日前，被認為是今后一個時期指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的規(guī)劃，也是中央頒布實施的第一個城鎮(zhèn)化規(guī)劃———《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式落地，規(guī)劃明確指出，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。與此同時，以戶籍為突破口，從戶籍、醫(yī)療、社保、住房等多方面明晰了農(nóng)民進城權(quán)益與發(fā)展路徑。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，城鎮(zhèn)化過程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來大量住房需求，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來住房需求量30億平方米。因此，房地產(chǎn)行業(yè)將成為人口城鎮(zhèn)化的最終載體和最直接受 益 者 。 但 是 ， 城 鎮(zhèn) 化 是 “ 雙 刃劍 ” ， 應(yīng) 謹(jǐn) 防 過 度 利 用 “ 土 地 紅利”，謹(jǐn)防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過高地價推高房價。
“人的城鎮(zhèn)化”目標(biāo)確定
《規(guī)劃》明確指出，到2020年，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右，努力實現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。
C R IC研究中心認為，城鎮(zhèn)化的過程是農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉(zhuǎn)移、各城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移的過程，這些新增的城市人口將給房地產(chǎn)市場帶來源源不斷的各層次住房需求。
對此，住建部副部長齊驥表示，“逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。”即在符合落戶城市住房保障條件的農(nóng)民家庭全部納入到住房保障范圍的前提下，要逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，這意味著，戶籍不再是硬性標(biāo)準(zhǔn)，而是沒有得到戶籍的常住人口也要進行住房保障。
新型城鎮(zhèn)化將成為未來房地產(chǎn)市場容量增長的持續(xù)動力。據(jù)CR IC測算，2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬 人 ， 占 總 人 口 的49 .68%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了2億余人，鄉(xiāng)村人口減少1 .3億余人，城鎮(zhèn)人口比重上升13 .46個百分點。過去十年是我國人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個龐大的數(shù)字，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達到60億平方米。
這意味著，若按照規(guī)劃，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。那么，一億落戶人群，住房需求將達30億平方米。但若按照剩余兩億人先享受公共服務(wù)，將遠遠超出過去10年60億平方米的住房需求量。
《規(guī)劃》透露城鎮(zhèn)住房制度思路
值得注意的是，《規(guī)劃》雖然是中央對未來新型城鎮(zhèn)化的全面部署，但透露出我國未來住房制度思路。
《規(guī)劃》指出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。
住房供應(yīng)體系方面，《規(guī)劃》確定，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。
保障性住房制度方面，建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運營效率。
此外，《規(guī)劃》還明確健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。
21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認為，這是近10年來中央對我國城鎮(zhèn)住房制度表述最完整的一次。
齊驥表示，城鎮(zhèn)住房制度，是市場配置資源和政府保障相結(jié)合，以市場為主，來推動形成總量基本平衡。“第一個總量基本平衡，是指供求關(guān)系平衡；第二個是結(jié)構(gòu)基本合理，商品房、保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理；第三是房價與消費能力相適應(yīng)。”
《規(guī)劃》表示，采取廉租住房、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農(nóng)民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵社會資本參與建設(shè)。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房，農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)可以在符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。審慎探索由集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。
城鎮(zhèn)化是一把“雙刃劍”
值得注意的是，有人認為，城鎮(zhèn)化或?qū)臃康禺a(chǎn)發(fā)展另一個“黃金十年”，被外界疑慮是否城鎮(zhèn)化會再次被“房地產(chǎn)化”。對此，全國人大財經(jīng)委員會副主任辜勝阻表示“城鎮(zhèn)化是一把‘雙刃劍’，用得好是黃金機遇，做得不好也可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果。”
的確，近年來，我國城鎮(zhèn)化步伐迅速加快，但我們不難發(fā)現(xiàn)其中問題所在。一方面，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53 .7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率卻僅有36%，有2.34億農(nóng)民工及其隨遷家屬被統(tǒng)計為城鎮(zhèn)人口卻未納入城鎮(zhèn)戶口。另一方面“土地城鎮(zhèn)化”快于人口城鎮(zhèn)化，建設(shè)用地粗放低效。
《規(guī)劃》就明確指出，一些城市“攤大餅”式擴張，過分追求寬馬路、大廣場，新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大，建成區(qū)人口密度偏低。1996—2012年，全國建設(shè)用地年均增加724萬畝，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地年均增加357萬畝；2010—2012年，全國建設(shè)用地年均增加953萬畝，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地年均增加515萬畝。2000—2011年，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長76.4%，遠高于城鎮(zhèn)人口50 .5%的增長速度；農(nóng)村人口減少1.33億人，農(nóng)村居民點用地卻增加了3045萬畝。一些地方過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進城鎮(zhèn)建設(shè)，加劇了土地粗放利用，浪費了大量耕地資源，威脅到國家糧食安全和生態(tài)安全，也加大了地方政府性債務(wù)等財政金融風(fēng)險。
辜勝阻表示，完善城鎮(zhèn)化體制機制需防范城鎮(zhèn)化過程中的多種偏向，要防范五大誤區(qū)。第一，城鎮(zhèn)化不是越快越好，防范城鎮(zhèn)化“拉美式陷阱”，避免脫離產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的“過度城鎮(zhèn)化”；第二，城鎮(zhèn)化不等于消滅村莊。過去十年我國自然村的數(shù)量從360萬減少到270萬，10年內(nèi)，90萬個村子消失了，相當(dāng)于每天有將近30個自然村消失；第三，城鎮(zhèn)化不等于造城運動。一味的“造城運動”光有表面上、物質(zhì)上的高樓林立，不能從根本上提高老百姓的幸福感，不能解決真正的民生問題，也不利于新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展；第四，防過度利用“土地紅利”，謹(jǐn)防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過高地價推高房價。城鎮(zhèn)化會為房地產(chǎn)帶來商機，但是如果我們的城鎮(zhèn)化完全建立在房地產(chǎn)支撐基礎(chǔ)上，就可能會導(dǎo)致空城、鬼城。第五，防范特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口過度膨脹。
