近日，A股上市公司中糧地產(chǎn)公布了2013年的年報，2013年公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入101.79億元，突破百億大關，較上年同期增長28.12%；利潤總額12.27億元，較上年增長23.21 %；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.34億元，較上年增長4.58%；實現(xiàn)每股收益0.29元。期末公司總資產(chǎn)達到406.03億元，其中歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)54.08億元。公司2013年度分紅方案為每10股派現(xiàn)金紅利0.30元（含稅）。

 

公司2013年住宅共實現(xiàn)簽約面積72.70萬平米，簽約金額112.67億元，繼續(xù)維持穩(wěn)定增長；2013年結(jié)算面積達到75.29萬平米，結(jié)算收入104.61億元；已售待結(jié)轉(zhuǎn)面積為54.02萬平米。截至2013年年末，公司在建擬建項目共19個，權益占地面積418.43萬平米，權益規(guī)劃總建筑面積604.93萬平米。2014年，公司計劃新開工項目有10個，新開工面積104.81萬平方米，同比增加11.6%。2013年公司新增4個住宅地產(chǎn)項目（南京中糧鴻云坊、北京孫河項目、成都中糧錦云、成都香頌麗都），占地面積31萬平米，建筑面積68.57萬平米。

 

相對地產(chǎn)板塊而言，公司2013年僅保持了一個中檔的增速，發(fā)展并不激進，各項財務指標平穩(wěn)，保持了公司一貫的穩(wěn)健作風。2013年度公司毛利率有所回升，相比同期提高近三成。每平米銷售單價高于市場平均水平，說明適銷對路的產(chǎn)品迎合了市場需求。只是由于公司規(guī)模化還有不足，業(yè)績未出現(xiàn)爆發(fā)性增長，但是公司正在堅持的規(guī)?；l(fā)展將帶來未來的成長空間。同時，公司戰(zhàn)略布局選擇相對合理，重點選擇一線城市和經(jīng)濟增長較為穩(wěn)定的二線城市，業(yè)績的增長的確定性較強，在當前地產(chǎn)調(diào)控深化，城市開始出現(xiàn)分化的背景下，公司穩(wěn)健進取的作風顯得尤為難得，合理的城市布局和產(chǎn)品結(jié)構為公司股東提供了堅實的保證。

 

城市拓展布局合理

 

產(chǎn)品結(jié)構日趨穩(wěn)定

 

公司的發(fā)展一向比較穩(wěn)健，在業(yè)內(nèi)素以“精細化、深耕化”的操作方式著稱，戰(zhàn)略上以“北上廣深”一線城市為大本營，深耕重點城市，擇機拓展新城市，強化城市分類管理，提升城市公司發(fā)展內(nèi)驅(qū)力，以一線和重點二線城市為主。目前集團已經(jīng)進入北京、深圳、廣州、上海、成都、杭州、長沙、沈陽、南京、天津等城市，在地產(chǎn)板塊中，城市進入的質(zhì)量排名前列，受地產(chǎn)調(diào)控影響較小，集團的戰(zhàn)略布局目的基本達到，對于股東而言，既能做到風險可控，又能保證享有爆發(fā)性增長的機遇。

 

另外在產(chǎn)品上，通過近幾年的積極轉(zhuǎn)型，公司的產(chǎn)品線結(jié)構已近日趨合理。傳統(tǒng)上，公司素來以開發(fā)中高端住宅為主的房地產(chǎn)企業(yè)，例如成都的中糧·御嶺灣項目、上海翡翠別墅、長沙的中糧·北緯28 等等都是其高端豪宅的典型代表,市場認可度高,在豪宅市場有引領市場的號召力。公司根據(jù)自身戰(zhàn)略要求，及時調(diào)整產(chǎn)品線，著力打造首置首改的剛需型產(chǎn)品，形成了較好的產(chǎn)品線梯度。其中面向剛需型都市精品系列有:北京長陽半島、北京祥云、南京彩云居、南京頤和南園、上海奉賢項目、深圳鴻云、深圳錦云、天津中糧大道、成都香榭麗都等。產(chǎn)品線間互不干擾，形成了較好的產(chǎn)品線梯度。目前公司大力推動產(chǎn)品標準化工作，頒布了《城市精品系列手冊》等標準化規(guī)則。例如在深圳地區(qū)推出錦云項目受到市場廣泛認可后，公司迅速在成都、南京等城市進行快速復制。成都錦云項目2013年7月獲得土地，2014年3月即開盤，市場反應熱烈。2013年公司獲得的土地儲備主要面向剛需產(chǎn)品，希望通過快速周轉(zhuǎn)的剛需產(chǎn)品加快公司規(guī)?；l(fā)展的節(jié)奏。同時，公司近幾年還積極關注養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，積極貯備資源。

 

同時，公司貯備有一定的金融資產(chǎn)也是公司的亮點之一，尤其地產(chǎn)業(yè)績的波動期，持有的金融資產(chǎn)對于公司穩(wěn)定業(yè)績將起到至關重要的作用，截至2013年末，公司持有的金融資產(chǎn)賬面值在8億左右（初始投資僅7883萬）。

 

前海地區(qū)潛在地王

 

穩(wěn)定持續(xù)獲得高端地塊

 

另外，公司在基本面保持穩(wěn)定的同時，最為資本市場看重的就是潛在持有的大量深圳前海地區(qū)的土地。根據(jù)中糧地產(chǎn)年報顯示，公司在深圳市寶安區(qū)擁有物業(yè)建筑約120萬平米，其中新安片區(qū)占地約30萬平米，建筑面積約50萬平米；福永片區(qū)占地約50多萬平米,建筑面積約70多萬平米。公司寶安區(qū)的項目位置靠近前海，受前海大開發(fā)的影響，地價持續(xù)攀升，是公司近一階段舊改項目的重點。

 

公司持有的老工業(yè)土地將是中糧地產(chǎn)一筆巨大的隱形財富,這些老土地公司的歷史成本極低，公司不管是通過轉(zhuǎn)讓還是自主開發(fā)都能從中獲得高額的收益。

 

另外從經(jīng)濟的角度，舊改項目也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了獲得高收益的途徑。近幾年，隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，城市中心區(qū)地價不斷攀升，通過市場方式“招、拍、掛”獲得的地塊，利潤已越來越薄，地價高的無利可圖，地價低的地塊往往又比較偏僻而配套不足。而舊城改造項目往往是過去的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，位于城市中心，配套設施齊備，這就給擁有舊改項目的地產(chǎn)商提供了一個既能獲得優(yōu)質(zhì)地塊，又能保障利潤的良機。當然舊改項目的缺點是資金占用大、項目周期長、政府關系協(xié)調(diào)難度大，而這幾點又恰恰是中糧地產(chǎn)的優(yōu)勢，所以不管從哪方面看，舊改項目對于公司都是極大的利好。

 

更為重要的是在土地特別是一線城市核心地段越來越難以獲得的今天，中糧地產(chǎn)通過參與城市更新，持續(xù)地獲得一線城市核心地段的土地。目前已經(jīng)啟動寶安22區(qū)、25區(qū)城市更新項目及寶安67區(qū)中糧商務公園項目，這些在建項目對于公司業(yè)績的穩(wěn)定和面對市場波動的處理空間都得到了極大的增強，可以說是資本市場應該給與充分溢價的因素。

 

管理提升效率

 

公司將從量變到質(zhì)變

 

在管理上，隨著公司內(nèi)部精細化管理和項目全生命周期的深入，公司管理提升已經(jīng)進入了一個從量變到質(zhì)變的過程，公司近期提出了以戰(zhàn)略和市場為導向，不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構，提升產(chǎn)品力，強化城市公司二級發(fā)動機的作用，注重非常規(guī)發(fā)展模式，同時推進產(chǎn)品標準化，實現(xiàn)快速的產(chǎn)品復制能力，在產(chǎn)品標準化的同時做好成本標準化，對項目分類管理，優(yōu)化流程，壓縮開發(fā)周期，以目標管理責任書為抓手強化執(zhí)行，提升開發(fā)運營效率，管理上的提升有利于公司強化戰(zhàn)略執(zhí)行能力。

 

由于過去中糧地產(chǎn)往往以中高端物業(yè)開發(fā)為主，公司相對行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的最大劣勢是周轉(zhuǎn)速度稍慢，中糧地產(chǎn)在周轉(zhuǎn)速度上開始發(fā)生積極變化，中糧地產(chǎn)與賽普合作，引入地產(chǎn)項目的全生命周期的運營管理，通過強化流程再造，加快項目運轉(zhuǎn)速度，確保項目的各個重大節(jié)點按計劃完成。公司不斷完善全生命周期滾動開發(fā)的計劃管理體系，探索計劃分級管理模式，由原來主要監(jiān)控工程節(jié)點調(diào)整為監(jiān)控項目全生命周期開發(fā)計劃，確保項目按期有序、有效搭接進行開發(fā)，使每個階段都在監(jiān)控范圍內(nèi)。同時，公司在里程碑及一級計劃全覆蓋的基礎上，全面推行專項計劃，對價值鏈上的關鍵步驟進行監(jiān)控，抓住關鍵路徑、確保計劃執(zhí)行。

 

公司項目運營速度明顯提升。公司項目開發(fā)節(jié)奏更為緊湊，公司去年在成都獲得的崔家店地塊已于今年三月開始銷售。全生命周期管理可以大大地加快公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。對于房地產(chǎn)公司來說，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是最重要的財務指標之一，也是公司運營能力的體現(xiàn)，中糧已經(jīng)把全生命周期管理的經(jīng)驗推廣到全國其他項目，管理效率逐步提升。

 

目前，隨著地產(chǎn)板塊整體的持續(xù)走低，地產(chǎn)板塊的投資價值也越來越大，投資者也應該積極關注其中一些“錯殺”個股，盡管部分城市的確將面臨較為嚴重的銷售下滑問題，但作為地產(chǎn)行業(yè)這個區(qū)域性較重的市場，中糧地產(chǎn)所選擇的城市是相對安全的，業(yè)績的保障性也來得更強，公司一貫積極穩(wěn)妥也收到了效果，隨著公司近兩年的積極轉(zhuǎn)型，基本面朝著更加健康的發(fā)展，公司的發(fā)展值得期待。