8日，李嘉誠(chéng)次子李澤楷名下兩家上市公司電訊盈科(00008.HK)和盈大地產(chǎn)聯(lián)合宣布，向地產(chǎn)私募基金基匯資本出售其位于北京三里屯的地標(biāo)式建筑盈科中心，最終成交價(jià)格為72.01億港元(約57.5億元人民幣)。
值得注意的是，李嘉誠(chéng)父子近一年來(lái)已經(jīng)拋售了上海東方匯經(jīng)中心、南京國(guó)際金融中心、廣州西城都薈廣場(chǎng)等多個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。伴隨著盈科中心的出售，李澤楷旗下盈大地產(chǎn)更是清空了其內(nèi)地項(xiàng)目。種種行動(dòng)，都令李嘉誠(chéng)“仍看好內(nèi)地房地產(chǎn)”的言論顯得蒼白無(wú)力。
“特別是商業(yè)地產(chǎn)，前景是比較悲觀的。”10日，有長(zhǎng)期商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的濟(jì)南市民黃蓉對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，其在當(dāng)?shù)厝f(wàn)豪國(guó)際、泉樂(lè)坊、西市場(chǎng)等項(xiàng)目擁有多套商鋪，但是相比于以往租金年均上漲二三成的好日子，如今即便不漲租金，也很難留住租戶，“有幾個(gè)商鋪甚至根本招不來(lái)人。”
“商業(yè)地產(chǎn)前期爆發(fā)性增長(zhǎng)帶來(lái)的隱患正在顯現(xiàn)。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，部分城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目庫(kù)存明顯增加，“既意味著行業(yè)盈利能力的下降，也意味著風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)臨。”
180億元的大撤離
作為北京的標(biāo)志性建筑，盈科中心此次被出售引來(lái)各方關(guān)注。
相關(guān)資料顯示，李氏家族持有該物業(yè)時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)16年。作為繼國(guó)際大廈、京城大廈之后的第三個(gè)北京地標(biāo)建筑，盈科中心多年來(lái)都是諸多世界知名公司在北京駐地的首選，包括IBM、諾基亞、波音、西安楊森等。
然而，即便如此，李氏拋售該物業(yè)的態(tài)度依然非常堅(jiān)決。據(jù)悉，盈科中心在去年就傳出有意出售的消息時(shí)，市場(chǎng)預(yù)估售價(jià)達(dá)到80億港元，而此次轉(zhuǎn)讓估值僅為66.75 億港元，被視為降價(jià)出售，這甚至導(dǎo)致盈大地產(chǎn)股價(jià)9日大跌兩成。
導(dǎo)報(bào)記者注意到，若按照物業(yè)面積計(jì)算，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓單價(jià)約為3.38萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊新項(xiàng)目成交價(jià)格(多為6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米)，這更凸顯出李氏拋售該物業(yè)的急切。
實(shí)際上，這不是李氏家族第一次出手拋售內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，自去年8月和記黃埔(00013.HK)宣布26億元出售廣州西城都薈廣場(chǎng)起，李氏家族在短短8個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出售位于廣州、上海、北京以及南京的4處房地產(chǎn)資產(chǎn)，套現(xiàn)資金接近180億元。其出售頻率之高，規(guī)模之巨，均令人側(cè)目。
其中，去年10月轉(zhuǎn)讓的上海東方匯經(jīng)中心項(xiàng)目涉及金額最大，李氏家族旗下的和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(00001.HK)通過(guò)該筆交易獲得了71.6億元的資金。
有業(yè)內(nèi)人士接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)目前在內(nèi)地已發(fā)展和發(fā)展中的地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)。按照上述項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓頻率看，李氏家族后期或還有持續(xù)出售手中內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目的可能。
盈利能力下滑
雖然李嘉誠(chéng)及旗下公司在上述地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，一再?gòu)?qiáng)調(diào)看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其行為還是引來(lái)了業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。
“我覺(jué)得自己又得轉(zhuǎn)行了。”黃蓉說(shuō)，她早年從事服裝貿(mào)易，后來(lái)發(fā)現(xiàn)商鋪投資潛力巨大，就將手中的貨物、渠道等資產(chǎn)全盤轉(zhuǎn)讓，用獲得的資金投資了數(shù)個(gè)商鋪，如今已經(jīng)擁有近10個(gè)商鋪，最大的超過(guò)200平方米，每年帶來(lái)的租金收益數(shù)十萬(wàn)元。但如今的市場(chǎng)行情，卻讓其有了寒冬將至的感覺(jué)。
“主要是租金漲幅下降，租戶也不好找了。”黃蓉透露，其早些年投資的是西市場(chǎng)、濼口、老東門等商貿(mào)中心，客源好、生意好，收租也就很順利。然而隨后幾個(gè)商鋪的投資收益不再令其滿意，“比如泉樂(lè)坊的商鋪，我貸了100多萬(wàn)，每個(gè)月要還的利息就5000多塊，但現(xiàn)在每個(gè)月的租金也就2000元。”
在黃蓉看來(lái)，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)可追溯到2010年至2011年。彼時(shí)，受住宅限購(gòu)令影響，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)投資需求大漲，諸多項(xiàng)目進(jìn)入爆發(fā)性增長(zhǎng)階段，“很多樓盤售價(jià)年均漲幅超過(guò)30%。當(dāng)時(shí)為搶到萬(wàn)豪國(guó)際的兩個(gè)商鋪，我還低價(jià)轉(zhuǎn)手了濼口和新世界商城的店鋪。”
然而，隨后的市場(chǎng)行情并沒(méi)有像黃蓉預(yù)想的那樣美好。先是萬(wàn)豪國(guó)際的商鋪無(wú)人承租，隨后其他幾個(gè)商鋪也出現(xiàn)租戶不愿續(xù)租的問(wèn)題。“有個(gè)門頭店一直是一干洗店老板租用，每年租金15萬(wàn)元，但現(xiàn)在他說(shuō)租不下去了，除非租金降兩成。”黃蓉表示，目前她手中依然有兩個(gè)商鋪在空置中。
“以前投1塊錢能掙3毛錢的生意，現(xiàn)在只能賺1毛錢，甚至賠錢。”黃蓉說(shuō)，這一持續(xù)下滑的行情，令其心生退意。
導(dǎo)報(bào)記者注意到，這或從一個(gè)側(cè)面反映出李氏家族拋售內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的原因。相關(guān)資料顯示，盈科中心2013年上半年可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，租金收入也僅有1.19億港元，持平于2012年同期，較2011年有所下滑。其前期轉(zhuǎn)讓的其他數(shù)個(gè)項(xiàng)目，也都出現(xiàn)過(guò)盈利前景不佳的情況。
“這就是聰明的人不會(huì)等菜肴全部上完才離開(kāi)宴席，因?yàn)樗幌霝榇寺駟巍?rdquo;黃蓉說(shuō)。
引發(fā)悲觀情緒
實(shí)際上，此前已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士提醒投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
“北京、上海等一線城市均出現(xiàn)寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)過(guò)剩的情況，部分二、三線城市甚至需要5至8年才能銷售完現(xiàn)有庫(kù)存。”張文清對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今明兩年，上海將新增大約200萬(wàn)平方米的A級(jí)寫字樓面積，比此前兩年的供應(yīng)總量多出1倍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，如此巨額供應(yīng)量將使得寫字樓的空置率和租金都向消極方向移動(dòng)。
北京甲級(jí)寫字樓租金水平則于2010年至2012年大幅攀升后，在2012年第二季度出現(xiàn)3年來(lái)首次下跌，且下滑勢(shì)頭持續(xù)至今，其原因也在于大量新樓盤的入市。
世邦魏理仕提供的資料顯示，以目前二、三線市場(chǎng)的居住人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力來(lái)看，城市綜合體過(guò)多、過(guò)密，直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目招商困難，經(jīng)營(yíng)管理遭詬病。
“近期周邊寫字樓的供應(yīng)量增速是正的，但購(gòu)買量一直呈負(fù)增長(zhǎng)，也很少有人來(lái)問(wèn)商鋪信息，二手商鋪成交幾乎沒(méi)有 。”10日，濟(jì)南市歷下區(qū)漿水泉路一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的銷售經(jīng)理李云新告訴導(dǎo)報(bào)記者。
世聯(lián)怡高對(duì)濟(jì)南2013年樓市的分析報(bào)告認(rèn)為，2013年在漢峪片區(qū)、高鐵新城片區(qū)、奧體文博片區(qū)規(guī)劃了大量綜合體，將導(dǎo)致2014年有大批綜合體項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，寫字樓供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量達(dá)50萬(wàn)平方米，高庫(kù)存時(shí)代將來(lái)臨。
“供應(yīng)過(guò)剩，加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未回暖、互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)貿(mào)易的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)‘泡沫擠出’時(shí)期。”張文清表示，在這一階段，相關(guān)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，甚至出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷的可能，“后期市場(chǎng)的發(fā)展格局，政策層面是否應(yīng)該出手引導(dǎo)等問(wèn)題，都將引人深思。”
