一線城市房價(jià)“安全島”塌陷
         曾被認(rèn)為是樓市“安全島”的一線城市，正在出現(xiàn)微妙的變化。
        上周，位于北京大興的北京萬科橙項(xiàng)目低價(jià)入市，均價(jià)僅2.1萬/平方米，而此前市場預(yù)計(jì)該項(xiàng)目售價(jià)為2.5-2.6萬元/平方米。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶澄清，這并非開發(fā)商主動降價(jià)，而是配合政府的區(qū)域限價(jià)政策的結(jié)果。
        在深圳，有開發(fā)商人士對記者透露，位于關(guān)內(nèi)的某大型舊改項(xiàng)目年內(nèi)將有住宅公寓產(chǎn)品入市，開發(fā)商擬售價(jià)6萬/平方米，但政府限價(jià)為4萬元/平方米。其他數(shù)個偏高端的項(xiàng)目也遇到類似問題。
        “所謂分類調(diào)控，并不像之前理解的更加市場化了，實(shí)際上行政化色彩更濃。”該開發(fā)商分析說，限購限價(jià)、預(yù)售證發(fā)放、資金監(jiān)管等這些政策，怎么組合，用多大力度，都是地方說了算，實(shí)際上更強(qiáng)化了地方的調(diào)控手段。
        河山資本董事長曹少山認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，不同區(qū)域和城市之間的分化非常嚴(yán)重。但分類調(diào)控并不意味著行政政策手段的退出，而可能是更加嚴(yán)重，因?yàn)榈胤秸刂聘叻績r(jià)和獲取土地收入兼得。
        在上述背景下，北京、深圳、廣州近期入市的項(xiàng)目幾乎均以平價(jià)推出。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京合計(jì)有38個項(xiàng)目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項(xiàng)目的漲幅基本控制在5%-10%，這與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價(jià)不可同日而語。
       在廣州和深圳，3、4月新開項(xiàng)目也基本以平價(jià)出貨，廣州少數(shù)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)開發(fā)商代付首付的情形。“春節(jié)期間成交慘淡，好多項(xiàng)目不敢3月開盤，延后的情況比較多，”深圳一家代理行人士說，去年深圳樓市是提前透支，今年新盤供應(yīng)量又大，很難支持房價(jià)上漲。
        中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至23日，3月54城市合計(jì)住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達(dá)到了45.8%，二線跌幅達(dá)到了48.2%。
        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企對銷售業(yè)績的需要可能導(dǎo)致一二線市場跑量更重要。截至日前，30家房企公布了前2月的銷售業(yè)績，單2月30家房企銷售業(yè)績合計(jì)665億。環(huán)比1月份的1082.88億下調(diào)了39%。而國房景氣指數(shù)也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點(diǎn)。
        相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對業(yè)績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價(jià)就可能會出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導(dǎo)致了一線城市的變化可能會出乎市場的預(yù)料。記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已知出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的城市包括北京、廣州、杭州、南京等。
        “本來以為回歸一線會很安全，但目前來看也并非如此。”一位在過去兩年激進(jìn)轉(zhuǎn)舵一二線的開發(fā)商人士感嘆，一線城市銷售去化問題不大，但利潤率難以保證，對于一家在香港上市的開發(fā)商來說，毛利率和凈利率更為重要。
        去年曾在北京拿下多個高價(jià)地塊包括農(nóng)展館地王的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，在2013年業(yè)績會上甚至擔(dān)心，農(nóng)展館項(xiàng)目屆時(shí)定價(jià)15萬元/平方米能不能通過審批。
        一向集中于一二線城市、以高毛利著稱的廣州開發(fā)商合景泰富高層也表示，不排除公司個別項(xiàng)目會在保持15%的凈利潤率基礎(chǔ)上進(jìn)行適度促銷。易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，從總的趨勢上來看，房企的利潤水平將會進(jìn)一步下降。
        世聯(lián)行研究總監(jiān)吳志輝警告，銀行收緊房地產(chǎn)杠桿的策略對銷售終端的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場處于繁榮小周期的末端，2014年的成交增幅將降至個位數(shù)。在此背景下，財(cái)務(wù)不夠穩(wěn)健的中小開發(fā)商需全力保量，避免償付危機(jī)。