南京市11日公布七條調(diào)控措施，其中“按季度分解控制房價漲幅”、加強郊區(qū)市場管理等具體內(nèi)容讓人耳目一新。專家認為，分類調(diào)控將是今年房地產(chǎn)政策的主旋律，不排除其他房價上漲較快的城市將出臺更加靈活、更有針對性的調(diào)控措施。

限房價穩(wěn)地價調(diào)控依然從嚴

南京市11日披露的《關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場管理工作的通知》顯示，此次南京調(diào)控新政共包含七條具體措施。其中包括未來五年南京全市商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50％以上；按季度分解控制房價漲幅；新建精裝房需申報裝修價格及裝修標準，由專業(yè)機構(gòu)進行第三方裝修價格評估；加強郊區(qū)市場管理等具體內(nèi)容。
多位地產(chǎn)界分析人士認為，南京市調(diào)控思路仍然是“限房價、穩(wěn)地價、增加保障房供應(yīng)”，而開年即打“預(yù)防針”，說明南京仍面臨較大房價上漲壓力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月，南京市新建商品住宅價格已連續(xù)19個月上漲，僅去年一年就上漲了15.6％，在70個大中城市中，南京漲幅僅次于上海、北京、廣州、深圳和廈門。另外，南京庫存量非常低，目前僅為3.2萬套，而且其中還包含大量車位、商業(yè)等產(chǎn)品。因此整體上仍然是供小于求的狀態(tài)，房價上行壓力較大。
針對一些房價持續(xù)上漲的熱點城市，住建部副部長齊驥日前表示，這些城市今年1、2月份的數(shù)據(jù)顯示，雖然樓市交易量有所下降，但價格上漲依然明顯。從供需來看，仍舊呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢。對于這類城市，應(yīng)千方百計增加供應(yīng)，尤其是中小套型供應(yīng)。與此同時，為緩解供求不足的矛盾，此類城市仍將繼續(xù)采取限購、限貸等調(diào)控措施。
因此南京市明確要求，如出現(xiàn)多個高價項目或造成指數(shù)較大上漲的樓盤，采取分時分流，合理引導(dǎo)。

分類調(diào)控期待更多惠及剛需

住建部部長姜偉新透露，今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”。政府工作報告也提出，未來將針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求。而記者在采訪中了解到，一些大中城市的市民期待分類調(diào)控政策能夠更多地惠及剛性需求。
上海白領(lǐng)何穎是被限購的對象，因為單身，且是外地戶口。“我已經(jīng)在這個城市工作5年了，很想扎下根，可是現(xiàn)有的政策讓我只能靠租房安居。”何穎稱，跑了多家房產(chǎn)中介咨詢，對方給出的建議都是先結(jié)婚再買房，或是花兩萬元委托中介辦理假結(jié)婚證。希望分類調(diào)控政策能更多考慮像我這樣的剛性需求。
李陽去年大學畢業(yè)在南京工作，為了結(jié)婚他最近正在看房。他認為，這些政策對規(guī)范房地產(chǎn)市場有一定的影響，但是像他這樣的剛需最希望看到的是供應(yīng)量真正增加，房價真正保持穩(wěn)定，而不是以保障房增加量來充數(shù)，普通樓盤真正提供更多簡裝修和小戶型。
南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，市場最根本的矛盾是供應(yīng)不足與需求旺盛的矛盾。南京此次明確增加土地供應(yīng)是解決市場缺房、缺地的根本出路，逐漸會顯現(xiàn)出效果。“90／50”政策微調(diào)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證中小套型比例，以及加大保障性住房的建設(shè)力度，保障住房困難家庭和引進人才的基本住房需求，都是為了更多地惠及剛性需求。另外，規(guī)范開發(fā)企業(yè)成品住宅的申報指導(dǎo)，對精裝修價格實行價格評估制度，也是為了保障購房者的權(quán)益。
南京市住建委有關(guān)負責人表示，未來調(diào)控需要根據(jù)市場規(guī)律更加精細化，做好住房供應(yīng)體系建設(shè)。
齊驥近日也表示：房價上漲壓力較大的熱點城市仍然暴露出供應(yīng)不足、供需矛盾突出的問題。今年要千方百計增加普通商品住房供應(yīng)，特別是中小套型商品房供應(yīng)。

購房者的降價預(yù)期明顯上升

兩會前夕，一家銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資的公告，和杭州、常州等地三個樓盤降價促銷，加上部分市場人士“樓市崩盤論”、“拐點論”的言論，一些售房者著急出手，已購房者驚慌失措，生怕接了“最后一棒”，準備購房者開始持幣觀望，而證券市場房地產(chǎn)股也集體重挫。
在南京，據(jù)江蘇365地產(chǎn)家居網(wǎng)的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查統(tǒng)計，約有59.72％的網(wǎng)友認為“金三銀四”南京房價會受到杭州等地降價的影響而出現(xiàn)降價。購房者的降價預(yù)期明顯上升，觀望情緒開始出現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，在分類調(diào)控的政策指導(dǎo)下，預(yù)計今年應(yīng)能看到部分三四線城市放松既有調(diào)控，甚至還會有個別城市出臺新的刺激措施。而一二線城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市場降溫明顯，則可能有二線城市表面不松，在執(zhí)行中暗松。

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今年深圳寫字樓租售價格看漲

記者近日從仲量聯(lián)行獲悉，今年深圳將有超過10座甲級寫字樓竣工投入使用，預(yù)計未來深圳甲級寫字樓市場租售價格呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。寫字樓是實體經(jīng)濟的“晴雨表”，業(yè)內(nèi)人士分析認為，盡管新增供應(yīng)總量逐年加大，但隨著深圳灣超級總部基地、前海合作區(qū)未來的開發(fā)建設(shè)，深圳會崛起新的總部經(jīng)濟聚集區(qū)，企業(yè)總部自用寫字樓面積將消化掉部分空置率壓力。
逾10座超高樓年內(nèi)落成
近日，仲量聯(lián)行的官方微信公布“福田太平金融大廈正式預(yù)租賃”的消息，引起業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，今年會有超過10座高層甲級寫字樓竣工投入使用。
來自高力國際的統(tǒng)計，2014年深圳將有6個甲級寫字樓竣工，其中有4個項目總建筑面積超過10萬平方米。
業(yè)內(nèi)人士分析，2013年，由于經(jīng)濟增速放緩，在全國大部分主要城市的寫字樓市場經(jīng)歷需求下滑的情況下，深圳寫字樓市場仍繼續(xù)保持上升趨勢，體現(xiàn)經(jīng)濟市場充滿活力。2013年甲級寫字樓整體平均租金約為超200元/平方米/月，預(yù)計未來一年的租金會保持超過5個百分點的穩(wěn)步上揚。

南山區(qū)樓宇經(jīng)濟潛力大

記者采訪獲悉，2013年深圳新增供應(yīng)量約為46萬平方米，其中約85%集中在福田。而高力國際預(yù)測，深圳甲級寫字樓未來三年總供應(yīng)量高達276萬平方米，主要集中在南山區(qū)。2015年—2016年，即將建成的甲級寫字樓項目包括海洋石油大廈、平安IFC、卓越后海金融中心等。
高力國際深圳代理部董事簡家宏表示，預(yù)計2014年、2015年市場將出現(xiàn)供小于求的局面，繼續(xù)推高市場售價。目前，深圳主要的商務(wù)區(qū)中，福田區(qū)的租金和售價明顯高于其它兩個區(qū)域，從年投資回報率來看，福田區(qū)也明顯高于其它兩個主要商務(wù)區(qū)。隨著未來幾年，南山深圳灣一系列高端項目的入市，預(yù)計南山區(qū)甲級寫字樓租售價格會有一定提升；前海合作區(qū)拍地屢次拍出新地王，未來寫字樓價格必定會有新高度。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅分析認為，隨著深圳灣超級總部基地及前海合作區(qū)規(guī)劃的深化，各種大型國內(nèi)企業(yè)紛紛落戶深圳。如華潤、天虹、百麗、阿里巴巴、中海油、喜之郎、華商銀行、中投證券等企業(yè)紛紛在后海自建總部大廈。

總部自用消化新增供應(yīng)

隨大量甲級寫字樓入市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測甲級寫字樓租金和銷售價格仍持續(xù)上漲。
目前，金融類、專業(yè)服務(wù)類客戶主要分布于福田區(qū)；南山區(qū)則以科技類、貿(mào)易類及設(shè)計創(chuàng)意類客戶居多；羅湖區(qū)客戶主要為電子通訊、金融保險、專業(yè)服務(wù)業(yè)，近期高端客戶對寫字樓物業(yè)的升級換代需求比較強烈。簡家宏預(yù)測，在租賃市場方面，未來新增供應(yīng)的持續(xù)增加將會使市場競爭更加激烈。
另一方面，夏春毅預(yù)期，2014年企業(yè)總部自用需求占整體需求的比重將加大，支撐甲級寫字樓凈吸納量增加。統(tǒng)計顯示，2014年將有66萬平方米新增供應(yīng)竣工，其中約50%新增供應(yīng)為總部大廈，較2013年占比大幅上升，新落成項目主要集中在福田CBD及南山后海。2014年新增供應(yīng)量洪峰令空置率面臨上升壓力，但是，企業(yè)自用面積以及來自國內(nèi)外企業(yè)穩(wěn)定的新增寫字樓需求將消化部分新增供應(yīng)。