記者今日從仲量聯(lián)行2014年第一季度廣州房地產(chǎn)市場分析會了解到，今年一季度，廣州商業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的明顯特征是核心商圈與新興商圈的兩極分化式發(fā)展。
仲量聯(lián)行指出，受電商沖擊等因素的持續(xù)影響，廣州的零售銷售額增幅放緩，零售商在謹(jǐn)慎擴(kuò)張的同時，開始選擇撤離人流較少的商場，進(jìn)駐核心商圈，同時，成熟商場不斷提升業(yè)態(tài)組合得到零售商的青睞，在此作用下，核心商圈租金和資本值持續(xù)增長，廣州商業(yè)地產(chǎn)核心化發(fā)展加劇。
供應(yīng)洪峰不會造成空置壓力
仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量約為45萬平方米，為歷年之最。
其中，由于將要開業(yè)的大部分項(xiàng)目出租率較高，因此今年的供應(yīng)洪峰不會對空置率造成太大壓力，預(yù)計年末空置率微升至7%到9%。由于招商進(jìn)展緩慢，珠江新城等新興商圈空置率預(yù)計將高于其他成熟商圈。
新增供應(yīng)的區(qū)域分布將呈現(xiàn)分散化，大部分項(xiàng)目定位針對大眾市場。
具體來看，首個位于北京路核心商圈的項(xiàng)目鴻通城AMALL將于今年開業(yè)，為2008年以來首個位于北京路的開業(yè)項(xiàng)目。去年番禺部分預(yù)租率較高的項(xiàng)目，也因進(jìn)度原因延遲到今年開業(yè)。
仲量聯(lián)行研究部高級經(jīng)理曾麗預(yù)計，受未來新增項(xiàng)目預(yù)租率較高的拉動，今年商業(yè)地產(chǎn)的凈吸納量將大于去年。同時，由于零售商傾向于進(jìn)駐率相對飽和的成熟商場帶動，今年租金升幅將保持穩(wěn)定，預(yù)計增長約3%到5%。
商業(yè)地產(chǎn)兩極化加劇
今年第一季度，受到電商沖擊等因素持續(xù)影響，廣州零售銷售額增幅放緩，零售商在謹(jǐn)慎擴(kuò)張的同時，開始選擇撤離人流較少的商場，進(jìn)駐核心商圈，導(dǎo)致廣州商鋪平均空置率上升。
受租戶撤場影響，本季度商業(yè)地產(chǎn)市場凈吸納量放緩至1.4萬平方米，再加上新竣工物業(yè)進(jìn)駐率偏低，全市平均空置率上升至5.5%，與上季度相比增加0.8個百分點(diǎn)。
本季度市場總存量為188萬平方米，新增3萬平方米。新落成項(xiàng)目是位于珠江新城的花城匯南區(qū)。
與去年的趨勢一致的是，國內(nèi)中產(chǎn)階級及年輕消費(fèi)者群體的增長將拉動快時尚、娛樂及特色餐飲發(fā)展，過去的一季度，商場繼續(xù)積極調(diào)整業(yè)態(tài)和租戶組合迎合消費(fèi)群體需求。如正佳廣場負(fù)一層的環(huán)球美食廣場開放，吸引了多家首次進(jìn)入廣州的國際餐飲品牌。
曾麗分析：“個別購物中心主要引進(jìn)租戶以針對年輕人的特色餐飲和快時尚業(yè)態(tài)。另外，新進(jìn)駐零售商在選址上更加青睞核心商圈，選擇人流量穩(wěn)定的區(qū)域進(jìn)行擴(kuò)張，核心商圈與其他商圈兩極分化加劇。”
數(shù)據(jù)顯示，天河路、北京路、環(huán)市路等傳統(tǒng)商圈租金保持增長。成熟商場租金上漲帶動全市平均租金升至每平米每月478元，環(huán)比上升1.7%。
投資者追捧商用物業(yè)
今年，廣州商業(yè)地塊供地計劃為5.09萬平方公里，較去年度的3.09平方公里增66.9%，一、二兩月，廣州商業(yè)地產(chǎn)吸納投資總額為206.38億元，增幅24%，其中不乏金融街控股及龍湖地產(chǎn)等外地房企的身影。
仲量聯(lián)行廣州資本市場部總監(jiān)劉裕通分析，與2013年相比，今年廣州商業(yè)物業(yè)投資比重將持續(xù)上升。
劉裕通對記者表示，商業(yè)物業(yè)投資大宗交易買家多為境外投資者，如白云新城綠地中心由新加坡凱德買下，黃沙西城都薈同樣被外資買下。由于商業(yè)物業(yè)投資大宗交易對投資者的資金要求較高，買家多為資金實(shí)力雄厚的境外投資者及國內(nèi)金融企業(yè)、大型央企和國企。
不過，自去年年中，政策對國企設(shè)定限制，劉裕通預(yù)計未來一段時期內(nèi)，商業(yè)物業(yè)投資的大總投資交易將有所減少。未來五年廣州金融城等處為投資熱點(diǎn)。
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