在2014年的政府工作報(bào)告中，重點(diǎn)提出“推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”，“今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有三個(gè)1億人問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”“有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”“加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持。”“加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理創(chuàng)新和機(jī)制建設(shè)。”

報(bào)告中提及“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，表述為“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

分析人士認(rèn)為，政府今年對于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管或?qū)⒏呌诟袌龌屖袌鰜頂D出投機(jī)泡沫，從而避免行政手段對市場的較大影響。從中長期看，地產(chǎn)股的主題投資機(jī)會仍然存在;短期看，地產(chǎn)股繼續(xù)大跌的動能已減弱。

此外，近期，不少房企大股東都選擇在這輪下跌中增持力挺。在利空消息不斷的情況下，大股東及上市公司高管相繼增持，是在向市場傳達(dá)相對明確的信號：樓市在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)會無憂。

泰信基金則表示，雖然不知道政府目前對房價(jià)的真實(shí)態(tài)度如何，但不久就會有答案，現(xiàn)在只等政府具體的宏觀調(diào)控政策出臺，屆時(shí)再相機(jī)而定。不過，對于當(dāng)前地產(chǎn)股的估值，仍然存在向上修正的預(yù)期。

房地產(chǎn)調(diào)控壓力有所減輕

相比去年“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制”的表述，今年的報(bào)告中房地產(chǎn)方面的措辭有明顯的變化，對調(diào)控的嚴(yán)厲程度大為減輕。在過去一年的房地產(chǎn)政策中，分類調(diào)控是一個(gè)較為明顯的特征，除一線以及房價(jià)漲幅較大的二線城市以外，其它區(qū)域的調(diào)控力度明顯減輕，2013年下半年的調(diào)控政策也主要針對一線城市。華融證券判斷今年這一政策趨勢仍將繼續(xù)，總體政策將保持平穩(wěn)。

共有產(chǎn)權(quán)住房作為平抑房價(jià)的創(chuàng)新方式，今年有望繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，且有可能在除京滬外的其它城市試點(diǎn)。政策仍然繼續(xù)抑制投機(jī)投資性需求，預(yù)計(jì)今年的差別化房貸政策不會發(fā)生明顯變化。

調(diào)控壓力減輕主要源于去年下半年以來行業(yè)基本面發(fā)生了明顯變化，房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，房價(jià)上漲壓力減小。部分二線以及三四線城市逐步呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢，部分地方房價(jià)開始下跌，市場成交量也較為平穩(wěn)。我們判斷今年調(diào)控政策的力度相比去年將有所減輕。

房產(chǎn)稅將穩(wěn)步推進(jìn)

報(bào)告中提到做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作，今年仍為房產(chǎn)稅推出的準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)全面推出的可能不大。目前房地產(chǎn)的基本面情況已發(fā)生較大變化，除了一線城市以外，部分二線以及三四線城市出現(xiàn)房價(jià)下跌的征兆，房產(chǎn)稅推出的步伐可能放緩。

城鎮(zhèn)化看政策力度

新型城鎮(zhèn)化仍是未來工作的重點(diǎn)，將繼續(xù)拉動房地產(chǎn)中長期需求。報(bào)告中提出加大對中西部城鎮(zhèn)化的扶持力度，城鎮(zhèn)化的有序推進(jìn)有望緩解三四線城市的供求矛盾，降低三四線城市房地產(chǎn)市場區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。戶籍制度改革、養(yǎng)老與社保體制改革都將對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展有利，未來城鎮(zhèn)化的推進(jìn)速度還需要政策更多的扶持。

總體來看，政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)的表述基本符合市場預(yù)期。未來房地產(chǎn)的政策將逐步趨穩(wěn)，大規(guī)模的調(diào)控政策將減少，政策波動減小有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

房企高管增持股票，傳遞積極信號

3月4日，上市公司保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，繼大股東增持后，公司部分董事和高級管理人員于2月28日增持公司股票。在此之前，深振業(yè)A、新湖中寶等上市房企也相繼公告大股東增持消息。

近期，受部分城市房價(jià)下跌、銀行停止房地產(chǎn)貸款等消息的影響，地產(chǎn)股跟著一路下挫，不少房企大股東都選擇在這輪下跌中增持力挺。在利空消息不斷的情況下，大股東及上市公司高管相繼增持，是在向市場傳達(dá)相對明確的信號：樓市在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)會無憂。

事實(shí)上在兩周前，本欄目就針對當(dāng)時(shí)市場一些不負(fù)責(zé)的聲音表達(dá)過類似意見：在可以預(yù)見的三四年時(shí)間之內(nèi)，實(shí)在找不出房價(jià)要暴跌的理由。同樣地，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在自己的一些意見被誤讀之后，連發(fā)5篇微博痛批樓市暴跌論以澄清當(dāng)前樓市本來面目。

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10多年高速發(fā)展之后，需要一個(gè)緩沖階段，政府前些年數(shù)次出手調(diào)控，其意在于控制近年樓市過快的節(jié)奏。但很多人把這種控制，錯(cuò)誤地歸結(jié)在于要把房價(jià)往下打。因?yàn)闊o論是從當(dāng)前的地價(jià)成本，還是建安成本和管理成本，都不支持樓市的暴跌。

不過，市場也正在進(jìn)行一場選擇：前些年很多房企的野蠻生長，或許不再適應(yīng)這個(gè)市場的需求。當(dāng)大多數(shù)人從“有住房”到“優(yōu)住房”這個(gè)層面邁進(jìn)之時(shí)，那些還按前期游戲規(guī)則玩的開發(fā)商，如果不轉(zhuǎn)變思路是要被洗出這個(gè)市場的。

市場在變，需求也在變。樓市在完成了第一個(gè)10年高峰期之后，目前正在向精細(xì)化轉(zhuǎn)型。也就是說，未來的商品房，將會更精細(xì)考慮到業(yè)主的需求，潛心在業(yè)主需求上下功夫的開發(fā)商，必將掌握這個(gè)市場的主動權(quán)。2月底，龍湖地產(chǎn)重慶區(qū)域的價(jià)值溝通會上，傳達(dá)出市場的最新變化：房地產(chǎn)以量跑貨的時(shí)代已經(jīng)過去，要領(lǐng)先這個(gè)行業(yè)，必須讓居者“優(yōu)其屋”。只有看懂并順應(yīng)這個(gè)變化的開發(fā)商，才能看到樓市未來的市場前景。