棚戶區(qū)改造是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)必走的一步。
國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月27日在赤峰鐵南棚戶區(qū)考察時(shí)指出，今年全國要改造各類棚戶區(qū)470萬套以上，是近年來任務(wù)最重的，越往后越是難啃的硬骨頭。
其中，錢始終是個(gè)大問題。這也引起了決策層的注意，于是“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”的事項(xiàng)，被鄭重地寫入十八屆三中全會(huì)和中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議。
“成立住房保障銀行，得益的不僅僅是國開行，最直接的是普通老百姓也能從中受益。”4月15日，安邦智庫高級(jí)研究員楊志榮對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，住房銀行對接的是3600萬套保障性住房及1000萬戶棚戶區(qū)改造計(jì)劃，這是各地最難啃的骨頭。
在地方政府債務(wù)問題越來越嚴(yán)峻的當(dāng)下，如何解決上述資金來源，顯得迫不及待。
代替棚改債
近日，國家開發(fā)銀行公開向媒體透露，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項(xiàng)開展棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)。
楊志榮對本報(bào)記者表示，住房銀行開始籌建的主要目的是為了推動(dòng)我國城鎮(zhèn)化的步伐，這是政府開的銀行，不以賺錢為目的。因此他認(rèn)為，住房銀行最終花落國開行，主要是因其肩負(fù)著“政策”義務(wù)。
按照國開行的說法，國開行住宅金融事業(yè)部，將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。
“目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，因此商業(yè)銀行都不愿意將資金貸給棚戶區(qū)改造。”15日，北京某商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人向先生接受本報(bào)記者咨詢時(shí)表示。
但城鎮(zhèn)化的發(fā)展中，棚戶區(qū)改造是國家出臺(tái)的既定戰(zhàn)略，資金問題必須要解決。于是擔(dān)負(fù)著政策義務(wù)的“住房銀行”順應(yīng)而生。楊志榮認(rèn)為，城鎮(zhèn)化發(fā)展到現(xiàn)在一個(gè)很重要的方面就是棚戶區(qū)改造。
此外，除了保障性安居工程外，“住房銀行”還要對城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)進(jìn)行融資支持，這能緩解各地地方債負(fù)債較高的問題，緩解地方債所帶來的財(cái)政壓力。
國開行對此承諾，下一步，按照國家棚戶區(qū)改造及相關(guān)工程建設(shè)規(guī)劃和資金需求，確定“住宅金融專項(xiàng)債券”發(fā)行規(guī)模。“住宅金融專項(xiàng)債券，也是對現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，融資成本更低。”楊志榮說。
關(guān)于組建新型政策性金融機(jī)構(gòu)，去年11月十八屆三中全會(huì)已現(xiàn)端倪。三中全會(huì)公告提出要建立透明規(guī)范的城市建設(shè)投融資機(jī)制，其中一點(diǎn)便是“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。如出一轍，去年12月的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上，對于如何建立多元可持續(xù)的城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制，再次重申“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。
此后，住建部和國開行均積極介入到新方案的設(shè)計(jì)與討論過程中。但從最終結(jié)果看，累計(jì)發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款7萬億的國開行中標(biāo)。“對于向棚戶區(qū)和保障房放貸，此前已試驗(yàn)過金融債和與發(fā)改委合作的企業(yè)債，但是業(yè)界對國開行棚改專項(xiàng)債看好。”楊志榮說。
據(jù)悉，國開行8萬億資產(chǎn)體量中，超過一半的業(yè)務(wù)已經(jīng)商業(yè)化運(yùn)營，而在所剩的政策性金融業(yè)務(wù)當(dāng)中，最重要的兩大塊，一是鐵道部貸款，二是保障房融資。這兩塊政策性金融業(yè)務(wù)中，鐵道部融資有專門的鐵路專項(xiàng)貸款，保障房盡管也有專項(xiàng)貸款安排，不確定風(fēng)險(xiǎn)依舊不小。
據(jù)記者調(diào)查，一直作為保障房建設(shè)主體的城投公司融資，現(xiàn)在是越來越困難，國家發(fā)改委不得不出臺(tái)支持城投債發(fā)行的優(yōu)惠政策。比如，去年8月，發(fā)改委將保障房債券首次列為優(yōu)先審批的項(xiàng)目類型；9月將承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)列入可發(fā)債序列。
但業(yè)界甚為堪憂的仍是城投債規(guī)模經(jīng)過2012、2013年的迅速擴(kuò)張，2014年將迎來接近3500億元的兌付高峰。因此說，“成立住房銀行完全可以為地方城投公司減輕包袱。”楊志榮說。
依然缺口數(shù)千億
資金仍是最大的問題。
4月4日，財(cái)政部下發(fā)保障性安居工程專項(xiàng)資金，包括中央財(cái)政對廉租房、公租房和城市棚戶區(qū)改造三項(xiàng)補(bǔ)助資金，今年共計(jì)1158億元。
上述資金總額，盡管今年比去年增長了14.3%，但和住建部公布的棚戶區(qū)所需萬億元改造資金相比，相差極為懸殊。按照住建部的部署，計(jì)劃今年投入1萬億元用于改造棚戶區(qū)，該計(jì)劃涉及超過470萬戶家庭。
470萬套的目標(biāo)來自于今年的國務(wù)院《政府工作報(bào)告》，該報(bào)告提出，今年新開工保障性住房700萬套以上，各類棚戶區(qū)470萬套以上。
“按照通行50平方米/套計(jì)算，470套棚戶區(qū)改造僅建安成本(3000元/平方米)就超過7000億元。”有著十年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的建筑商周忠誠估測，中央投資的財(cái)政補(bǔ)貼有些“微不足道”。
對此，住建部副部長齊驥也曾表示，470萬套棚戶區(qū)中的170萬套以上，主要集中在資源較枯竭的三線城市，中央投資的補(bǔ)貼可以說是最主要的資金來源。
地產(chǎn)專家顧海波認(rèn)為，棚戶區(qū)改造資金除了政府補(bǔ)貼外，更多的還需要市場化融資。但問題是，在地方政府融資平臺(tái)中，涉及較多的是保障房和公租房建設(shè)，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目幾乎沒有。據(jù)他預(yù)計(jì)，即便加上財(cái)政補(bǔ)貼和專項(xiàng)貸款，地方政府棚改籌資缺口至少在千億元以上。
據(jù)顧海波調(diào)研證實(shí)，各地對推進(jìn)棚改的目標(biāo)十分明確，困惑最大的都是資金壓力巨大。
錢從哪里來?
就在財(cái)政部下發(fā)《辦法》，安排千億元資金投入保障房建設(shè)之后，4月8日國家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會(huì)議，專門部署落實(shí)對開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。當(dāng)時(shí)，國開行董事長胡懷邦表示，加快住宅金融事業(yè)部的組建工作，為棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)提供機(jī)構(gòu)保障。
胡懷邦還承諾，加快棚改項(xiàng)目的貸款發(fā)放，力爭4月底實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶工程的資金需求。截至2013年底，開行累計(jì)發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計(jì)發(fā)放的62%。
這是對4月2日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的棚戶區(qū)改造任務(wù)的迅速回應(yīng)。在此次會(huì)議上確定，由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。
