今年以來,部分城市房價“跳水”、興業(yè)銀行將部分與房地產(chǎn)貸款有關的業(yè)務暫停至今年3月底等消息,似乎透露出房地產(chǎn)的下行壓力,1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況仿佛也顯示出下行趨勢。那么,房地產(chǎn)“拐點”真的來了嗎?有人認為,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)“見頂”跡象;也有人認為,市場的確將迎來調(diào)整,但并未到“拐點”。其實,房地產(chǎn)市場的走向還需持續(xù)觀察,讓房地產(chǎn)市場回歸理性還需依靠深化改革的力量——
樓市的供需正逐步趨于平衡
決定樓市價格漲跌的,最終是供需關系
        中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會常務副會長柴強認為,個別城市中出現(xiàn)的降價現(xiàn)象究竟是個案還是整體下行的開始,目前還不明朗,還存在較大的不確定性。短期之內(nèi)的房地產(chǎn)市場走向,關鍵要看信貸政策和貨幣政策。如果銀行對開發(fā)貸款和個人貸款收緊,開發(fā)商有可能需要大舉推盤,并通過降價回籠資金,個人住房貸款收緊則會讓需求減少。供給大于需求的情況下,價格有可能進入下行通道。
        從現(xiàn)有商品住房總的供給和需求來看,盡管過去幾年土地供應量不足制造的供需矛盾,尤其是重點城市的供需矛盾解決起來需要較長時間,但2013年的住房用地供應已經(jīng)開始增多。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示,2013年全國住房用地供應13.82萬公頃,供應量達歷年最高,相當于前5年平均實際供應量9.64萬公頃的143%。而從需求角度,一些城市限購、限貸政策依然在執(zhí)行,同時,房價在一些城市已經(jīng)相當高,購買力必然有逐漸削弱的趨勢。加上房產(chǎn)稅開征預期及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國逐漸鋪開,一些中高收入人群再試圖通過購買住房實現(xiàn)資金保值增值的可能性正逐步縮小?？傮w而言,樓市的供應與需求有逐步平衡的趨勢。
       房地產(chǎn)市場牽扯的面廣,與土地、金融、宏觀經(jīng)濟形勢,乃至當前的經(jīng)濟體制改革密切相關。過去的若干年間,房價幾次在一些城市過快上漲,甚至進入越調(diào)控越漲的怪圈。細讀黨的十八屆三中全會及其之后房地產(chǎn)相關政策,已不再針對房價。而三中全會提出的價格機制、土地制度、稅收制度、金融市場、宏觀調(diào)控等多方面的改革,都將直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用。
房地產(chǎn)市場回歸理性要靠改革
        多年來,房地產(chǎn)市場一向被視為最重要的投資渠道之一。由于投資渠道狹窄,當人們的手中存有余錢,習慣于投入樓市,以期實現(xiàn)保值增值,投資投機性需求進入樓市推高了房價。黨的十八屆三中全會提出,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。將樓市里的投機性資金引導至實體經(jīng)濟和股市等其他投資渠道,會使得樓市價格進一步回歸理性。
        地方財權與事權的不匹配,對房地產(chǎn)市場影響很大。某地一區(qū)政府的公務員告訴記者,該區(qū)財政收入與房地產(chǎn)相關的來源占到六成至七成,而工業(yè)等實體經(jīng)濟的上繳稅收僅占20%至30%。實際上,這樣的稅收來源構成在地方具有一定的普遍性。地方要發(fā)展經(jīng)濟,需要大規(guī)模的資金收入,當財政收入不足以支撐各項支出時,地方政府靠向開發(fā)商出讓土地,能夠立竿見影地見到資金。于是,地方政府對高價出讓土地的積極性十分高漲,進而形成了對土地財政的依賴。
        與此相關的是,當前的官員考核機制之下,要想有突出的業(yè)績,吸納房地產(chǎn)投資對地方經(jīng)濟的拉動作用強,可以贏得漂亮的經(jīng)濟數(shù)據(jù),并且短時間內(nèi)就能看到效果。對于僅在1個任期內(nèi)工作短短幾年的地方官員而言,發(fā)展實體經(jīng)濟的動力遠不如“賣地”。
        地價高了,房價哪有不高的道理?隨著改革的進一步推進,地方財權與事權將更加匹配,官員考核機制將進一步完善,地方政府對房地產(chǎn)的依賴程度將逐步減弱。
        當前,中央加大了反腐力度。信息公開、財產(chǎn)公示、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列政策措施的推行,也將釋放一部分存量房到市場中,從而緩解一些城市的供需矛盾。
        樓市的大漲大跌,都會給宏觀經(jīng)濟帶來不利影響。讓房地產(chǎn)市場回歸理性,使其平穩(wěn)健康發(fā)展,最終要依托市場,要靠改革的力量。相信隨著改革的逐步深入,房地產(chǎn)市場也注定將進入深度調(diào)整期。
        可以預計,樓市分化將進一步加劇。一些三、四線城市目前出現(xiàn)了供大于求的狀況,價格將會出現(xiàn)穩(wěn)中下降的趨勢。在一、二線城市,特別是一線城市,對住房的需求特別是剛性需求將在一段時期內(nèi)依然保持旺盛,即便如此,供需差距也有逐步縮小的趨勢,樓市仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中微升態(tài)勢。至于類似溫州、鄂爾多斯等城市中出現(xiàn)的銷量下降、價格下跌,則屬于個案,很難蔓延到全國。