樓市野蠻生長(zhǎng)的情況今年將不復(fù)存在，取而代之的是一種分化格局，特別是一、二線城市與三、四線城市的分化，這是參加博鰲亞洲論壇2014年年會(huì)開發(fā)商與學(xué)術(shù)界的共識(shí)。

 

“那些沒有產(chǎn)業(yè)支撐且人口外流的城市，你想讓它不跌我看都很困難。”綠地（專題閱讀）集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在4月11日博鰲亞洲論壇上表示，“有些地區(qū)跌30%、50%的房?jī)r(jià)我認(rèn)為也是有可能的。”

 

在這樣一種分化格局之下，無論業(yè)界還是學(xué)界都呼吁政府能夠進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化改革，通過市場(chǎng)的力量促使房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。“政府應(yīng)該繼續(xù)做政府應(yīng)該做的事情，手不要亂摸。”張玉良說。

 

樓市分化格局成形

 

去年以來，一、二線城市市場(chǎng)持續(xù)回暖，商品房和土地成交均量?jī)r(jià)齊升，且漲幅巨大。反觀三、四線城市樓市，則基本平穩(wěn)，部分三、四線城市甚至面臨整體下滑的趨勢(shì)。開發(fā)商們普遍預(yù)計(jì)今年這樣的局面將愈演愈烈。

 

張玉良表示，一、二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)雄厚，教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)勢(shì)資源高度集聚，吸引力大。而土地卻較為稀缺，供不應(yīng)求。但很多三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，購(gòu)買力較弱，人口及資金凈流出，市場(chǎng)空間本就有限，但在上一輪調(diào)控之后，卻有大量開發(fā)企業(yè)涌入三、四線城市，推動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋卮罅酷尫?，商品房海量上市，?kù)存持續(xù)走高，供求失衡狀況不斷累積。

 

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求比僅為0.64，而三四線城市供求比則紛紛高企，如：甘肅省武威市高達(dá)8.06，山西省大同市為5.7，陜西省延安市是4.34，均存在嚴(yán)重的供過于求。

 

帝海投資控股集團(tuán)有限公司總裁李小明表示，分化的局面不僅會(huì)發(fā)生在住宅板塊，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨分化，“單邊上漲不符合市場(chǎng)規(guī)律。在長(zhǎng)安街投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)可能單邊上漲，因?yàn)槿藲夂芨?，但要到北京五環(huán)、六環(huán)，那恐怕風(fēng)險(xiǎn)大多了。”

 

市場(chǎng)的分化將導(dǎo)致大型房地產(chǎn)企業(yè)與中小型房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)明顯的業(yè)績(jī)分化。張玉良表示，實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富、資源整合能力強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得土地、信貸、人才等核心資源，更容易獲得地方政府的支持，如此一來，大型房企與中小型房企的業(yè)績(jī)必然分化。

 

不過李小明認(rèn)為，今年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）7.5%左右的增長(zhǎng)預(yù)期以及3月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同比增幅2.4%的數(shù)據(jù)，意味著宏觀經(jīng)濟(jì)政策將保持相對(duì)穩(wěn)定，樓市在這樣的政策背景下也將會(huì)獲得相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展。

 

市場(chǎng)改革取代調(diào)控

 

樓市分化格局給開發(fā)商帶來新的挑戰(zhàn)，但開發(fā)商擔(dān)心的并非房?jī)r(jià)的漲跌。

 

“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房?jī)r(jià)有漲有跌，這是很正常的現(xiàn)象?，F(xiàn)在網(wǎng)上有言論稱今年房地產(chǎn)崩盤，房?jī)r(jià)要跌80%，這是危言聳聽。”李小明說，“新一屆政府上來在制定政策上思路是非常明確的，政府把政府的事情干好，剩下的歸市場(chǎng)解決。”

 

張玉良表示，各種跡象都表明，新一屆政策制定者對(duì)房地產(chǎn)的政策思路與之前有較大的變化。

 

自去年以來，新一屆政策制定者不再像以往那樣強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，而是提出“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”。這在某種程度上標(biāo)志著，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策焦點(diǎn)，已經(jīng)由解決“房?jī)r(jià)上漲過快”的具體問題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問題。

 

近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹撰文指出，在“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”這個(gè)政策大方向不變的前提下，如今的政策正在從過去的“一刀切”轉(zhuǎn)為“分類調(diào)控、分城施策”，從偏重需求端轉(zhuǎn)為供給端與需求端并重的“雙向調(diào)控”，從對(duì)房?jī)r(jià)的直接調(diào)控轉(zhuǎn)為對(duì)住房供求關(guān)系的調(diào)整。

 

李小明表示，“一刀切”的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有誤傷，制定政策時(shí)應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)不同的業(yè)態(tài)、屬性、地段進(jìn)行分類管理、分類調(diào)控，這樣才能更符合市場(chǎng)規(guī)律，才能讓房地產(chǎn)更加健康穩(wěn)定向前發(fā)展。

 

“中央今年定調(diào)‘雙向調(diào)控’，我相信我們一些地級(jí)市很快會(huì)做出反應(yīng)，有些地方限購(gòu)根本不需要，那還要貫徹過去的限購(gòu)干嗎？”張玉良表示，至于“限貸”，有些地方給予第二套房貸款也并非不可以。

 

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，事實(shí)上，樓市雙軌統(tǒng)籌的政策框架正在構(gòu)建和完善。

 

“中國(guó)現(xiàn)階段不能上來先講市場(chǎng)，而先要講低收入階層、收入夾心層怎么住有所居，這就需要有效供給‘托好底’，具體的托底事項(xiàng)就是反復(fù)強(qiáng)調(diào)的幾年內(nèi)要把3600萬套保障房的有效供給提供出來。”賈康說，在此基礎(chǔ)上加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革成為當(dāng)務(wù)之急。

 

賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅完成立法、進(jìn)入可以執(zhí)行狀態(tài)后，房地產(chǎn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將更趨合理化，包括開發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用往下降，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)減少，以及在保有環(huán)節(jié)對(duì)高端住房征稅以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的功能。

 

“在可以預(yù)見的歷史階段之內(nèi)，住房保有環(huán)節(jié)從無到有要建立一個(gè)直接稅——財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)該是堅(jiān)持‘調(diào)節(jié)高端’的原則，而不能夠簡(jiǎn)單照搬美國(guó)那種‘普遍征收’模式。應(yīng)當(dāng)把這樣的一個(gè)信息盡快在我們的決策管理層面加以確立，讓全社會(huì)吃定心丸。”賈康表示。

 

至于如何調(diào)節(jié)高端住宅，賈康認(rèn)為應(yīng)該鼓勵(lì)更多開明的、理性的討論，允許大家發(fā)表不同的意見，比如第一套房算作免稅的對(duì)象，還是人均一定標(biāo)準(zhǔn)作為免稅對(duì)象？“改革推行中對(duì)各地并不應(yīng)要求千篇一律，因?yàn)楦鞯卦诘胤蕉惛拍钪率菓?yīng)該給出有彈性的選擇空間的，但是它們方案設(shè)計(jì)的內(nèi)核卻是有共性的。”

 

“從調(diào)控到改革，我覺得政府應(yīng)該繼續(xù)做應(yīng)該做的事情，手不要亂摸。我們也希望政府減輕行業(yè)的稅負(fù)。會(huì)少開一點(diǎn)，稅少收一點(diǎn)，群眾滿意度才能更高一點(diǎn)。”張玉良說。