分析人士認(rèn)為，調(diào)控政策對市場刺激作用有限
繼南寧、濱海、杭州蕭山、無錫四城放松限購后，安徽銅陵也加入這個隊伍。分析人士預(yù)計，下半年或成為樓市微調(diào)的窗口期，調(diào)控政策明緊暗松將是一種主調(diào)，但對市場的刺激作用有限；分類調(diào)控的重點是依靠市場構(gòu)建長效機制。
五城市松綁限購
安徽省銅陵市政府日前出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，在住房公積金貸款、契稅補貼等方面制定了一系列政策，并從5月1日起實施。
《意見》指出，2014年5月1日至12月31日，在銅陵市（含銅陵縣和開發(fā)區(qū)）購買家庭唯一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指單套建筑面積144平方米及以下）的，由同級財政按房價1％的比例給予契稅補貼。
公積金貸款方面，《意見》表示，個人繳存住房公積金期限由過去連續(xù)繳存6個月以上，放寬為個人連續(xù)繳存3個月以上；單職工家庭最高可申請公積金貸款額度由25萬元提高到30萬元；此外，降低首次申請個人公積金貸款首付比例至20％。
在銅陵之前，已有南寧、無錫、天津濱海等地調(diào)整限購范圍。
銷售遇冷庫存高企
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，五一假期3天，重點監(jiān)測的54個城市新建商品住宅簽約套數(shù)為9887套，同比下降超30％，一二線城市下降幅度最大。
2014年起，全國商品房銷售面積及銷售額增速已連續(xù)3個月下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額13263億元，同比分別下降3.8％和5.2％，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7％、7.7％。截至3月末，商品房待售面積5.2億平方米，相比2013年增加3000萬平方米。這是2005年以來，商品房待售面積的最高值。
以二線城市福州為例，福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，3月份福州一手房成交1556套，同比下滑40％左右。截至5月5日，福州五城區(qū)可售商品住宅25292套，相比年初上漲約40％。按照目前市場消化的速度，僅消化新房庫存就需要15個多月。
“這次房地產(chǎn)市場的低迷不僅僅是成交量和價格的下跌，而是一系列數(shù)據(jù)的全面回落。”經(jīng)濟學(xué)者馬光遠(yuǎn)預(yù)測，今年房價全面下跌是大概率事件。
數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比增速比1－2月份回落2.5個百分點；住宅新開工面積同比下降27.2％；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長6.6％，增速比去年全年下滑近20％。
對市場的刺激作用有限
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前地方經(jīng)濟深度依賴土地財政的情況下，“分類調(diào)控”“雙向調(diào)控”該如何調(diào)，應(yīng)具體區(qū)分。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年下半年或成為樓市微調(diào)的窗口期。二季度的樓市若持續(xù)低迷，按照今年“雙向調(diào)控”思路，對于庫存量偏大的城市或區(qū)域，不排除出臺一些“微調(diào)”的定向?qū)捤烧摺?/div>
中國社科院日前發(fā)布的《2014年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)計，特大城市特別是超大城市限購限貸政策將延續(xù)。
“放松限購政策可以起到暫緩房企資金緊張之危。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠表示，目前一些上市房企負(fù)債率升至高位，一些地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過了70％的警戒線。房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險正在高位聚集。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，未來調(diào)控政策明緊暗松將是一種主基調(diào)。不過，由于二三線城市戶籍政策相對寬松，限購政策松綁對市場的刺激作用有限，信貸政策的調(diào)整對市場影響作用更大。
CRIC研究中心分析師張子吉認(rèn)為，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是市場調(diào)節(jié)，政府應(yīng)著眼長遠(yuǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)。應(yīng)該制定一個時間表、路線圖，綜合考慮統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革等措施，最終穩(wěn)定市場預(yù)期。
深圳甲級寫字樓 租金上漲
今年第一季度，政策性利好因素刺激深圳甲級寫字樓的市場需求，在金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)的帶動下，全市平均租金水平環(huán)比上漲2.9%，達(dá)到每月193元/平方米。
今年，我市寫字樓供應(yīng)量新增66萬平方米，一系列政策性利好因素繼續(xù)強勁刺激甲級寫字樓需求。例如，前海金融優(yōu)惠政策，證監(jiān)會放寬公司公開募股條件，重啟IPO進(jìn)程等。國內(nèi)企業(yè)，尤其是金融企業(yè)需求活躍，促進(jìn)了甲級寫字樓的租賃市場。強勁的租賃需求使深圳全市整體空置率由上季度的10.9%降至本季度的7.8%。
仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“在第一季度，國內(nèi)企業(yè)，尤其是金融企業(yè)需求活躍，市場詢盤量及進(jìn)駐率的上升使業(yè)主租金叫價能力增強。”另外，在投資市場方面，仲量聯(lián)行認(rèn)為，由于2014-2015年落成的寫字樓多為統(tǒng)一物權(quán)項目，資本市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢，投資氛圍將持續(xù)活躍。預(yù)期租金上漲和來自企業(yè)總部的購買，將持續(xù)帶動深圳甲級寫字樓的市場活躍度。
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