國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的破滅就是必然，而房地產(chǎn)泡沫破滅必然會增加房地產(chǎn)崩盤的概率。
最近，中國住建部副部長仇保興在“兩會”期間表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤，但如果不注意調(diào)控，局部城市可能出現(xiàn)類似鄂爾多斯、溫州、海南的情況那樣。
對于仇副部長的講話，其含義應(yīng)該包括了以下幾個意思。一是當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場，有城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場崩盤。二是這些城市的房地產(chǎn)市場崩盤并非是全國性的，而且全國性房地產(chǎn)市場崩盤在未來十年內(nèi)不會發(fā)生。
對于這個判斷，以十年為一個周期，時間太長。因為，未來十年太多不確定性，人類的水晶球也是無法來預(yù)測的。
如果說，我們把這個問題轉(zhuǎn)換成另一個問題，這就為經(jīng)濟(jì)分析提供了可能。也就是說，把仇副部長的這個問題轉(zhuǎn)換成中國房地產(chǎn)市場崩盤的概率有多高？我們分析起來就方便了許多。
首先，我們先來界定什么是房地產(chǎn)崩盤？對于房地產(chǎn)崩盤，就是指對于一個以投機(jī)投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場來說，市場的預(yù)期全面逆轉(zhuǎn)，從而使得住房市場的投資投機(jī)者逐漸地退出市場或離開市場，導(dǎo)致市場住房價格全面持續(xù)地快速下跌，住房銷售全面下降，即房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整。
但是，由于住房是不動產(chǎn)，莫說是全國，即使是在一個城市，住房市場都被分割成為無數(shù)個分散的市場，因此，住房市場的崩盤不會如股市崩盤那樣，突然間整個市場的價格全面快速地下跌，而往往會是在一個又一個的城市不斷地發(fā)生。也就是說，住房市場崩盤并非是全國性及連續(xù)的，而是個別的、分散的、不連續(xù)的。但是房地產(chǎn)市場崩盤的分散性、非連續(xù)性、個別性，其預(yù)期傳遞與影響又是連續(xù)與全國性的。
所以，仇副部長所講的全國性的房地產(chǎn)市場崩盤當(dāng)然不會立即發(fā)生，但國內(nèi)有城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場崩盤，其預(yù)期的傳染是不可改變的。比如，有人說，最近溫州、鄂爾多斯及海南房地產(chǎn)的價格下跌，杭州、常州等地個別新盤劈價促銷、湖北襄樊等地發(fā)展商因資金鏈斷裂走路，對國內(nèi)其他市場房地產(chǎn)市場沒有多少影響，那可能是一廂情愿。市場規(guī)律并非由其言論所左右。
那么房地產(chǎn)崩盤的條件或原因是什么？房地產(chǎn)市場要崩盤，有以下幾個前提條件，一是這個住房市場一定是以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場，即住房市場完全成了投資者賺錢工具。
二是由于住房市場完全是一種賺錢工具，投資者是否進(jìn)入市場完全取決于預(yù)期，即投資者進(jìn)入市場購買住房時是否預(yù)期可賣出賺錢，如果投資者預(yù)期不能賺錢，那么這種需求立即會降到零。
三是投資者的預(yù)期完全取決于金融市場條件，比如利率高低、杠桿率太小及融資獲得性。四是由于有好的金融市場條件，投資者利用這些金融市場條件把房價推到一個遠(yuǎn)離實際價值的高位，房地產(chǎn)市場形成了一個巨大泡沫。如果說，住房市場不是投資賺錢的工具，房地產(chǎn)市場巨大的泡沫沒有形成，那么這個市場也就談不上崩盤了。
可以說，近十年來的國內(nèi)住房市場，就是在上述條件下把價格不斷推高，使得不少地方的住房價格十年飚升10倍以上，其價格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般居民把住房作為消費品的購買能力水平，房地產(chǎn)市場形成了一個巨大的泡沫。而這些條件最為重要就是銀行的信貸杠桿。
如果沒有住房按揭貸款及貸款低利率，如果沒有過度放縱信貸擴(kuò)張的住房預(yù)售制度，那么中國住房市場也走不到今天這樣，房地產(chǎn)市場泡沫也不會吹得如此之大。所以，房地產(chǎn)市場崩盤的最為重要的因素就是金融市場條件變化情況。
從當(dāng)前國內(nèi)外的金融市場條件來看，變化最大的就是銀行對住房按揭貸款的性質(zhì)的看法完全轉(zhuǎn)變，以前銀行把住房按揭貸款看成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而現(xiàn)在看成了風(fēng)險資產(chǎn)。這種變化必然會導(dǎo)致銀行對住房按揭貸款發(fā)放的全面收緊，利率上升。
可以說，利率全面上升，對住房投機(jī)者來說，其投資成本上升，將對其投資住房造成巨大的影響。在這種情況下，住房投資需求或投資者預(yù)期將出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，這將是房地產(chǎn)崩盤的開始。
銀行對住房市場看法改變，同樣也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商，同樣會把房地產(chǎn)業(yè)看成是高風(fēng)險行業(yè)。在這種情況下，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)信貸收緊還是貸款利率上升，都會對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大影響。
如果再加上人民幣貶值，它必然會導(dǎo)致早些時候從海外涌入國內(nèi)的資金流出中國。這不僅會導(dǎo)致住房二手房市場銷售與價格全面快速下跌，也會迫使一些房地產(chǎn)開發(fā)商降價出售。而這又會導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時候從海外融資成本迅速上升(近年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外融資達(dá)1萬億美元以上)。這對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說這可能是雪上加霜。
因為這時不僅使得企業(yè)的住房銷售與價格全面下降，而且融資成本上升，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)對所銷售住房的降價，會進(jìn)一步強化住房價格下行的預(yù)期，并造成房價更是全面下跌。這時國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整更是會加速，一些城市房地產(chǎn)市場崩盤也不可避免。
還有最近國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融市場風(fēng)起云涌，更是把整個金融市場融資成本全面提高。這對住房投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的影響同樣不可低估。再加上，這兩年政府的房地產(chǎn)政策希望通過增加住房供給來解決住房價格過高的問題，而這種住房供給早已形成，或突然間快速增長，這些同樣可能成為引發(fā)引發(fā)房地產(chǎn)崩盤之因素。
總之，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫是過度擴(kuò)張的信貸條件吹大的，如果這個條件發(fā)生變化，這個泡沫的破滅就是必然，而房地產(chǎn)泡沫破滅必然會增加房地產(chǎn)崩盤的概率，這是誰也無法改變，也不是誰情愿的問題。比如鄂爾多斯的托市，只是把這個市場變得更加扭曲及崩盤更為嚴(yán)重。所以，對于當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來說，其崩盤的概率正上升。