泡沫危害大
中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院副院長同生輝指出，目前在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好的情況下，市場需求穩(wěn)步回升，同時由于人口密集，商業(yè)潛力巨大，一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩風(fēng)險仍在可控范圍內(nèi)。但是，二線城市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增長速度有限，如果繼續(xù)過度開發(fā)甚至超前開發(fā)，則會給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來隱患甚至引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。
早在中國銀監(jiān)會2011年的年中工作會議上，銀監(jiān)會主席劉明康就曾公開表示，要對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會首次在內(nèi)部全體會議上對商業(yè)地產(chǎn)貸款提出的風(fēng)險警示。
事實上，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一旦破滅，對經(jīng)濟(jì)的破壞力遠(yuǎn)超住宅。
對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無論將項目賣給普通個人投資者，還是通過抵押貸款“賣”給銀行，或者通過上市融資“賣”給資本市場，其套現(xiàn)能力都要比住宅強(qiáng)。也正是因為商業(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來的市場震蕩和對經(jīng)濟(jì)的破壞力會遠(yuǎn)超過住宅。
有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)當(dāng)盡早完善針對商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門的機(jī)構(gòu)來指導(dǎo)、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
據(jù)介紹，此前各級政府都有商業(yè)網(wǎng)點辦公室，規(guī)范、指導(dǎo)各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開發(fā)，但隨著這一機(jī)構(gòu)的撤并，目前這一方面的工作成為空白。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一曾在2013年召開的一個地產(chǎn)論壇上提出，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導(dǎo)，由國家出臺指導(dǎo)性的文件。除了需要國家出臺指導(dǎo)開發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價方法也有待進(jìn)一步修正。
與住宅和辦公相比，以經(jīng)營為目的的商鋪不僅提供場地，其本身也是一種生產(chǎn)資料。即使在同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同。現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評估方式僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價值，卻沒有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價值。但事實上，商業(yè)地產(chǎn)項目的不同租金就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作為參照，評估同一商圈其他商場物業(yè)價值的做法，其合理性有待探討。
上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，商業(yè)地產(chǎn)的評估價值受兩大因素影響，一是周邊的租金價格，二是商鋪本身的盈利能力。在評估時，我們應(yīng)該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身的盈利能力，也要考慮到周邊的物業(yè)價值，最終的評估結(jié)果最好是一個范圍，而不是某個具體數(shù)值。
世邦魏理仕重慶分公司董事總經(jīng)理殷向榮認(rèn)為，破解目前二線城市商業(yè)地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險困境，應(yīng)該采取更加積極、穩(wěn)妥的措施：地方政府當(dāng)以更加務(wù)實的態(tài)度預(yù)測未來需求及部署土地供應(yīng)，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，使商業(yè)土地供應(yīng)量更趨合理化，調(diào)控更加前瞻化。