在北京樓市價格壁壘和政策制約的影響下，環(huán)京帶已成為眾多北京需求外溢的首選地。據(jù)中國國際經(jīng)濟交流中心常務副理事長鄭新立透露，北京市將要疏散500萬人口到周邊地區(qū)，這意味著環(huán)京帶置業(yè)熱潮才剛剛開始。
        業(yè)內(nèi)人士卻表示，北京的價格壁壘導致剛需外溢仍是市場持續(xù)走好的主要原因。現(xiàn)階段“京津冀一體化”對區(qū)域的利好僅停留在紙面上。在經(jīng)過多輪概念炒作后，購房人愈發(fā)理性，未來“京津冀一體化”種種利好如能夠一一落實，就能帶動區(qū)域進一步發(fā)展，促進環(huán)京樓市量價齊升。
市場觀察
首付四成 價格小漲
        相對于漲到1.5萬元的房價，燕郊價格似乎觸頂，近幾月僅有小幅度波動。與此同時，燕郊的遠鄰固安，還在為均價破萬這個目標而努力。
        在固安孔雀城·劍橋郡的售樓處現(xiàn)場，記者也發(fā)現(xiàn)了大量前來看房的購房者，這使得該項目用于將客戶擺渡至項目現(xiàn)場的看房班車一度緊缺。記者在等待了將近半個小時后，才得以乘坐班車至項目現(xiàn)場看房。置業(yè)顧問小蔡告訴記者，目前在售產(chǎn)品為68平米的兩居、96平米的三居，還有贈送面積，僅剩尾房在售。相比去年年底的開盤價9000元/平米，此次開盤均價上漲約600元。在涿州項目香邑溪谷的售樓處，銷售人員小王則告訴記者，項目一期已接近售罄，二期開盤價格預計為7000元/平米，均價上漲約500元/平米。
        雖然不是雙休日，記者看到首爾甜城的售樓處依然擠滿了從北京趕過來的看房人。據(jù)現(xiàn)場購房人朱先生介紹，他購買的項目是40年產(chǎn)權商住產(chǎn)品MOBO國際中心。雖然目前他在北京已經(jīng)有了幾套房產(chǎn)，但是他對燕郊、香河、大廠等北京周邊樓市仍然很關心，尤其是在“京津冀一體化”被上升到國家戰(zhàn)略的高度之后，他更看好這些區(qū)域的發(fā)展前景。
        此外，記者在孔雀城·劍橋郡等項目了解到，目前該項目普通住宅首付為四成，別墅類產(chǎn)品首套房首付要達到五成以上。隨后，記者致電包括燕郊、固安、涿州等區(qū)域中、農(nóng)、工、建在內(nèi)的多家銀行，均被告知首套房房貸首付已上升至40%，首套房房貸為基準利率。
試水環(huán)京 前途未知
        雖然首都功能疏解并非一朝一夕能見效，但京津冀一體化成為國家戰(zhàn)略的消息如同一劑強心劑，無疑給購房者帶來良好的預期。在采訪中，多個項目負責人告訴記者，自從京津冀一體化提出后，北京籍購房人來電量、購買量有所上升，這說明投資客在漸漸回歸環(huán)京市場。
        眾房企為迎合這類購房人，紛紛推出小戶型產(chǎn)品。以孔雀城·劍橋郡為例，3月中旬項目首次推出68平米的小兩居，以吸引投資需求。對此，華銀·天鵝湖營銷總監(jiān)王玉玲表示，“環(huán)首都經(jīng)濟圈”周邊樓市和以往相比價格已經(jīng)不低，但與北京地區(qū)房價相比依舊優(yōu)勢明顯。近年來北京樓市調(diào)控多管齊下，北京地區(qū)部分資金實力相對較弱或不符合購房要求的購房人被逐漸擠壓，而隨著北京周邊交通網(wǎng)絡的不斷完善，周邊新城進京時間的縮短，一定的升值空間和較寬松的限購政策，對購房人的吸引越來越大。
        然而，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅提醒：目前北京六環(huán)周邊的房價已漲至16000元-18000元/平米，一居室的房款動輒80萬元，而80萬元足以在香河、固安等地買套兩居或三居，這樣的價格落差成為環(huán)首都在售項目贏得購房者的關鍵。但從環(huán)首都經(jīng)濟圈樓市的歷史價格變動來看，彈性頗大。北京房價漲，環(huán)首都也會跟風漲價，北京房價降，環(huán)首都則會“領跌”甚至“超跌”。此外，由于環(huán)首都供應規(guī)模過大，導致房租漲幅遠低于北京。所以，如果以自住需求為目的，可以選擇在環(huán)首都區(qū)域購房；如果是改善型或投資型購房者，則要慎重選擇。
實際影響 尚未體現(xiàn)
        環(huán)京區(qū)域持續(xù)熱銷，問及原因時，所有被采訪者都會有意無意地提及“京津冀一體化”這個新興詞匯。然而，記者問及這個詞匯對市場的影響力時，多數(shù)被采訪者均表示，效果尚未體現(xiàn)。
固安孔雀城·劍橋郡銷售小蔡告訴記者，兩會提出“京津冀一體化”，看房人有所增加，但與春節(jié)前相比無太大變化。“年前忙時我一天要接待20組客戶，現(xiàn)在每天接待客戶也維持在20組左右。”武清某項目銷售總監(jiān)也表示，“京津冀一體化”大幅度媒體曝光后，現(xiàn)階段項目的來電量、來訪量沒有太大變化。
        興達地產(chǎn)副總經(jīng)理趙增志在接受記者采訪時表示，“以燕郊為例，‘燕郊歸并北京’的謠言、環(huán)首都經(jīng)濟圈、大七環(huán)，狼來了的故事一次次上演，現(xiàn)在的購房人置業(yè)更加理性，不會被一個概念所蠱惑，要看更加實際的利好。”他告訴記者，現(xiàn)階段“京津冀一體化”對區(qū)域的利好僅停留在紙面上，如能實施，未來量價則會上漲。
        中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰則表示，從去年底北京土地市場持續(xù)升溫，五環(huán)內(nèi)土地稀有性增強，房企拿地成本上升導致開發(fā)產(chǎn)品趨于高端化，剛需盤逐漸減少，剛需客不得已選擇在環(huán)京周邊置業(yè)。未來“京津冀一體化”利好一步步落實，燕郊、固安、香河等地配套設施進一步完善，交通狀況大為改善，更多的剛需將在環(huán)京周邊置業(yè)。
        中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌也認為，在北京樓市價格壁壘和政策制約的影響下，環(huán)京帶已成為眾多北京需求外溢的首選地。北京的土地供應量不足以支撐購房人的需求，京津冀一體化落實后，北京市政府與河北省政府應緊密合作，將部分剛需釋放在環(huán)京樓市。這樣，在緩解北京市場壓力的同時，有利于河北省發(fā)展。打破行政區(qū)域的界限，建立以經(jīng)濟為主體的北京及周邊房地產(chǎn)市場，可以達到雙方共贏。
購房故事
剛需自住型 燕郊安家的雙城記
        又是平凡但也充滿期待的一天。早上7點左右，李文軒擠上擁擠的815路公交車，開始一天在北京市區(qū)的生活。首先，他需要先花費兩個小時左右的時間趕到上班的地方，然后為生活忙碌起來。
下午5點半下班后，李文軒依舊要花費兩個小時的時間從市區(qū)回到燕郊，基本上晚上七八點能夠回到家里。做飯?zhí)铒柖亲又?，繼續(xù)白天沒有做完的工作，睡覺時已經(jīng)十一點多了。
        談及為何來這里置業(yè)，他坦言，自己是河北人，大學畢業(yè)后在北京找到工作，原計劃在單位附近租房，然而一個月動則上千的房租，讓實習工資僅1500元的他望而卻步。李文軒與他的同學一起在位于北京最東側(cè)的河北燕郊租了一套小兩居，月租金1000元，每人負擔500元。
        一住就是三年。去年他在父母的幫助下，在燕郊買了一套65平方米的房子，這套房子花費了他65萬多元，對工作沒幾年的小白領來說，這是數(shù)目不小的一筆錢。
       其實，李文軒的周圍，大部分是同他一樣滿懷夢想的年輕人，北京高企的房價讓他們望而卻步，環(huán)京周邊置業(yè)成為他們落腳北京的最后希望。每天重復著擠公交、工作、擠公交的兩點一線雙城生活。忙碌、充實，有時候也會有些迷茫。
        他所生活的燕郊，因為房價遠比北京市區(qū)便宜而吸引了大批的剛需群體，人口的聚集使得這塊地方略顯擁擠。每個周末，李文軒都要抽空去燕郊的物美超市購買下一周的必備物資，可是每次結賬都讓他覺得頭疼不已。因為排隊結賬的人太多，排個十多分鐘是常事。
        除了生活不便，每天擠公交也是一件讓李文軒頭疼的事。早高峰的時候，有時要等上三四趟公交才能擠上去。
        近期，聽說習總書記親自過問京津冀一體化的消息，李文軒還是滿懷期待：聽說燕郊政府正在積極和北京對接輕軌M6號線，快速鐵路S3、S5號線通燕郊的事情，其中，輕軌M6號線通燕郊的工作已經(jīng)取得實質(zhì)性進展。
        盡管燕郊政府并沒有透露輕軌M6號線通燕郊的具體時間，但是在李文軒等住在燕郊的北漂看來，這次明顯不同，高層重視了，一些政策也會比較容易落實，“到時候交通更加方便，雙城生活也就無所謂了。”
半自住半投資 香河置業(yè)的理財經(jīng)
        對于“北漂”徐麗來說，在北京這個有些擁擠的城市，住倒不是問題。雖然自己并不是北京土著，但很早就在北京市內(nèi)擁有了一套85平方米的房子。這樣的面積，一家五口住著，尚能活動自如卻略顯擁擠。
將近而立之年的徐麗，積累了一定資金后，便有了再買一套房子的想法。她的想法很簡單：把錢變成不動產(chǎn)，心里比較踏實，而理財產(chǎn)品則需要用心去打理。在她眼里，房子不用花太多的心思，北京置業(yè)需求這么大，房價一時半會兒沒有下降的可能。去年，她花60余萬購買了香河一處80平米的三居。
        之所以選擇香河，一方面是因為北京市區(qū)的房價實在太高，“動不動就好幾百萬，雖然有點閑錢，但是也承受不起這樣高的價格。”另一方面是因為就環(huán)京區(qū)域來看，香河是一塊實實在在的價值洼地，7000多元/平米的價格，比周邊的其他區(qū)域要低很多，未來幾年還會有比較大的上漲空間。
        聽說國家即將深度推進京津冀一體化的消息，徐麗心里也暗自高興。她覺得只要政策能夠有效推進，將來香河與北京之間的交通更加方便，該區(qū)域的房價還會不斷上漲。通州就是個例子，前幾年，通州的房價還沒超過1萬，現(xiàn)在都3萬多了，以后可能還會再漲，所以投資房子，是個不錯的選擇。
        對香河這套房子的未來，徐麗也有細致的規(guī)劃。要么將來讓父母去香河養(yǎng)老，過幾年，配套跟上之后也會很方便，要么過幾年等房子升值之后再賣出去，在北京換一套更大、更舒服的房子。
度假養(yǎng)老型 崇禮購房的養(yǎng)生集
        2005年，劉阿姨跟老伴兒花14萬元在張家口崇禮縣購買了一套100平米的三居室，本來僅僅想著有個度假的地方，萬萬沒想到房子利用率會這么高。
        “2004年冬天，兒子跟一群同事去張家口滑雪，發(fā)現(xiàn)那里景色不錯。第二年夏天，一家十幾口人便去那里旅游，我和老伴還在那里住了十幾天。”劉阿姨告訴記者，正是小住這段時光，讓她和老伴兒萌生了在這里買房的年頭。
        據(jù)劉阿姨介紹，房子裝修好后空置了兩年，僅僅是冬天孩子們?nèi)ツ抢锘┑臅r候居住。隨著2006年開始，北京夏天氣溫持續(xù)升高，劉阿姨便有了去崇禮過夏天的想法。“天氣太熱老伴兒受不了，我身體不好，家里沒法開空調(diào)，于是我們便打算去崇禮住一個夏天。”2007年6月，劉阿姨跟老伴兒第一次來到崇禮過夏天。
        據(jù)她回憶，那次全家都來了，三輛小轎車拉滿了東西，帶得最多的就是藥。“崇禮空氣好，夏天中午溫度不到30度，晚上睡覺還得蓋被子。我們老兩口住得挺好，就是對當?shù)氐娘嬍巢惶晳T。”周末，她的幾個孩子會輪流來這里看他們，順便度度假，為他們帶一些生活用品，一起去崇禮的原始森林里遛遛彎兒、泡泡溫泉。
        此后每年6月至9月，劉阿姨跟老伴兒都會到崇禮“小住”三個月，度假養(yǎng)老。這幾年，房子的利用率更高了。“我們夏天去，孩子們春秋有時候也會招待些朋友去那里踏青，冬天大孫子帶朋友去那里滑雪、泡溫泉。”劉阿姨對記者說。
        近幾年，北京霧霾有些嚴重，劉阿姨就常常想起崇禮清新的空氣，再有幾個月，夏天就又來了。過了五一，劉阿姨和老伴又得準備“搬家”了。
業(yè)內(nèi)觀點
中國市場學會會長 俞曉松
        京津冀協(xié)同發(fā)展這個事情現(xiàn)在提出來應該已經(jīng)晚了一些。北京攤大餅似的城市發(fā)展模式，本身就有毛病，也是多年的頑疾。而且，北京老覺得各種產(chǎn)業(yè)不夠，搞了一個汽車廠之后，又搞了好幾個汽車廠。作為首都，北京搞這么多汽車廠有必要嗎？
        京津冀協(xié)同發(fā)展是一件很好的事情，但是在具體的實施過程中，還需要國家在相關的政策方面和法規(guī)方面給予支持，來避免由于地區(qū)行業(yè)的分割而造成的阻礙。例如，北京的企業(yè)外遷到河北之后，北京的稅收就會相應地減少，北京市可能會介意這件事，而不愿意去做。
        但是，我國發(fā)展到目前這個階段，各個地方政府還關起門來，自己發(fā)展自己的GDP的時代已經(jīng)過去了。京津冀一體化發(fā)展需要各個政府用新的眼光來看待這一問題，這樣就會推動我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展。
北京市工商聯(lián)合會經(jīng)濟處處長 張進
        作為一個北京人，今天我想從北京如何接受京津冀一體化談一談我個人的看法。一體化是城市發(fā)展的一個新的途徑，給大家創(chuàng)造了一個空間。這個空間既給北京一定的壓力，同時給河北和天津同樣有一定的壓力，因為一體化不是簡單地統(tǒng)一。
        舉例來說，北京和張家口將聯(lián)合承辦第二十四屆冬奧會。這次冬奧會讓全世界都知道了張家口，冬奧會對北京和張家口來說都是機會，也都有壓力。
        目前的情況是，北京的人口、交通和居住壓力都很嚴重。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到京郊之后，很多壓力都會得到有效緩解。并且規(guī)避了高昂的成本之后，很多產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢也將得到進一步發(fā)揮和釋放。
        隨著一體化的推進，河北承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將會有更大的優(yōu)勢，對人口、市場和客戶都會有很大的吸引。
華銀地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理 王玉玲
        京津冀一體化是首都經(jīng)濟圈大戰(zhàn)略的第一步棋，是為在6月出爐的首都經(jīng)濟圈規(guī)劃鋪設的第一條道路。這說明，此次首都經(jīng)濟圈戰(zhàn)略從一開始，就是在落地執(zhí)行，而非空中樓閣。
        京津冀一體化，首先是道路交通的一體化，高速公路無縫對接，城際鐵路接駁，實現(xiàn)大北京通勤無障礙；其次是通訊一體化，網(wǎng)絡互連，收費標準統(tǒng)一；再次為配套設施全面一體化，如銀行、學校、醫(yī)療機構的引入，商業(yè)的共同繁榮等，最后為人才一體化。
        在京津冀一體化的進程中，我認為最需要一體化的是觀念，最大的障礙也是觀念。舉個簡單的例子，開發(fā)區(qū)與銀行的合作上，有北京的銀行想支持我們，因為我們在河北，這種合作得不到政策的支持，不允許跨區(qū)域。還有，根據(jù)首都功能疏解實驗區(qū)的人才引進計劃和政策，對于一些有專利等相關優(yōu)勢的高科技人才，園區(qū)可以為其免費提供廠房、住宿。但是要留住這些人，最關鍵還是要實現(xiàn)城市配套、行政管理的對接。如果沒有好的醫(yī)院、學校，醫(yī)療保險不能在這里報銷，這些人最終還得回北京。