房地產(chǎn)行業(yè)似乎開始遇冷。杭州、成都、北京等城市樓市大幅降價現(xiàn)象屢有發(fā)生，令樓市一度被恐慌情緒所籠罩。但從數(shù)據(jù)上看，全國樓市成交量減少，房價卻沒有下降。外界認為，樓市拐點遠沒有到來，一線城市仍堅挺，二、三線城市則需要消化庫存。在經(jīng)歷了非理性的房價瘋漲后，土地市場或正告別“政策市”，進入市場化時代。
真假降價？
降價傳聞滿天飛
2014年春節(jié)之后，有關“房價漲跌”的話題再次被炒熱，而這一次是“唱衰聲”占主導。
今年2月，萬科董事長王石說，樓市已經(jīng)接近頂點，因為李嘉誠在2013年出售了百佳超市、上海陸家嘴的寫字樓和廣州都薈廣場等資產(chǎn)，這表明“成功的商人往往不是在市場頂端的時候，把物業(yè)賣出去，這是賭博。頂端之后就是下跌，他看準的是這個接近頂點的時機。”
今年4月，李嘉誠的次子李澤楷以9.28億美元的價格出售了位于北京三里屯的一處綜合物業(yè)。今年2 月，只在北京和上海兩地發(fā)展房地產(chǎn)項目的SOHO中國有限公司則以人民幣52.3億元的價格出售了上海的兩個寫字樓項目。
這似乎驗證了房地產(chǎn)人士的觀點，全國各地樓市正在掀起新一輪的“降價潮”：萬科在北京大興一項目以低于3000元/平方米的價格入市，萬科、綠地集團等18個上海本地新盤打九五折降價銷售，杭州傳出了“別墅賣成公寓價”的消息，深圳和廣州有開發(fā)商承諾“零首付、低首付”。
外界甚至能從政策中看出一些端倪，天津、福州、杭州等地召集房企研討通過松綁限購等方式，刺激樓市銷售；無錫等地希望借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革，刺激樓市銷售。
最后落實下來的，是自4月22日起無錫實施的戶籍新政，以及4月28日南寧方面稱，北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)居民可在南寧市購房，這被視為“地方政府打響救市的第一槍”。
房價均價不見降
然而，真實情況又是怎樣的呢？
2014年第一季度，全國房屋交易量確實在減少。4月17日，地產(chǎn)研究院發(fā)布《2014年第一季度商品住宅成交結構報告》。報告顯示，30個典型城市首季商品住宅成交面積為3854萬平方米，環(huán)比減少33.8%，同比減少25.0%。
然而，成交量的減少，并不代表房價“跳水”。在大多數(shù)城市，房價依然堅挺。根據(jù)數(shù)據(jù)，全國46個城市的12590個在售樓盤市場售價，對比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報價后發(fā)現(xiàn)，88%的樓盤無價格變動情況發(fā)生，漲價樓盤占比為8.33%，降價樓盤占比僅為3.56%。
《2014年第一季度商品住宅成交結構報告》也顯示，2014年一季度30個城市樓市呈現(xiàn)量跌價漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，3月份，在70個大中城市中，住宅銷售價格上漲的城市有56個，其中包括上海、北京、廣州、廈門、太原在內(nèi)的10個城市的房價同比漲幅超過10%。
從全國范圍看，今年第一季度，全國46個城市、接近九成的在售樓盤市場售價保持平穩(wěn)。
有分析稱，春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場“量不跑價”，從這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。在自住型商品房加大供應、信貸收緊、政府政策等多方面因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者都在觀望，供需格局悄然發(fā)生了變化。
大小城市分化明顯
房價堅挺的情況在北上廣一線城市中體現(xiàn)得尤為明顯。目前來看，北京一手房市場依舊比較火爆，尤其是地鐵站附近的房子，成交速度非?？?。“周末看房的人特別多，都需要提前預約。北京剛需還是很大的，基本沒有降價可能。”北京市大興區(qū)一房地產(chǎn)工作人員稱。
中介人員也表示，最近幾個月的銷量的確可以稱得上是大幅下滑，但房價沒有太大變化。如果和去年相比，有些好的房源房價甚至還有所上漲。“這主要是因為北京開發(fā)商現(xiàn)在熱衷開發(fā)剛需盤，即90平方米以下的兩居、三居，只要價格合理，仍然不缺少買家。”
盡管自開春以來，上海的成交量持續(xù)低迷，但從數(shù)據(jù)上看，2014年第一季度，上海住宅商品房成交均價為25724元/平方米，環(huán)比2013年第四季度仍然上漲了2.0%，同比2013年第一季度大幅提升10.6%。廣州亦然，成交量有所減少，但均價沒有大幅降低。
相反的是，三、四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)開始較一、二線城市出現(xiàn)明顯分化的局面。成交價格下跌、成交量萎縮以及部分中小型房企倒閉，都是三、四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。部分房企由于銷售回款速度的減慢以及融資環(huán)境的趨緊，資金鏈的壓力顯而易見，產(chǎn)生的連鎖反應則是當?shù)劂y行壞賬比例的提高和資產(chǎn)質(zhì)量的下降。
“跳水”背后
降價之說從何而來？
業(yè)內(nèi)人士認為，所謂的“樓市大跳水前兆”并不很準確?！侗本┣嗄陥蟆穲蟮婪Q，無論是杭州、上海，降價的樓盤都有一個共同點，都是大戶型項目，總價在當?shù)囟急容^高，這類房子一般都屬于改善型需求。由于限購政策、銀行信貸收緊，對這些樓盤的需求一下子就被壓縮了。為了能夠使項目脫手，開發(fā)商不得已用“特價房”這一名號進行降價促銷。
比如上海的御瓏公館，上月末推出了60套精裝修房源，均價在36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。據(jù)此推算，這一樓盤的優(yōu)惠幅度達到七二折。但從銷量和與周邊資源的比較上看，這個項目的前期定價明顯過高，屬于“虛胖”。
而所謂的北京萬科降價，有媒體報道稱，一位知情人士透露，萬科上報了兩套方案，一個是毛坯房的，另一個是精裝修的，批復的價格與萬科報批的價格預期相距甚遠。考慮到利潤率基本一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇了以毛坯房入市。
夾雜在“跳水”聲中的，還有“標題黨”。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》，有人奔赴南京實地調(diào)查某樓盤項目后獲悉，某住宅項目僅出售一套降價9000元的房產(chǎn)，卻把超低單價的廣告做得遍地都是；而在廣州，一小區(qū)特價房僅剩5套，開發(fā)商的降價促銷更多的只是噱頭，項目要么是先漲價再優(yōu)惠，要么是少量尾貨降價清倉。
未來趨勢
一線照舊，二、三線消化庫存
實際上，多位專家認為，一線城市僅有個別樓盤降價，卻被夸張的標題和過度的解讀夸大了，而且多項證據(jù)表明樓市不會擱淺。
4月24日，包括北京大興黃村和亦莊在內(nèi)的5宗土地成功出讓。其中，恒大地產(chǎn)以180%的溢價率將北京大興黃村一宗土地收入囊中。土地價格的上漲讓北京房價難言下降。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為，作為判斷樓市崩盤、房價暴跌、拐點來臨的結論不充足，缺乏有力的客觀數(shù)據(jù)與事實依據(jù)。特別是個案與特殊情況以及地價不斷上漲的情況下，中國樓市并非想像中那么糟糕。從70個大中城市與288個城市監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，中國樓市總體仍是平穩(wěn)向上的，但各城市之間分化加速，房價呈現(xiàn)漲幅收窄走勢，并未下跌。
在建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森看來，強勁的需求在支撐價格，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料的價格以及銀行的利息費用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。而且，在城鎮(zhèn)化的進程下，如果全國有3億人進城，按照人均需求30平方米來計算，就意味著有90億平方米的開發(fā)量。這對于開發(fā)商來說就意味著機會。
而對于二、三線城市來說，高庫存成了開發(fā)商的“心病”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末存量面積增長41.05%；2013年末常州商品房可售余量達1173.82萬平方米，可售周期近20個月，均創(chuàng)下歷史新高。
實際上，無錫、沈陽、長沙、福州等地都有這樣的問題，這些庫存壓力成為共性：以本地需求為主，外地購房者相對較少；近年來的限購限貸政策執(zhí)行嚴格，加上銀根持續(xù)收緊，使得需求難以被釋放，更難以支撐這些城市的大量新增供給。
政策走向
進入市場化時代
一線城市房價堅挺，二、三線城市正消化庫存。從宏觀角度看房地產(chǎn)市場，有觀點認為，今年以來出現(xiàn)的各種新情況都表明，樓市正在告別“政策市”，開始進入市場化時代。
“以前房企關注政府的調(diào)控政策，而現(xiàn)在更加關注市場本身。今年市場的內(nèi)在因素將逐步顯現(xiàn)，市場的手逐漸發(fā)揮作用。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施，這些都是市場正常合理的反應。”中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮對媒體表示。
當前，市場化調(diào)整導致風險進一步凸顯，政府和房企都將面臨考驗。
業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場開始進行市場化調(diào)整后，過去政府宏觀調(diào)控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露。而宏觀經(jīng)濟面臨不小的下行壓力，樓市調(diào)整又拖累經(jīng)濟，錯綜復雜的形勢將對政府建立長效機制及其調(diào)控水平構成考驗，樓市調(diào)控方式應更加注重市場化、長效化以及差別化。
而對房企來說，市場優(yōu)勝劣汰機制將表現(xiàn)得越來越明顯，習慣于在政策環(huán)境而不是市場環(huán)境中生存的開發(fā)商將直面市場風險和挑戰(zhàn)。
當這一切深層次原因折射到現(xiàn)實中時，房企會加快“棄價走量”的步伐，樓市的調(diào)整將會加速。這種調(diào)整，正如北京林達集團董事長李曉林說的，各地房地產(chǎn)企業(yè)將會在這個時間段內(nèi)整合幾次，出現(xiàn)大公司兼并小公司的現(xiàn)象。
結語
在房地產(chǎn)市場開始進行市場化調(diào)整后，過去政府宏觀調(diào)控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露，成交量大幅下跌，二、三線城市土地市場降溫明顯，第二波降價潮來襲，中小型房企資金鏈風險凸顯……錯綜復雜的形勢將對政府建立長效調(diào)控機制構成考驗。有人認為，今年經(jīng)濟增長的最大壓力無疑是樓市的調(diào)整，政府不能采取老方法“托市”，使樓市調(diào)整再次“夭折”。
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