2014年伊始，土地市場(chǎng)成交延續(xù)著火熱態(tài)勢(shì)繼續(xù)高位運(yùn)行，在不到2個(gè)月的時(shí)間里，北京市的土地出讓金已達(dá)615.5億元，與此同時(shí)，住宅成交卻悄然轉(zhuǎn)冷。

利率由85折到上浮5%

相當(dāng)于房?jī)r(jià)漲18%？

“21樓的那套房子裝修比較好，加上業(yè)主又買(mǎi)了房子，不是特別著急賣(mài)這套，所以對(duì)于價(jià)格比較堅(jiān)持，沒(méi)有還價(jià)的空間。”當(dāng)記者問(wèn)鏈家地產(chǎn)工作人員小湯天通苑區(qū)域的房子是否有議價(jià)空間時(shí)，他告訴記者，“13樓的那套房子業(yè)主說(shuō)，如果房子不好賣(mài)，可以降5萬(wàn)元，也就是170萬(wàn)元。”

“如果想多貸點(diǎn)款，咱可以走商貸，到時(shí)候看看能不能（找熟悉的銀行）給做個(gè)9折（優(yōu)惠利率）。”小湯勸慰有些猶豫的我，當(dāng)然，小湯的口氣也不甚肯定。

記者在隨后的走訪中了解到，目前北京多家銀行中，除平安銀行明確暫停個(gè)人住房貸款外，其他銀行都還可以接受個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，不過(guò)，發(fā)放的時(shí)間難以保證，此外，交通銀行和渤海銀行還表示，首套房貸貸款利率也需要上浮5%。

“雖說(shuō)我們行沒(méi)有停止發(fā)放個(gè)人住房貸款，但是也的確沒(méi)有貸款額度。”建設(shè)銀行位于北京東城區(qū)某支行的客戶經(jīng)理無(wú)奈的表示，從去年12月份到現(xiàn)在，我們一筆個(gè)人住房貸款都沒(méi)有發(fā)放過(guò)。

利率的變化對(duì)全部購(gòu)房成本而言，影響究竟有多大？

全部購(gòu)房成本應(yīng)該是購(gòu)房款與稅費(fèi)、利息支付的總和，為計(jì)算方便，以總價(jià)200萬(wàn)元90平方米以內(nèi)的住宅（新建商品住宅或房產(chǎn)證滿五年業(yè)主唯一的二手住宅）為計(jì)算樣本。考慮到剛需購(gòu)房者手中的資金并不充裕，按首付30%、商業(yè)貸款140萬(wàn)元，等額本息還款方式，分30年還清來(lái)計(jì)算，當(dāng)可以執(zhí)行85折優(yōu)惠利率時(shí)，每個(gè)月的還款額為8196.72元，當(dāng)利率上浮5%之后，每個(gè)月的還款額增加至9199.34元。30年間，支付的利息增加超過(guò)36萬(wàn)元，相當(dāng)于房?jī)r(jià)的18%。

購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住宅，若為首套房，僅需繳納1%的契稅，也就是2萬(wàn)元，當(dāng)可以享受85折優(yōu)惠利率時(shí)，全部購(gòu)房成本約為357萬(wàn)元；當(dāng)利率上浮5%之時(shí)，購(gòu)房成本上升至393萬(wàn)元，相當(dāng)于全部購(gòu)房成本上漲10%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，銀行信貸可以說(shuō)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的因素，從房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看出，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào)，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲。

首付款杠桿率不足1:2

對(duì)于在二手房市場(chǎng)上苦苦尋覓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸是一個(gè)來(lái)不及考慮的話題，首付夠不夠，才是當(dāng)下首要考慮的問(wèn)題。二手房市場(chǎng)上可供剛需選擇的房源并不多，二手房首付款的杠桿率不足1:2。

以亞運(yùn)村安慧里一區(qū)一套報(bào)價(jià)為208萬(wàn)元的45平方米一居室為例，鏈家地產(chǎn)工作人員給記者算了一筆賬。首次購(gòu)買(mǎi)住宅可以貸款123萬(wàn)元，從表面來(lái)看，這種貸款方式只需要準(zhǔn)備85萬(wàn)元的首付款，但事實(shí)并非這么簡(jiǎn)單。二手房交易涉及最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)和是否為普通住宅兩個(gè)問(wèn)題，當(dāng)貸款123萬(wàn)元時(shí)，這套房子的網(wǎng)簽單價(jià)就超過(guò)了3.24萬(wàn)元/平方米，而這個(gè)單價(jià)，是安慧里地區(qū)認(rèn)定是否是普通住宅的價(jià)格臨界點(diǎn)。在這種情況，這套住宅將被認(rèn)定為豪宅，所以，還需要繳納3%的契稅和5.6%的差額營(yíng)業(yè)稅，大概是13.9萬(wàn)元，此外還要支付2.7%的中介服務(wù)費(fèi)，大約5.6萬(wàn)元，再算上房屋評(píng)估費(fèi)用等支出，至少需要準(zhǔn)備105萬(wàn)元。

為了規(guī)避高額的稅費(fèi)，有些購(gòu)房者選擇減少貸款額度，當(dāng)然，這就需要湊足110萬(wàn)元的首付款，那么，這時(shí)就只需要交1%的契稅了。再加上中介服務(wù)費(fèi)和房屋評(píng)估費(fèi)用，需要準(zhǔn)備116萬(wàn)元左右。

過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)格中間存在巨大的差值，加上本應(yīng)由業(yè)主繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，這兩項(xiàng)因素是導(dǎo)致購(gòu)房者首付款杠桿率低的重要原因。

記者在西城區(qū)天寧寺橋附近的地產(chǎn)中介了解到，該區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)格與實(shí)際售價(jià)同樣存在巨大落差，某小區(qū)30平方米左右的loft售價(jià)在200萬(wàn)元左右，而實(shí)際評(píng)估價(jià)格卻在100-110萬(wàn)元之間，假設(shè)考慮公積金貸款，購(gòu)房者需要準(zhǔn)備120萬(wàn)元左右的首付款，此外還有中介費(fèi)以及過(guò)戶所需的稅費(fèi)。

如此計(jì)算，二手住宅的首付款杠桿率不足1:2。在信貸繼續(xù)從緊的情況下，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)產(chǎn)生巨大落差，這些因素都加劇了購(gòu)房者的觀望情緒。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至25日，2月份北京二手住宅成交4224套，較1月份前25天環(huán)比下降46.3%，較去年同期下降45.3%。另外，2月份二手住宅成交均價(jià)為29310元/平方米，環(huán)比微降0.7%。