樓盤(pán)營(yíng)銷“傍名校”成風(fēng)
位于杭州灣新區(qū)的杭州灣世紀(jì)城于2011年11月開(kāi)盤(pán)，憑著“黃岡中學(xué)學(xué)區(qū)房”的承諾，盡管樓盤(pán)均價(jià)高于周邊樓盤(pán)近3000元，仍有不少購(gòu)房者選擇。黃岡中學(xué)寧波分校開(kāi)工儀式時(shí)曾宣稱：“學(xué)校建成后將在2014年秋季首次招生”。但是情況在今年2月25日發(fā)生了變化，杭州灣新區(qū)管委會(huì)的一紙說(shuō)明，宣告與黃岡中學(xué)中止辦學(xué)合作，換成了鎮(zhèn)海中學(xué)的民辦分校。奔著名校“學(xué)區(qū)房”購(gòu)房的業(yè)主們叫苦不迭，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)不能實(shí)現(xiàn)的承諾予以補(bǔ)償。
“傍名校”在樓盤(pán)營(yíng)銷是一條屢試不爽的策略，在杭州也有不少樓盤(pán)打著名校“學(xué)區(qū)房”的“金字招牌”。前段時(shí)間以降價(jià)吸足眼球的城北橋西板塊樓盤(pán)德信北海公園和天鴻香榭里，主打宣傳都是“與在杭州有良好口碑的賣魚(yú)橋小學(xué)簽約”。同一板塊即將開(kāi)盤(pán)的耀翔悅尚，甚至在銷售展示大廳醒目位置，擺著帶有鮮紅印章的“賣魚(yú)橋小學(xué)”簽約協(xié)議。
然而，購(gòu)房者看中的“學(xué)區(qū)房”是否真的是板上釘釘、萬(wàn)無(wú)一失呢？前不久，杭州樓市中的“學(xué)區(qū)房”糾紛也接二連三發(fā)生，首先是轉(zhuǎn)塘的“學(xué)軍校區(qū)”改名風(fēng)波，接著是下沙寶龍城市廣場(chǎng)的“文海學(xué)區(qū)”消失，不少購(gòu)房者在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，說(shuō)好的“名校”學(xué)區(qū)不見(jiàn)了蹤影。
記者在致電杭州城北橋西板塊幾個(gè)樓盤(pán)咨詢時(shí)，他們都承諾“只要有房有戶口，入讀賣魚(yú)橋小學(xué)基本沒(méi)問(wèn)題，我們是和學(xué)校簽約的。”但是當(dāng)記者提出，萬(wàn)一適齡兒童太多，如何保證小孩一定能就讀時(shí)，樓盤(pán)銷售人員開(kāi)始支支吾吾，承認(rèn)存在一定約束條件和變數(shù)。
“教育局給學(xué)校的招生指標(biāo)，每年情況可能會(huì)不同，我們也無(wú)法控制名額。如果人太多，肯定要從距離學(xué)校的遠(yuǎn)近來(lái)考慮。另外落戶拱墅區(qū)的話，房款必須一次性付清或者還完貸款才能申請(qǐng)。”一位天鴻天鴻香榭里的銷售人員說(shuō)。同時(shí)，該銷售人員還明確表示，“學(xué)區(qū)房這個(gè)事情不會(huì)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。”
“學(xué)區(qū)房”宣傳貓膩多
巨幅廣告牌、宣傳冊(cè)、燈箱廣告……開(kāi)發(fā)商在各種媒體渠道花大價(jià)錢(qián)為自己的“學(xué)區(qū)樓盤(pán)”吆喝，開(kāi)發(fā)商抓住家長(zhǎng)希望孩子上名校的心理，在學(xué)區(qū)房上做足文章，只要解決孩子上學(xué)問(wèn)題，房?jī)r(jià)都成為次要考慮因素。但“學(xué)區(qū)房”真的如廣告中那般“高大上”嗎？目前市民看到的各類“學(xué)區(qū)房”宣傳其實(shí)都暗藏貓膩。
一是號(hào)稱“簽約名校”，實(shí)際“純屬忽悠”。杭州市拱墅區(qū)教育局一位工作人員的話給橋西板塊熱火朝天宣傳“學(xué)區(qū)房”的房產(chǎn)商潑了盆冷水，“目前橋西板塊聲稱和賣魚(yú)橋小學(xué)簽約的事都是不存在的，房產(chǎn)商這么做，無(wú)非是想給購(gòu)房者一顆定心丸。”他還提到，只要在相應(yīng)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，該招的學(xué)生都會(huì)招，并不存在某一樓盤(pán)和學(xué)校簽約，就會(huì)招收住在該樓盤(pán)的學(xué)生，而不考慮距離學(xué)校更近的樓盤(pán)生源。
賣魚(yú)橋小學(xué)校長(zhǎng)王怡芳也對(duì)此事作出回應(yīng)稱：“我們學(xué)校未和任何房地產(chǎn)商簽約，但是這幾個(gè)樓盤(pán)所在區(qū)域附近的賣魚(yú)橋小學(xué)北軟校區(qū)確實(shí)是在規(guī)劃當(dāng)中，預(yù)計(jì)明年9月開(kāi)始招生，具體的招生范圍和名額要根據(jù)教育局的規(guī)定執(zhí)行。”
二是宣稱“百年名校”，其實(shí)是“新建分校”。許多樓盤(pán)在營(yíng)銷時(shí)，都會(huì)隱去對(duì)賣房子不利的信息，如“名校學(xué)區(qū)房”，“住在這里就等于半條腿跨進(jìn)北大清華”，這樣夸大其詞的口號(hào)隨處可見(jiàn)。而實(shí)際上樓盤(pán)周邊的學(xué)校其實(shí)是名校的分校，甚至只是分校的分部，無(wú)論從師資力量、硬件設(shè)施、社會(huì)口碑都與本部有差異，宣傳過(guò)程中回避“分校”這個(gè)信息，購(gòu)房者容易被錯(cuò)誤引導(dǎo)，把對(duì)名校的好感轉(zhuǎn)移到樓盤(pán)上。
三是承諾“即刻入學(xué)”，其實(shí)為“規(guī)劃建設(shè)”。所有的售樓中心都會(huì)有沙盤(pán)和區(qū)位示意圖，把周邊的配套設(shè)施都盡可能的放入其中，甚至把規(guī)劃圖中一個(gè)“學(xué)校”的標(biāo)志，做成美輪美奐的學(xué)校教學(xué)樓模型，力圖全方位展現(xiàn)“未來(lái)實(shí)景”在客戶眼前。
然而，政府的城市規(guī)劃建設(shè)并非一朝一夕完成，不少樓盤(pán)周邊的學(xué)校還需要多年才能建成，政府規(guī)劃也可能發(fā)生變化，原本的“學(xué)區(qū)房”也許就會(huì)在學(xué)區(qū)范圍之外，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)提醒購(gòu)房者這些變數(shù)的存在，而是從房子開(kāi)賣起，就挖掘周邊配套的學(xué)校資源，不管是確定的還是待定的，只要能沾上“學(xué)區(qū)房”的邊，都卯足勁宣傳。
警惕掉入“學(xué)區(qū)房”陷阱
據(jù)杭州市教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，教育局對(duì)學(xué)區(qū)的劃分每年都會(huì)依據(jù)樓盤(pán)交付時(shí)間、產(chǎn)生的實(shí)際生源數(shù)量、學(xué)校容納數(shù)量、地理位置上的就近原則等進(jìn)行調(diào)整。
一些杭州知名小學(xué)負(fù)責(zé)人也表示，在某一區(qū)域開(kāi)辦學(xué)校，學(xué)校的規(guī)模、師資安排會(huì)根據(jù)教育局對(duì)該區(qū)的調(diào)研情況，如果某一年學(xué)生數(shù)量特別多，而學(xué)校容量有限，可能原本劃入該學(xué)區(qū)的樓盤(pán)也會(huì)被劃出去。
杭州市拱墅區(qū)教育局提醒購(gòu)房者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商“學(xué)區(qū)房”的宣傳廣告，一定要向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。在不少情況下，很多人買房時(shí)會(huì)在開(kāi)發(fā)商廣告的引導(dǎo)下，將“周邊學(xué)校資源”誤認(rèn)為“學(xué)區(qū)”的概念，這也是交房后產(chǎn)生糾紛的一個(gè)原因。
購(gòu)房者在向開(kāi)發(fā)商、教育主管部門(mén)了解清楚房源是否真正能夠劃入學(xué)區(qū)同時(shí)，還要實(shí)時(shí)關(guān)注學(xué)區(qū)變化動(dòng)態(tài)，以免錯(cuò)過(guò)最新的學(xué)區(qū)信息，優(yōu)先考慮距離因素，理性選擇合適的學(xué)區(qū)房。
浙江省社會(huì)科學(xué)院教授楊建華認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商之所以會(huì)把“學(xué)區(qū)房”當(dāng)作招牌，主要是因?yàn)楫?dāng)前社會(huì)教育資源相對(duì)短缺，尤其在均衡配置上存在問(wèn)題。“以杭州為例，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源都集中在城西，從而這個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最高，購(gòu)房者也是趨之若鶩。”楊建華說(shuō)。
楊建華認(rèn)為，要改變開(kāi)發(fā)商在“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題上過(guò)度炒作，關(guān)鍵是從兩方面著手：一是政府合理規(guī)劃優(yōu)質(zhì)教育資源配置，兼顧各個(gè)區(qū)域的平衡發(fā)展；二是消費(fèi)者要改變教育理念，老百姓對(duì)名校學(xué)區(qū)房追捧源于應(yīng)試教育觀念的根深蒂固。“唯分?jǐn)?shù)論、唯名校論的觀念一定要轉(zhuǎn)變。”楊建華說(shuō)。
