近幾年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，繼萬(wàn)達(dá)、恒隆等大型商業(yè)綜合體在濟(jì)南落地開(kāi)花后，世茂廣場(chǎng)、丁豪廣場(chǎng)再次加入商業(yè)地產(chǎn)的混戰(zhàn)行列。然而，據(jù)克爾瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告顯示，濟(jì)南商業(yè)物業(yè)存量約100萬(wàn)平方米，存銷(xiāo)比高達(dá)54個(gè)月。濟(jì)南是否有足夠的購(gòu)買(mǎi)力去支撐，濟(jì)南是否需要如此之多的商業(yè)地產(chǎn)?

商業(yè)物業(yè)存銷(xiāo)比高達(dá)54個(gè)月

根據(jù)濟(jì)南克爾瑞濟(jì)南機(jī)構(gòu)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2013年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房、住宅、辦公、商業(yè)等不同物業(yè)類(lèi)型存銷(xiāo)比例呈現(xiàn)較大差異。到2013年年底，濟(jì)南普通住宅存量達(dá)609萬(wàn)平方米，存銷(xiāo)比約11個(gè)月;商品房存量達(dá)1205萬(wàn)平方米，存銷(xiāo)比約18個(gè)月;辦公存量約84.1萬(wàn)平方米，存銷(xiāo)比約24個(gè)月，商業(yè)存量100萬(wàn)平方米，存銷(xiāo)比高達(dá)54個(gè)月。與普通住宅、商品房、辦公等物業(yè)類(lèi)型相比，濟(jì)南商業(yè)物業(yè)存銷(xiāo)比明顯偏高，已顯過(guò)剩之憂(yōu)。

據(jù)了解，“商業(yè)地產(chǎn)熱”始于2011年，由于當(dāng)時(shí)恰逢樓市新“限購(gòu)”政策實(shí)施，一部分開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)投不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)。與此同時(shí)，濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目也逐漸活躍起來(lái)。品牌商業(yè)項(xiàng)目如恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)拔地而起，三箭瑞福苑 、萬(wàn)達(dá)公館、陽(yáng)光100等底商眾多住宅項(xiàng)目也積極入市,一時(shí)間新一輪的商業(yè)置業(yè)熱潮集中，商業(yè)物業(yè)存量攀升。

大型商業(yè)綜合體扎堆出現(xiàn) 商鋪空置率不容忽視

那么濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀如何?記者調(diào)查了解到，目前，濟(jì)南大型商業(yè)綜合體扎堆出現(xiàn)，與大型商業(yè)綜合體的“熱鬧”成鮮明對(duì)比，一些體量較小，規(guī)模偏小的商鋪則略顯尷尬，商鋪空置明顯，部分項(xiàng)目商鋪空置率高達(dá)半數(shù)以上。

以市中區(qū)泉城路商圈為例，泉城路從東到西不足兩公里，共有七個(gè)商業(yè)綜合體，隨著世茂國(guó)際廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，加上原有的百盛、恒隆廣場(chǎng)、貴和購(gòu)物中心、銀座商城，該處已有五處大型商業(yè)綜合體。而泉城廣場(chǎng)地下銀廣也距此不遠(yuǎn)。另外，泉城路本身兩側(cè)商鋪聚集，又打造了泉樂(lè)坊、泰府廣場(chǎng)、等多處商業(yè)街，商業(yè)形態(tài)扎堆出現(xiàn)。經(jīng)四路大觀園商圈，亦有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、振華商廈、萬(wàn)千百貨、歐亞大觀園商場(chǎng)等4個(gè)商業(yè)綜合體聚集。

記者前往世茂廣場(chǎng)實(shí)際探訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)廣場(chǎng)分東西兩區(qū)，共4層，1—3層幾乎沒(méi)有空置店鋪，部分未開(kāi)放的店面也在緊羅密布的裝修，世茂廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)期間店鋪入駐率就顯得較高。與世茂購(gòu)物廣場(chǎng)情況不同，位于山師附近的萬(wàn)豪星光天地商鋪入駐情況略顯冷清。萬(wàn)豪星光天地由誠(chéng)基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)，總建筑面積3萬(wàn)平方米，前期規(guī)劃為24小時(shí)繁華不夜城，然而項(xiàng)目建成后卻沒(méi)有達(dá)到原來(lái)的預(yù)期，不少商鋪入駐不到1年便紛紛撤柜。萬(wàn)豪星光天地商業(yè)區(qū)共4層，約有上千家商鋪，除了一樓有十幾家商戶(hù)，其余3層商鋪均大門(mén)緊鎖，屋內(nèi)沒(méi)有絲毫擺設(shè)。與周邊熱鬧的商區(qū)相比，這里空蕩、冷清。

實(shí)際上，在記者的采訪中，像萬(wàn)豪國(guó)際這樣慘淡經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還有不少，泉樂(lè)坊商業(yè)街三層建筑中，除了一樓臨街的商鋪還在營(yíng)業(yè)外，部分商鋪已關(guān)門(mén)歇業(yè)，有些店鋪門(mén)上貼有“轉(zhuǎn)讓”、“清倉(cāng)”等字樣;位于濟(jì)南歷山路南口的“泉城新時(shí)代”，也陷入經(jīng)營(yíng)困局，店鋪大量空置，商鋪業(yè)主身陷收益困境。

商業(yè)發(fā)展應(yīng)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、購(gòu)買(mǎi)力水平匹配

同屬濟(jì)南商業(yè)物業(yè)形態(tài)，大型商業(yè)綜合體與小型商鋪類(lèi)項(xiàng)目之間為何會(huì)有如此大的差距，濟(jì)南真的需要這么多的商業(yè)項(xiàng)目嗎?

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授分析說(shuō)，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡是根本原因。除此之外，各環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)不善也是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)分布不均衡，存量增加的一大原因。如開(kāi)發(fā)建設(shè)前期市場(chǎng)調(diào)查不夠;招商環(huán)節(jié)定位不準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)管理不善等。李教授說(shuō)“城市商業(yè)規(guī)模的發(fā)展應(yīng)該與這個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)、人口、購(gòu)買(mǎi)力水平相匹配。”近幾年，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)速度較快，而城市居住人群人均購(gòu)買(mǎi)力并沒(méi)有顯著提高。從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)人口及消費(fèi)力的增長(zhǎng)可以消化掉部分存量商業(yè);但在短期內(nèi)泡沫仍難“消化”。

對(duì)此，李教授建議商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之初，應(yīng)首先做好項(xiàng)目的可行性研究，研究城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況，在此基礎(chǔ)上避免項(xiàng)目的同質(zhì)化及過(guò)度開(kāi)發(fā)。