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  • 多地二手房持續(xù)降溫 業(yè)內(nèi)稱系房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)先兆

    2014年04月24日 14:23
    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

    一季度樓市的低迷從二手房可一窺端倪。

    截至3月底,全國(guó)70個(gè)大中城市中有超過(guò)14個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌,包括北京在內(nèi)的一線城市二手房市場(chǎng)普遍降溫。

    從歷史上來(lái)看,二手房市場(chǎng)的成交低迷和價(jià)格下跌會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng),并疊加其他因素改變樓市的供求關(guān)系,影響市場(chǎng)預(yù)期。鏈家地產(chǎn)[微博]張旭等分析人士認(rèn)為,二手房的降溫,已成為房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的先兆。

    多個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)

    2014年3月,全國(guó)70大中城市二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)為100.12,比上月下降0.03點(diǎn),連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下調(diào)和止?jié)q的城市數(shù)量達(dá)到28個(gè)。

    進(jìn)入4月后,申城樓市仍未見(jiàn)起色。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月前半個(gè)月,上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在缺乏外部利好刺激的情況下,上海4月二手房成交量恐將跌破2萬(wàn)套大關(guān)。

    一度被認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的北京,據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至4月15日,北京二手房成交3956套,環(huán)比下降13.4%。主城區(qū)二手房掛牌價(jià)格繼續(xù)松動(dòng),業(yè)主不再?gòu)?qiáng)勢(shì),議價(jià)空間增大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為,4月下旬樓市仍將繼續(xù)下探。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說(shuō),因?yàn)楦鞯亟祪r(jià)案例的出現(xiàn),導(dǎo)致北京樓市觀望情緒濃郁。新增客戶量相比一季度平均繼續(xù)下調(diào)了10%。他預(yù)計(jì),4月北京二手房成交量將繼續(xù)在萬(wàn)套以下,二手房?jī)r(jià)格可能在2季度加速下調(diào)。

    張旭稱,今年一季度,一線城市一手房?jī)r(jià)有見(jiàn)頂跡象,北京二手住宅價(jià)格自年初以來(lái)基本停漲。部分二線城市和三四線城市價(jià)格調(diào)整持續(xù),范圍逐漸擴(kuò)大。而需求龐大的一線城市,也開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的跡象。在供需矛盾緩和、購(gòu)房者觀望情緒加深的情況下,市場(chǎng)定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移,這是房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)的先兆。

    張大偉認(rèn)為,在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下,市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,購(gòu)房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),供需格局已悄然生變。

    數(shù)據(jù)顯示,2013年北京2萬(wàn)左右單價(jià)的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4,但目前已經(jīng)逐漸降低到1:2,隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化,供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。

    二季度樓市難回暖

    二手房和新房交互下跌,其疊加效應(yīng)正在顯現(xiàn)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉指出,形成目前房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有二:多地樓市促銷,改變市場(chǎng)預(yù)期,看跌情緒日益濃厚,購(gòu)房者入市節(jié)奏變慢;二是銀行房貸收緊,阻礙部分人群入市,首套房8.5折利率優(yōu)惠在全國(guó)范圍徹底消失。

    與此同時(shí),北京多批自住型商品房入市,一些城市庫(kù)存偏大,也加劇了區(qū)域市場(chǎng)的降溫。

    張旭認(rèn)為,整體的需求觀望情緒仍將持續(xù)。往年屬于成交旺季的二季度,會(huì)出現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)壓力。價(jià)格調(diào)整持續(xù),區(qū)域間分化更加明顯。一線城市較短時(shí)間內(nèi)可保持基本穩(wěn)定,而進(jìn)入庫(kù)存盤整周期的城市,價(jià)格仍會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)的可能。

    “目前房企和地方政府都期待限購(gòu)放松。”張大偉說(shuō),部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松存在空間。

    張旭認(rèn)為,2014年初“兩會(huì)”上提出的“雙向調(diào)控”,客觀上會(huì)給樓市低迷、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較弱的城市以放松空間。加之今年經(jīng)濟(jì)增幅降低,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)壓力增加,預(yù)計(jì)下半年地方性調(diào)控放松現(xiàn)象或有增多。

    CRIC研究中心認(rèn)為,政府允許各地有關(guān)部門有針對(duì)性地推行房地產(chǎn)調(diào)控措施,并不意味著限購(gòu)令將得到完全松綁。此舉有益于三四線城市,而對(duì)于擁有大量需求和房?jī)r(jià)居高不下的一二線城市,限購(gòu)令恐怕難以松綁,以防樓市過(guò)熱。

    目前,全國(guó)有46個(gè)城市執(zhí)行限購(gòu)政策,除了直轄市、省會(huì)城市與計(jì)劃單列市等重點(diǎn)城市外,還包括徐州、溫州、金華、紹興、舟山、臺(tái)州、衢州、寧波等三四線城市。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè),從去年下半年開(kāi)始,溫州、徐州、舟山已開(kāi)始局部放松限購(gòu)政策,從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,傳出限購(gòu)放松后,成交數(shù)據(jù)有短暫飆升,但之后又再度回落,整體市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

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