保定火爆的樓市，在短短半個(gè)月內(nèi)，就經(jīng)歷了從“火山”到“冰窖”的雙重煎熬。
“原本是催著交首付的，截止日期是4月5日，臨時(shí)通知收款日子往后推遲了，說(shuō)是8日以后再交款。但8日又通知交款日期延遲到12日以后。”一位最近剛交了定金的購(gòu)房者告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。
4月4日，記者調(diào)查走訪的幾個(gè)保定熱銷(xiāo)樓盤(pán)，已褪去了“火爆”場(chǎng)面，代之的是“封盤(pán)”，有的樓盤(pán)甚至關(guān)門(mén)歇業(yè)。
保定樓市的瞬間暴漲及混雜其中的“五證不全”諸多問(wèn)題，已引起相關(guān)方面高度關(guān)注。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，河北省住建廳已派工作組調(diào)研指導(dǎo)相關(guān)工作。
“最近太敏感，怕上頭查得緊。保定市政府4月3日臨時(shí)召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，并以查五證為名，暫停銷(xiāo)售。”一位不愿具名的保定業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
“從年后開(kāi)始，稽查大隊(duì)就聯(lián)合工商局在調(diào)查五證不全違法銷(xiāo)售問(wèn)題。”保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員對(duì)記者說(shuō)。
4月4日下午，記者在保定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一間會(huì)議室內(nèi)發(fā)現(xiàn)，約有上百個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目因“五證不全”被警告停售，被查處的房企正在簽訂承諾書(shū)。內(nèi)容大致為：“樓盤(pán)項(xiàng)目五證不全，違法銷(xiāo)售，責(zé)令暫停銷(xiāo)售，若再違規(guī)者，罰款處罰。”
亂象：跳漲
倒房五證不全
“眼見(jiàn)著一天一個(gè)價(jià)，一周時(shí)間每平方米漲了近2000元。這一周的房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)于過(guò)去五年的漲幅。”談及搶房經(jīng)歷，在保定生活多年的李衛(wèi)猶如“劫后余生”。“從沒(méi)見(jiàn)過(guò)這樣的陣勢(shì)。”他說(shuō)。
以此次熱銷(xiāo)的公園時(shí)代項(xiàng)目為例，一年半前開(kāi)盤(pán)價(jià)為4800元/平方米，近兩年的銷(xiāo)售遲遲不見(jiàn)起色，現(xiàn)價(jià)6800元/平方米一周內(nèi)被瘋搶。4月4日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪公園時(shí)代項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目?jī)H剩下幾套尾房。
青山·公爵城項(xiàng)目，也是近半個(gè)月來(lái)漲價(jià)最猛的樓盤(pán)之一。據(jù)了解，在3月19日前報(bào)價(jià)為5400元/平方米，3月23日調(diào)到5700~5800元/平方米，到了3月31日已漲至9000元/平方米。銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目目前拿到了土地證和規(guī)劃證兩個(gè)證。
4月5日，記者走訪的南市區(qū)鑫欣文雅苑項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前項(xiàng)目取得了四證，還有預(yù)售證沒(méi)有辦下來(lái)。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)4900元/平方米，2013年底為5100元/平方米，3月30日漲至5300元/平方米，現(xiàn)價(jià)為6500元/平方米。
李衛(wèi)既慶幸，又擔(dān)憂。慶幸的是，他趕在房?jī)r(jià)跳漲前先搶買(mǎi)了一套；擔(dān)憂的是，突然跳漲的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)突然跳跌，何況搶到手的是一個(gè)僅取得一個(gè)土地證的項(xiàng)目。“2017年底才交房，后市會(huì)不會(huì)生變，難料。”
五證不全是保定樓市的歷史痼疾。此前，保定人買(mǎi)房亦很少對(duì)五證細(xì)究。有購(gòu)房者對(duì)記者表示，“主要看開(kāi)發(fā)商之前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)情況，信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)一般沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。”
五證不全也給倒房者留下了鉆空子的縫隙。“上午買(mǎi)，下午賣(mài)。一個(gè)號(hào)就能賺1萬(wàn)元。在房子被瘋搶的時(shí)候，購(gòu)房者從售樓部買(mǎi)不到房子，但從倒房者手里卻能買(mǎi)到。”記者調(diào)研走訪的公園時(shí)代、青山公爵城等樓盤(pán)，售樓員均表示，已經(jīng)封盤(pán)。但在售樓處外面，記者見(jiàn)到有人拿著已交訂金的單子上來(lái)詢(xún)問(wèn)是否要買(mǎi)房，表示可以加價(jià)3~4萬(wàn)元轉(zhuǎn)賣(mài)，包更名。
4月9日，記者致電保定市稽查大隊(duì)。一位工作人員表示，對(duì)已交訂金或已購(gòu)買(mǎi)了五證不全的項(xiàng)目，購(gòu)房者可以拿著交款票據(jù)作為憑證，由稽查大隊(duì)協(xié)調(diào)解決相關(guān)問(wèn)題。“購(gòu)房者可以退款或者以其他協(xié)商辦法解決。但購(gòu)房者明知五證不全還購(gòu)買(mǎi)的，責(zé)任自負(fù)。”
搞不清的數(shù)據(jù)
4月10日，記者查詢(xún)的保定市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示：目前有可售樓盤(pán)數(shù)為265個(gè)，可售套數(shù)48063 套，當(dāng)日簽約套數(shù)為23套。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月的前8天，保定新建住宅簽約套數(shù)為317套，從官方成交數(shù)據(jù)中并未體現(xiàn)保定樓市明顯升溫。這種銷(xiāo)量數(shù)據(jù)與某些樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)的一周銷(xiāo)量2000套并不相符。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)市場(chǎng)熱度超過(guò)官方數(shù)據(jù)熱度的原因主要有兩點(diǎn)：一是保定樓市非正規(guī)，近半數(shù)樓盤(pán)都為未進(jìn)入官方統(tǒng)計(jì)的五證不全房源；二是副中心概念刺激保定樓市，更多吸引來(lái)的是短期炒作。短期炒作更愿意買(mǎi)五證不全的房子，這類(lèi)房源可以隨意加價(jià)轉(zhuǎn)手。而正規(guī)五證齊全的房源，不可以隨意炒作。
“五證不全登記備案環(huán)節(jié)很長(zhǎng)，甚至要等到三四年之后?？唇灰字行牡臄?shù)據(jù)無(wú)法說(shuō)明保定樓市成交情況。”一位保定業(yè)內(nèi)人士表示。
保定市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處一位工作人員表示，最近網(wǎng)簽的人數(shù)明顯多了，但并未告知具體數(shù)據(jù)。4月4日，記者在保定市房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，保定市地稅局貼出的一張臨時(shí)通知顯示：“近期房屋交易量出現(xiàn)異常波動(dòng)，房產(chǎn)交易繳稅業(yè)務(wù)需求也隨之大幅增長(zhǎng)。自4月8日起，北市區(qū)地稅局辦稅大廳均開(kāi)辦房屋交易繳稅業(yè)務(wù)。”
針對(duì)保定樓市瘋漲現(xiàn)狀，4月3日，保定市市長(zhǎng)馬譽(yù)峰主持召開(kāi)了專(zhuān)題會(huì)議，與市直有關(guān)部門(mén)和10家房企負(fù)責(zé)人座談，分析研判當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)。據(jù)與會(huì)企業(yè)介紹，各樓盤(pán)售房高峰均出現(xiàn)在3月29日和30日，購(gòu)房者大多為市區(qū)及周邊縣（市）的剛性需求人群。
風(fēng)險(xiǎn)暗藏
“這半個(gè)月，消化了保定過(guò)去兩三年沒(méi)有消化掉的庫(kù)存，透支了未來(lái)兩三年內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格。”一位長(zhǎng)期觀察保定樓市的業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。目前的房?jī)r(jià)，是保定市民很難承受和接受的。
“最近也沒(méi)見(jiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有拿地意愿。大概對(duì)后市也不樂(lè)觀。”該業(yè)內(nèi)人士表示。
之前萬(wàn)科、恒大、陽(yáng)光100等開(kāi)發(fā)企業(yè)先后到保定考察市場(chǎng)，但最終都沒(méi)有在保定拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。陽(yáng)光100副總裁范小沖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“保定具有很多資源優(yōu)勢(shì)，但此前考察的房地產(chǎn)市場(chǎng)和投資環(huán)境并不理想。后期也看市場(chǎng)如何變化，企業(yè)也比較謹(jǐn)慎。”據(jù)了解，目前保定的開(kāi)發(fā)企業(yè)多是本土企業(yè)，外來(lái)的大型房企僅中鐵建一家。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“烈火烹油、鮮花著錦之勢(shì)能夠持續(xù)幾何？被透支的預(yù)期早晚要還回來(lái)。”
殷鑒不遠(yuǎn)。2009年的通州和2010年的海南，都曾因一紙規(guī)劃帶動(dòng)房?jī)r(jià)在幾個(gè)月內(nèi)翻倍上漲，但又都因規(guī)劃推進(jìn)效率不高、遲遲未對(duì)區(qū)域帶來(lái)實(shí)際利好而泡沫破滅，房?jī)r(jià)重挫。“保定，是否將會(huì)是下一個(gè)通州甚或是海南？恐怕是個(gè)大概率事件。”郭毅說(shuō)。
“房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)之間應(yīng)該像彈鋼琴一樣互動(dòng)。產(chǎn)業(yè)還未落地，房?jī)r(jià)就先漲，大大不利于產(chǎn)業(yè)落地。”萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶表示，京郊地區(qū)承受高房?jī)r(jià)的能力遠(yuǎn)比北京脆弱得多。保定多數(shù)是農(nóng)民，房?jī)r(jià)跳漲，意味著他們將承受更高的生活成本。
張大偉認(rèn)為，目前北京的大興、通州等區(qū)域依然處于待開(kāi)發(fā)階段，能夠外溢到保定的資源吸引力有限。另外，在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周?chē)鷧^(qū)域市場(chǎng)不太可能比北京更熱。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)暨房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)主任委員胡志剛表示，短期內(nèi)可能存在某個(gè)政策利好期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，但要警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“長(zhǎng)期看，河北的土地供應(yīng)量充足，完全能夠滿足承接北京轉(zhuǎn)移500萬(wàn)人口的市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者要理性看待市場(chǎng)。”
