關(guān)注。

    于此,中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對市場的判斷并不悲觀,“目前還不存在房價全面下降的信號,杭州、溫州等多地的房價調(diào)整不過是基于供求關(guān)系和市場狀態(tài)的一種調(diào)整,不會大范圍鋪開。”其在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪時如是說。

    不過,對于庫存量偏大的城市和部分“地王”項目,陳國強提醒,會存在一定的風(fēng)險。“隨著品牌房企趨勢性的回歸一二線,對土地市場帶來擠壓,并帶來地價的虛高,”陳國強表示,在市場轉(zhuǎn)向時,高地價項目尤其是地王項目不排除存在“餡餅”變“陷阱”的風(fēng)險。

    杭州降價不會大面積鋪開

    《21世紀(jì)》:如何看待杭州的部分樓盤降價現(xiàn)象,是否會鋪開?

    陳國強:杭州的降價只是某些區(qū)域,部分企業(yè)的下調(diào)行為,其中高調(diào)降價的兩個項目主要位于城北區(qū)域,屬于杭州的遠郊板塊,主城區(qū)內(nèi)的項目價格還是比較堅挺。

    個人認為,短期內(nèi)不會大面積鋪開,的確有可能出現(xiàn)部分公司跟著降價或者部分區(qū)域因為供應(yīng)量偏大,上市時間集中帶來的房企下調(diào)價格的情況,但是杭州整體市場還是比較穩(wěn)健的。

    《21世紀(jì)》:有市場悲觀者認為,部分地方存量過高的樓市或?qū)⒃?014年崩盤?你是否認可?原因是什么?

    陳國強:首先要看怎么去理解“崩盤”,溫州持續(xù)20多個月的市場低迷和價格下跌,算不算得上崩盤?

    如果按字面理解,我個人感覺是不會崩盤,2014年,市場會出現(xiàn)局部的調(diào)整,對于供應(yīng)規(guī)模過大,需求偏低的城市,可能會在2014年進入一個調(diào)整階段。

    杭州之所以受關(guān)注,主要緣于其城市地位,去年房價下降的是溫州、鄂爾多斯(行情,問診)等三線城市,但杭州被認為是準(zhǔn)一線或者是1.5線城市,市場地位較高,可以說僅次于北上廣深。

    《21世紀(jì)》:那你對于2014年整體市場有何判斷?

    陳國強:2010-2012年全國商品房市場的成交量平均增長率為6%左右;而去年成交量漲幅接近20%。我個人判斷,2014年,整個市場運行會更趨于平穩(wěn),整體上市場仍將保持增長的態(tài)勢,但增長速度會放緩。

    另外,相比于2013年,2014年行業(yè)仍將會持續(xù)分化格局,但是分化的格局和形態(tài)會發(fā)生變化,即不會延續(xù)2013年一線城市連續(xù)多個月20%以上的劇烈上漲和部分三、四線城市下跌較為明顯的兩極分化狀態(tài),差距將會收縮。

    部分地王項目或從“餡餅”變“陷阱”

    《21世紀(jì)》:有觀點說,此次房價的調(diào)整和前幾年的市場調(diào)整不同,可以理解為市場“內(nèi)生性”的一個調(diào)整,你是否認可?

    陳國強:的確,和2008年相比,本輪的市場調(diào)整存在很大的差異,此前是全國性大品牌房企領(lǐng)跌,現(xiàn)在是不知名的中小企業(yè)率先下調(diào)房價。“內(nèi)生性”價格調(diào)整的特點也很明顯。

    另外,從影響房價調(diào)整的因素來看,2008年外部有劇烈的全球性金融危機,內(nèi)部有嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,腹背受壓,因此當(dāng)時的行業(yè)調(diào)整更多是受困于外部經(jīng)濟環(huán)境變化和政策突變的雙重影響。

    影響房價漲跌的因素很多,但基本面是供求關(guān)系,相比之下,這一次部分城市房價的調(diào)整,更多的是受市場供需關(guān)系的影響,包括局部市場供應(yīng)量過大,上市的時間集中,因競爭而產(chǎn)生的部分房企促銷、讓利、打折的情況等。

    《21世紀(jì)》:如果市場轉(zhuǎn)向,你如何判斷2013年的一波地王潮的生存現(xiàn)狀?

    陳國強:2013年,全國不少品牌房企趨勢性的回歸一二線城市,對土地市場帶來明顯擠壓,并帶來地價的虛高。

    如果市場出現(xiàn)調(diào)整,且調(diào)整持續(xù)時間較長,不排除有些地王項目有可能從“餡餅”變?yōu)?ldquo;陷阱”,導(dǎo)致項目及企業(yè)陷入困境。過去,這種反面例子已經(jīng)不勝枚舉。

    《21世紀(jì)》:三中全會強調(diào)市場的決定性作用,2014年,部分房價上漲壓力較大的熱點城市依然被要求繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控,你對于行政性調(diào)控手段的退出,有何預(yù)期?

    陳國強:行政性調(diào)控手段在當(dāng)前仍將是不得不用的一個基本選項,其淡化或者說取消,肯定需要一個過程,預(yù)計在相當(dāng)長的一個時間內(nèi),在部分重點城市和中心城市,在替代性政策尚不充分和不完備的前提下,行政性調(diào)控手段仍將存在。

    不過,可以預(yù)期的是,諸如限價、限售等類似的對于入市時間、干預(yù)定價的一些行政做法或?qū)⒙顺?。但重點城市限購限貸等仍會持續(xù),其原因主要在于這些城市長期處于住房供應(yīng)偏緊、房價上漲壓力明顯。另外從城鎮(zhèn)化發(fā)展來看,也存在控制人口規(guī)模的考慮。

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