在多地傳出樓市“松綁”限購(gòu)消息又相繼被否認(rèn)之后，南寧官方日前宣布放開限購(gòu)政策引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

受訪人士表示，南寧此次政策調(diào)整的效應(yīng)有待觀察。而隨著中央在金融等方面政策的明確，“雙向調(diào)控”有望加快落地，但因地制宜、分類指導(dǎo)的方針將貫徹其中。

首個(gè)地方松綁政策引關(guān)注

南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局此次出臺(tái)的新政策是：根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神，從２０１４年４月２５日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

今年以來(lái)，在樓市遇冷、調(diào)控方向發(fā)生變化的形勢(shì)下，溫州、長(zhǎng)沙、杭州等多地都傳出醞釀松綁限購(gòu)，但這些消息最后都被官方否認(rèn)。在這種形勢(shì)下，南寧成為首個(gè)正式調(diào)整限購(gòu)政策的城市。

對(duì)此，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，這一新政策的出臺(tái)只是推進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展的一項(xiàng)配合政策。據(jù)介紹，２０１３年廣西出臺(tái)了《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》，并提出到２０１５年，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)通信、交通、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)體系、金融服務(wù)等九大領(lǐng)域的同城化建設(shè)。到目前為止，廣西已經(jīng)在通信同城化（取消漫游和長(zhǎng)途費(fèi)）、金融服務(wù)同城化（取消異地轉(zhuǎn)賬服務(wù)費(fèi)）等領(lǐng)域出臺(tái)了系列措施。

這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，和其他很多城市相比，近年來(lái)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，而此次出臺(tái)的政策也不會(huì)對(duì)南寧樓市產(chǎn)生較大影響。

分析人士認(rèn)為，雖然不會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的供需形勢(shì)產(chǎn)生較大影響、官方也表示并非旨在“救市”，但南寧新政策客觀上有利于進(jìn)一步釋放市場(chǎng)購(gòu)買力，也的確在地方松綁限購(gòu)政策方面開了先河。

市場(chǎng)周期性盤整已經(jīng)到來(lái)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局４月１８日發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，３月７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比停漲或是下跌的城市已經(jīng)達(dá)到１４個(gè)。專家指出，２０１４年樓市明顯出現(xiàn)了和２０１３年不一樣的變化，在２０１３年出現(xiàn)的市場(chǎng)分化逐漸演變?yōu)槭袌?chǎng)的全線放緩。信貸的縮緊則進(jìn)一步加劇了房企的困難。

一方面，包括大中小開發(fā)商在內(nèi)的房企降價(jià)和優(yōu)惠促銷等活動(dòng)已經(jīng)呈現(xiàn)全面鋪開之勢(shì)，更引起業(yè)界緊張的是，今年以來(lái)，一些中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況已在多地出現(xiàn)。一些人士預(yù)測(cè)稱，在供需變化、融資渠道收縮等形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸到了“天花板”，而房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。

在這種形勢(shì)下，房企對(duì)于政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲，而房地產(chǎn)行業(yè)的重要性也讓很多地方政府具有較強(qiáng)的調(diào)控動(dòng)力。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性盤整已經(jīng)到來(lái)，中央調(diào)控方向也已明顯，不會(huì)“救市”也不會(huì)完全不管。

限購(gòu)松動(dòng)作用可能并不明顯

廣西寶創(chuàng)地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蔣曄認(rèn)為，雖然“雙向調(diào)控”已經(jīng)明確，近期各地均傳出限購(gòu)政策調(diào)整的消息，但大多均遭官方否認(rèn)，這與地方政府對(duì)于中央的態(tài)度和尺度把握不準(zhǔn)有關(guān)，作為三線城市的南寧開先河有其特殊背景。

“一方面，南寧此次購(gòu)房政策調(diào)整與北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化結(jié)合起來(lái)，順理成章，找到了一個(gè)好的切入點(diǎn)。”蔣曄說(shuō)，另一方面，相比一二線城市，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未產(chǎn)生大的波動(dòng)，尚有較大開發(fā)空間。

南寧市房管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，一個(gè)城市比較理想的新建商品住房存量應(yīng)該是其月銷售量的１２倍到１５倍，即存量可支撐１２個(gè)月到１５個(gè)月的消費(fèi)需求，而按２０１３年新建商品住宅銷售面積均值估算，南寧新建商品住宅存量供維持銷售近１０個(gè)月，處于比較合理的庫(kù)存區(qū)間，不存在供過(guò)于求的狀況。而另一方面，受限于信貸、稅收等購(gòu)房調(diào)控政策限制，很多改善性住房需求并未得到滿足，而二手房市場(chǎng)也并不活躍。

南寧房管部門表示，雖然地方政府被要求承擔(dān)起房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主導(dǎo)作用，但一些政策仍待中央層面給予調(diào)整。如，針對(duì)南寧此類房地產(chǎn)市場(chǎng)并非過(guò)熱的城市，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)剛需購(gòu)房群體的購(gòu)房貸款給予支持，除了首套房貸的利率優(yōu)惠和貸款額度的保障外，也要注重對(duì)改善型住房需求的支持，適當(dāng)放開二套房貸款政策，促進(jìn)合理住房消費(fèi)。

蔣曄也指出，除市場(chǎng)因素外，今年上半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大影響因素是金融政策的變化，“如果金融政策不調(diào)整，單純限購(gòu)等政策松動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的作用可能并不明顯”。