在同質化、超體量、電商的沖擊下，如今的昆明商業(yè)地產疲態(tài)盡顯，毫不客氣的說如今的開發(fā)商都已陷入了只求出路，而不問出路的怪圈。正所謂對癥下藥，才能藥到病除，在昆明商業(yè)地產開發(fā)商面對困局一籌莫展的今天，或許尋根問底的求索原因對癥下藥比一味模仿其他城市的做法來的靠譜。

 

商業(yè)地產規(guī)劃、業(yè)態(tài)、運營困擾開發(fā)商

 

共性中尋個性 擺脫同質化要因地制宜

 

有業(yè)內人士指出，同質化的弊端在于使得項目彼此之間形成對立的關系，造成運營成本的增加，進而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質化成為現如今做商業(yè)地產率先考慮的問題，所謂對癥下藥，同質化的原因何在，想必只有開發(fā)商找對了原因，因地制宜地制定策略方能擺脫困擾，獨步昆明商業(yè)地產江湖。

 

規(guī)劃理念

 

綜合體集中出現誘發(fā)同質化

 

去年發(fā)布的《云南省人民政府辦公廳關于推進城市綜合體建設的指導意見》明確提出“力爭5年內，全省規(guī)劃建設100個以上綜合性高、帶動性強、影響力大的城市綜合體”。

 

在政府看來，商業(yè)地產不僅能提高周邊土地價值，還能增加就業(yè)、改善產業(yè)結構、裝扮市容市貌，這些是普通住宅所不具備的。

 

據了解，2009年昆明建成的城市綜合體只有8個。而在今年的春交會上，螺螄灣中心、潤城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等項目都推出了大量商業(yè)體。據記者不完全統(tǒng)計，目前昆明已建成、正在建設和規(guī)劃當中的城市綜合體數量就達到了40余個，商業(yè)容量將超過1000萬平方米。

 

值得注意的是，城市綜合體的主要商業(yè)無非是寫字樓、公寓式酒店，再加上一些臨街銷售、購物中心，規(guī)定這些城中村必須要有那么多的商業(yè)體量，肯定會造成商業(yè)屬性或者體量的同質化。

 

商業(yè)業(yè)態(tài)

 

商業(yè)模式易復制與跟風

 

零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式在昆明實在太多，特別是在市中心核心商業(yè)圈多得讓人感覺到疲乏。不管你是去新西南、百盛還是昆百大、順城購物，還是就餐，發(fā)現經營的商家品牌是驚人的雷同，甚至連價格都一模一樣。出現這樣的現象，究其原因是昆明的商業(yè)模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質化嚴重所導致。

 

“做片區(qū)商業(yè)體量偏小，做社區(qū)商業(yè)又和市中心的商圈模式雷同，現在定位兩難。”西市區(qū)某城中村改造項目的營銷負責人最近和記者聊天時感嘆，該項目取得預售證已有時日，但商業(yè)部分尚未最終定位進行推廣。“一旦定位錯位出現于周邊商圈同質化，最后肯定會被市場淘汰。”這位負責人說，現在的商業(yè)模式很容易被復制，市場跟風也很嚴重，要取得成功必須要有自己的特色。

 

運營模式

 

公寓式酒店銷售模式大同小異

 

昆明目前只有少數有實力的開發(fā)商自持大量商業(yè)體統(tǒng)一規(guī)劃經營，比如三市街的順城購物中心。大部分的商業(yè)模式屬于“租售并舉”，比如南亞風情第壹城，租售比例幾乎各占一半。也有部分是開發(fā)商出售后統(tǒng)一管理，在一定的時間內返點給投資客，而最明顯的就是公寓式酒店。

 

由于國家對于房地產行業(yè)實行宏觀調控，在住在限購的大背景下，宜商宜居、小戶型、低總價的商住兩用酒店式公寓項目最受普通投資者青睞。“返點、免費入住。”，幾乎是開發(fā)商向投資客推銷酒店式公寓的唯一手段。當中唯一的區(qū)別是你年返5個點，他年返8個點；你返5年，他返三年；你免費入住7天，他免費入住一個月而已。既然模式一樣，無非是誰比誰更狠一點而已，畢竟返點方式不一樣，會直接影響到投資客的直接收益。

 

昆明商業(yè)地產“量變”引發(fā)“質變”思考

 

從過盛到過剩 開發(fā)商經歷冰火考驗

 

“1972萬平方米商業(yè)供應量”、“700萬區(qū)域人口”、“人均商業(yè)比接近3平方米”，昆明商業(yè)體量超標儼然已經成了板上釘釘的事實。在商業(yè)超速成長的背景下，商業(yè)地產的量變已經悄然進行著，量變因何而起，為什么依然有開發(fā)商奮不顧身投身商海？記者調查發(fā)現，追究商業(yè)地產體量超標背后的原因，城鎮(zhèn)化、中心論、數據漏洞是重要的三個關鍵詞。

 

城鎮(zhèn)化

 

城鎮(zhèn)化進度與項目數成反比

 

2010年昆明市政府提出要大力推進全域城鎮(zhèn)化，可以說，城鎮(zhèn)化推進了昆明城市的發(fā)展，讓大量區(qū)域綜合體拔地而起，而現階段城鎮(zhèn)化進程的緩慢，導致項目大量面市之后，市場消化不足導致招商困難。

 

大田宥總經理孟少軍認為：“時間的不對稱是造成現階段商業(yè)體量超標的原因。”他指出，城鎮(zhèn)化是一個漫長的過程，現階段，昆明現存的商業(yè)體量乍一看是挺驚人的，原因就是現在城鎮(zhèn)化的速度不夠，而項目卻大量的開始面市，簡單來說，超標的體量只是現階段存在的問題。從長遠的發(fā)展來看，這不是問題。因為隨著時間的推移，城市化速度加快，一方面是好的商業(yè)地產項目和壞的商業(yè)地產項目并存，但必然會是一個優(yōu)勝劣汰的過程；另一方面就是城市消化商業(yè)地產的快慢對城市化進程影響很大。所以伴隨著城市化進程，商業(yè)項目不斷涌現也是一個正常的現象。

 

中心論

 

部分房企“造中心”太自信

 

從2009年順城建設投入運營之后，昆明諸多城市商業(yè)綜合體遍地開花。昆明政府提出2017年要建成100多個綜合體，到目前為止，已經有四十多個在建的城市綜合體，開業(yè)的也有十幾個。 業(yè)內紛紛擔憂，“短期內這種井噴式的供應體量，存在著泡沫。”

 

實際上，除非到演砸的那一天，否則沒有哪個入局者會承認自己是泡沫，而開發(fā)商的這種自信并非空穴來風。現階段，昆明多數商業(yè)體基本出現在城市綜合體中，“城市客廳”、“CBD核心”、“城市副中心”等概念層出不窮。一位不愿透露姓名的商業(yè)公司董事副總向記者透露：“一個城市對超大型核心商業(yè)項目的容納能力有限，現如今很多項目在定位時動不動就是中心，雖然城市朝著多中心發(fā)展是趨勢，但從昆明的現狀來說，如此多的中心不免讓人感到滑稽，這么多項目都想成為城市的商業(yè)中心未免太過自信。”

 

數據表象

 

用未來算計今天 危機被夸大

 

“1972萬平米商業(yè)”、“700萬區(qū)域人口”，這兩組數據放在一塊，相比多數人得出的結論都是昆明人均商業(yè)面積接近3平方米。然而我們不禁要懷疑的問一句，用未來的供應量算在今日的人口總量上，這樣真的好么？

 

據本報記者梳理，所謂的近2000萬平方米的體量包括了在建和待建的大部分項目，并且有大概200萬平方米是已經建成開業(yè)的。換名話說，這近2000萬平方米的供應量并不會集中推向市場，而是隨著項目進度在未來5到10年逐步推出。

 

另一方面，700萬區(qū)域人口并不準確，據記者了解，2012年昆明常住區(qū)域人口應為726萬。昆明市政府發(fā)布的文件中稱，目前昆明的城市化達到60%，并將在2015年達到70%，這10%的城市化率的提高帶來的是近80萬人口的增量。

 

綜上所述，雖然商業(yè)地產體量巨大，但是把未來10年存在的供應量算在現階段的區(qū)域人口頭上，這似乎有點托大。但必須承認的是，巨量的供應客觀存在，城鎮(zhèn)化程度不高，現階段昆明商業(yè)地產依然處在最困難的時刻。