美國的房地產(chǎn)市場是美國經(jīng)濟復蘇的重要引擎。一些美國房地產(chǎn)相關機構(gòu)近日發(fā)布的報告顯示，在經(jīng)歷了去年的快速上漲之后，美國房地產(chǎn)市場目前處于分化階段，未來漲勢將較為溫和。
部分地區(qū)現(xiàn)泡沫跡象
房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司RealtyTrac近日發(fā)布的報告稱，美國房地產(chǎn)市場嚴重分化，以美國七大城市為代表的主要城市房價已超出當?shù)厝说某惺苣芰?。盡管利率創(chuàng)歷史新低，人們的承受能力卻比2006年房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的時候還要低。
房地產(chǎn)價值評估公司Zillow最近的一份房租調(diào)查顯示，以歷史價格作參考，美國邁阿密、洛杉磯、圣迭戈、舊金山、丹佛、圣何塞和波特蘭等城市中超半數(shù)的房租是在租客承受能力之外。而全國則有1/3的房租是超出租客承受能力的。
Zillow首席經(jīng)濟學家StanH um phries認為，隨著市場承受能力的下降，房地產(chǎn)市場有越來越多令人擔憂的跡象，這些跡象很類似于當年房地產(chǎn)市場崩潰時候的跡象，如更大程度依賴非傳統(tǒng)的家庭籌資渠道，更低的首付和為了低房價不得不遠離上班地帶來的壓力等。因此，盡管房地產(chǎn)市場泡沫還沒出現(xiàn)，但是在某些城市，已經(jīng)看到泡沫的身影了。
前華爾街投行分析師MikeKrieger認為，租售比的下降使得部分城市的房地產(chǎn)市場對機構(gòu)投資者失去吸引力。加州、科羅拉多州、弗吉尼亞州和蒙大拿州等州的租售比已經(jīng)降至5%甚至更低，全美最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司黑石集團在加州的投資下降了90%。最糟糕的紐約市，租售比僅為3%，連國債的收益率都比不上。但是在相對偏遠的諸如密歇根的W ayne縣等城市卻有著超過25%甚至高達30%的租售比。K rieger的觀點和Zillow相仿，即美國部分房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象。
未來數(shù)月房價將溫和增長
美國一些城市的房屋價格，如拉斯維加斯、舊金山、圣地亞哥等去年上漲了20%甚至更多，根據(jù)標普的指數(shù)，即便是全美國房地產(chǎn)市場平均也有13 .4%的漲幅。不過由于抵押貸款利率也隨之上升，借款者需要支付的開支比一年前也增加了25%。
在這番上漲后，市場人士認為，今年剩余時間內(nèi)，美國房地產(chǎn)市場的走勢特點將不同于去年。預計今年美國平均房屋價格將以單位數(shù)的增幅上漲，在勞動就業(yè)增長比較好的地區(qū)，房屋的價格相對而言將更為強勁。
評級機構(gòu)惠譽表示，去年美國大部分市場的房屋價格有較大上漲，尤其是在沿海地區(qū)。今年建筑行業(yè)仍將呈現(xiàn)出持續(xù)、溫和、周期性的改善。同時，房地產(chǎn)市場也將受益于緩慢擴張的經(jīng)濟，而經(jīng)濟復蘇帶來了就業(yè)的增加和消費者信心的改善。新房價格今年的上漲幅度預計在2.5%-3.5%之間。
惠譽表示，較高的利率和房價已經(jīng)開始影響到這個市場，美國持續(xù)的寒冬也影響到了房地產(chǎn)市場復蘇。不過從歷史價格看，房價仍存在著吸引力。和收入以及商業(yè)地產(chǎn)價格相比，住宅價格仍然被低估。惠譽表示，此輪美國房地產(chǎn)的復蘇并非V型反轉(zhuǎn)，迄今為止一直保持著溫和的擴張。近幾個月，由于經(jīng)濟數(shù)據(jù)遜于預期，美國的房地產(chǎn)市場擴張也較為平和，未來幾個月市場仍會穩(wěn)步溫和地上漲。
樓市陷兩難境地
進入2014年春季，美國房地產(chǎn)市場面對一種兩難境地，一是太少的人在出售房屋，雖然房價已經(jīng)上漲了很多。二是許多人很難獲得抵押貸款。
據(jù)統(tǒng)計，目前在美國市場上只有可供銷售五個月的房屋，而在2012年可供銷售期限約5.9個月，而2011年約8.3個月。Zillow的數(shù)據(jù)顯示，約20%的美國房屋所有者以現(xiàn)價出售房屋的話還不夠歸還他們所借的貸款。市場分析人士認為，許多人都在觀望未來幾個月的行情。
另外，根據(jù)美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會的預計，成屋的銷售今年預計達到500萬套，比去年少10萬，低于健康的市場所需要的550萬套的數(shù)量。由于需要較高的首付，而首次購房者無法通過賣舊屋來支付這筆開支，因此隨著房價的上漲，首次購房者的數(shù)量則會減少。不過隨著25-34歲美國人在去年找到了工作，有了更多可支配收入，可以加入購房大軍，情況可能會逐漸發(fā)生改變。
與此同時，美國銀行的放貸標準在放松。比如富國銀行提供最優(yōu)惠抵押貸款利率所需要的信用分數(shù)從640分降到了600分。有些非銀行放款者要求的信用分數(shù)更低。
美銀美林的統(tǒng)計顯示，過去12個月中，超過100萬美元的房屋銷售增長了14 .4%，而低于10萬美元的房屋銷售則減少了18%。而Zillow的統(tǒng)計則稱，較為昂貴的房屋價格上漲較快，其中三分之一較貴的房屋價格比其余三分之二價格上漲快20%。因此，在房地產(chǎn)投資中價值較高的房屋仍將是投資熱點。
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