近年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度很快，原因主要有兩點(diǎn)：首先，這是受益于國(guó)家對(duì)住宅調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重；其次，伴隨著中國(guó)城市化率的逐漸提高，第三產(chǎn)業(yè)所占GDP的比重不斷在擴(kuò)大，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也進(jìn)一步增加，這使得投資者將更多的資金投放到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

但是，在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過(guò)程中，一些問(wèn)題相伴而生。首先是電商對(duì)零售業(yè)的沖擊。中國(guó)電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)交易規(guī)模為10.2萬(wàn)億元，較2012年8.5萬(wàn)億元增長(zhǎng)了29.9%；其中網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)1.9萬(wàn)億元，較2012年1.3萬(wàn)億元增長(zhǎng)42.8%，占社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重達(dá)到8.0%。另外，在二三線城市商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目集中放量的情況下，商業(yè)項(xiàng)目的招商難度很大，從指標(biāo)上體現(xiàn)出較高的空置率。

 

在這樣的大背景下，綜合相關(guān)專家的觀點(diǎn)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要為五大方向：

 

業(yè)態(tài)功能的體驗(yàn)化

 

體驗(yàn)型商業(yè)是未來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展方向，會(huì)讓商業(yè)煥發(fā)自身特有的魅力與個(gè)性，其主導(dǎo)因素包括業(yè)態(tài)體驗(yàn)和功能體驗(yàn)。

 

業(yè)態(tài)體驗(yàn)是指商業(yè)項(xiàng)目需突破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的枷鎖，打造更時(shí)尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業(yè)功能及元素。為了更好地說(shuō)明，如曼谷SiamaParagon項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立的東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街（專題閱讀）項(xiàng)目?jī)?nèi)引入的中國(guó)大陸第二家杜莎夫人蠟像館、馬來(lái)西亞全球第一家樂(lè)高室外樂(lè)園等。同時(shí)，業(yè)態(tài)體驗(yàn)的打造需著重考慮投入成本、運(yùn)營(yíng)維護(hù)難度、產(chǎn)品創(chuàng)新性及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)與消費(fèi)者的粘性等問(wèn)題，最終達(dá)成創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變之融合。

 

功能體驗(yàn)是指商業(yè)項(xiàng)目需在滿足租戶硬件要求的同時(shí)，愉悅顧客感受，打造全方位舒適愉悅的購(gòu)物環(huán)境。功能體驗(yàn)提升，可從優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)及人性化服務(wù)兩方面做文章。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通動(dòng)線、獨(dú)特的主題建筑風(fēng)格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設(shè)計(jì)等；人性化服務(wù)方面，主要包括設(shè)立不同體驗(yàn)感的公共休息區(qū)、設(shè)置人性化的洗手間、采用智能便捷的停車系統(tǒng)、設(shè)置多媒體互動(dòng)式服務(wù)設(shè)施等。

 

商業(yè)形態(tài)的細(xì)分化

 

商業(yè)物業(yè)在一、二線城市進(jìn)一步升級(jí)的方向，是形式和業(yè)態(tài)方面的更加細(xì)化。通過(guò)商業(yè)物業(yè)的歷史發(fā)展脈絡(luò)，可以看出商業(yè)物業(yè)是以人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的需求不斷提升和不斷細(xì)化為線索，不斷進(jìn)行在形式、形態(tài)、業(yè)態(tài)等方面的進(jìn)化，變得更加細(xì)致。我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)活動(dòng)越發(fā)成熟的城市中，商業(yè)物業(yè)的形式越多樣，使每一種商業(yè)活動(dòng)、每一類商業(yè)需求都能找到最為貼切的場(chǎng)所。

 

傳統(tǒng)百貨滿足目的性消費(fèi)需求，以百貨形式為主，業(yè)態(tài)針對(duì)所有商業(yè)需求，比如新天地百貨、雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城等。購(gòu)物中心則是滿足非目的性消費(fèi)需求，以購(gòu)物中心的形式為主，業(yè)態(tài)針對(duì)不同年齡消費(fèi)群體細(xì)化，比如來(lái)福士、世貿(mào)天階。除了傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心外，針對(duì)小眾的精品百貨可視為購(gòu)物中心的變種類，類似于K11、僑福芳草地等，這些是具有藝術(shù)元素的購(gòu)物中心項(xiàng)目，所針對(duì)的客群可以稱為城市中“趕時(shí)髦的小眾精英”。購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展將出現(xiàn)帶有各種特色元素的、為小眾服務(wù)的精品商業(yè)項(xiàng)目。

 

運(yùn)營(yíng)機(jī)制的金融化

 

廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)作銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的投資額同比增長(zhǎng)率開(kāi)始超過(guò)住宅增長(zhǎng)率，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資累計(jì)增長(zhǎng)幅度一直保持在20%以上。隨著市場(chǎng)容量的增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，市場(chǎng)容量呈不斷增加的態(tài)勢(shì)，省會(huì)以上城市都可以支撐多個(gè)商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。未來(lái)更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)投資將維持走高態(tài)勢(shì)。

 

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場(chǎng)化目標(biāo)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的長(zhǎng)期金融化。位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)很受投資者青睞。從商業(yè)物業(yè)細(xì)分類別來(lái)看，酒店、商場(chǎng)、寫字樓，不同商業(yè)業(yè)態(tài)投資屬性不同，投資回報(bào)也有所不同;同時(shí)依據(jù)物業(yè)所屬城市屬性不同，投資回報(bào)也有所不同。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性，對(duì)資本運(yùn)作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)階段將轉(zhuǎn)向“資本和運(yùn)營(yíng)”，投資屬性更加突出。未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)階段的投融資能力，具有較強(qiáng)投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

 

退出渠道的證券化

 

目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒(méi)有很好的建立起來(lái)，有土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理，但是還沒(méi)有成熟的退出機(jī)制，特別是房地產(chǎn)金融包括REITs的發(fā)展，使眾多的個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的投資紅利。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)具有投資金額大、回報(bào)周期長(zhǎng)、收益率高、運(yùn)營(yíng)管理難、退出方式少等特征，投資商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)比較復(fù)雜，這需要做好完善的物業(yè)盡職調(diào)查，包括房地產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)分析、投資測(cè)算、工程盡職調(diào)查等。未來(lái)中國(guó)核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將以持有型為主流，相信隨著中國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)一步的完善，資產(chǎn)證券化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更好的發(fā)展前景。

 

金融手段的多元化

 

目前在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐步趨向成熟，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸增加。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融時(shí)間短，形式單一，已滿足不了商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。像國(guó)外成熟商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)為主角持有成熟的商業(yè)物業(yè)成為市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)。REITs作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來(lái)的方向，不僅能分散投資風(fēng)險(xiǎn)，還能深入挖掘資產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)估值來(lái)盤活資產(chǎn)，同時(shí)還能有助于維持項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

 

REITs在我國(guó)起步較晚，2005年底，越秀REITs在香港上市，成為第一支以內(nèi)地物業(yè)為交易對(duì)象的REITs 。由于我國(guó)相關(guān)法律還不完備，REITs一直未正式啟動(dòng)。2011年4月，匯賢產(chǎn)業(yè)信托在香港上市，成為全球首支以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)信托投資基金。2013年7月，開(kāi)元酒店基金成功在香港上市，成為中國(guó)內(nèi)地上市的首個(gè)酒店信托基金。2013年底，日本的春泉產(chǎn)業(yè)信托也將北京的兩棟甲級(jí)寫字樓在香港打包上市。

 

REITs是給有財(cái)力培育投資物業(yè)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)退出及資本循環(huán)的機(jī)制。對(duì)于開(kāi)發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：

 

股本融資

 

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即出讓項(xiàng)目部份股權(quán)，引進(jìn)機(jī)構(gòu)性財(cái)務(wù)投資者。開(kāi)發(fā)商仍保持操盤者，但在項(xiàng)目治理上，包括項(xiàng)目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關(guān)安排。

 

夾層貸款融資

 

除開(kāi)發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款外，在債務(wù)與項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值比例允許的條件下，一般信托公司、機(jī)構(gòu)性投資及財(cái)富管理公司能為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資。現(xiàn)在一般年利息在百分之十二至十五，取決于項(xiàng)目的回報(bào)可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項(xiàng)目投資回報(bào)，這樣會(huì)使利息降低。

 

預(yù)售項(xiàng)目

 

開(kāi)發(fā)商可與部分買家及商場(chǎng)投資者約定預(yù)售大型住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)部份，以建造及轉(zhuǎn)交方式提供基本或指定規(guī)格房產(chǎn)，從而減低此部份的退出風(fēng)險(xiǎn)，但在售價(jià)方面須提供一定折扣優(yōu)惠。

 

上述各項(xiàng)融資方案都受項(xiàng)目所在位置、市場(chǎng)供求情況、項(xiàng)目土地成本、建造成本、退出售價(jià)及開(kāi)發(fā)商背景和聲譽(yù)等因素影響。

 

鑒于信貸政策收緊，商業(yè)地產(chǎn)融資方式將趨于多元化，從傳統(tǒng)融資方式轉(zhuǎn)向直接融資，出現(xiàn)更多的投資產(chǎn)品和融資渠道，REITs等房地產(chǎn)金融模式將隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步成熟，在未來(lái)勢(shì)必會(huì)得到蓬勃的發(fā)展。