正所謂“如人飲水，冷暖自知”———雖然國內(nèi)對房地產(chǎn)市場前景的爭論仍然激烈，但諸多房企竭力促銷的情況，已然加重了人們對樓市的擔(dān)憂。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，近期濟(jì)南數(shù)個(gè)樓盤出現(xiàn)了開發(fā)商為購房者“墊首付”的情況。即首套房購房者在辦理購房貸款時(shí)，開發(fā)商可以提供資金(至少為總房款的10%)幫其湊足首付，達(dá)到銀行放貸要求。而推出類似活動的開發(fā)商中，不乏世茂、融匯等地產(chǎn)大牌。
“可以幫助開發(fā)商提前鎖定部分欠缺‘首付’能力的客戶，加快銷售速度。”9日，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析道，“但目前銀行和國家政策都規(guī)定購買商品房首付至少為30%，‘墊首付’這種情況已經(jīng)違背了監(jiān)管部門對行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的要求。”
多名房地產(chǎn)業(yè)分析人士則對導(dǎo)報(bào)記者表示，此舉凸顯開發(fā)企業(yè)資金面承受的巨大壓力，是開發(fā)商在今年樓市銷售不旺下的無奈選擇。不過，這種打政策“擦邊球”的模式是否能救房企脫離苦海，仍待考量。
首付僅需一成多
“首付10萬住主城區(qū)”、“首付8萬搶三房”……近日，家住濟(jì)南市槐蔭區(qū)的劉強(qiáng)突然發(fā)現(xiàn)，以往動輒要交數(shù)十萬元首付才能購得的房子，突然變得觸手可及。
“一開始我也不信，后來去問了一個(gè)樓盤，他們置業(yè)顧問給我算了一套90多平米的房子，總價(jià)80多萬元，原本首付在24萬左右，但現(xiàn)在只需要交15萬，不到總房款的兩成。”劉強(qiáng)告訴導(dǎo)報(bào)記者。
置業(yè)顧問強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商將為其墊付9萬元的首付“缺口”，購房人只需要在半年后償還，期間不會收取任何費(fèi)用。這樣的“好處”令劉強(qiáng)心動不已。
導(dǎo)報(bào)記者隨后按照劉強(qiáng)的指引暗訪了濟(jì)南多家樓盤，發(fā)現(xiàn)確有部分開發(fā)商在今年推出了“墊首付”的促銷政策。其中，世茂房地產(chǎn)在槐蔭區(qū)的“原山首府”項(xiàng)目，就正在進(jìn)行“首付減半”的促銷活動。
“如果您資金暫時(shí)緊張，我們可以幫著墊付一部分首付，半年之內(nèi)還清就可以，不收利息。”7日，在原山首府的售樓處，一名置業(yè)顧問如此對導(dǎo)報(bào)記者表示。
目前，該樓盤一期已經(jīng)開始銷售，有121平方米、108平方米等多種戶型可供選擇。
該置業(yè)顧問給導(dǎo)報(bào)記者提供的一份108平方米房子的清單中顯示，總房款85.75萬元，按照首套房首付30%計(jì)算，首付需要交納25.75萬元。但其表示，若購房者現(xiàn)在參加其“首付減半”活動，只需交10萬到15萬元左右就可以從銀行辦出貸款。
“之前要跟開發(fā)商簽一個(gè)協(xié)議，承諾半年內(nèi)分期或一次性還清，然后再走銀行貸款程序。”置業(yè)顧問說。
導(dǎo)報(bào)記者注意到，若以該置業(yè)顧問所說的最低10萬元計(jì)算，購房者交納的首付只有總房款的11.66%。
推出類似活動的并非世茂一家。導(dǎo)報(bào)記者在采訪中獲悉，融匯地產(chǎn)在濟(jì)南的首個(gè)項(xiàng)目———融匯愛都，也曾于今年3月份推出過“墊首付”的活動。彼時(shí)，購房者首期只需交6萬到8萬元，就可以購買到兩室甚至三室的房子，開發(fā)商為此墊付的資金每套最高接近20萬元。
“這個(gè)活動我們已經(jīng)不做了，現(xiàn)在正常銷售，100平米左右的首付在25萬元左右。”9日，在融匯愛都的售樓處，一名置業(yè)顧問對導(dǎo)報(bào)記者說。
將致風(fēng)險(xiǎn)大增
雖然開發(fā)商的上述活動讓不少購房者心動，但在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士看來，其中風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
“開發(fā)商拿錢，但風(fēng)險(xiǎn)還是購房者承擔(dān)。”濟(jì)南一家房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目部總經(jīng)理高杰(化名)對導(dǎo)報(bào)記者表示。此類活動相當(dāng)于開發(fā)商借錢給購房者付部分首付，雙方私下簽訂的協(xié)議中，應(yīng)該已經(jīng)注明若購房者不能按時(shí)償還這部分首付，房產(chǎn)則由開發(fā)商收回等條款。“房子一直在開發(fā)商手中，購房者則有可能損失前期投入的資金。”
高杰認(rèn)為，“墊首付”的出現(xiàn)雖然對購房者來說大大降低了購房門檻，但也使一些手頭資金不多的購房者過早加入到買房的行列。“這些購房者一邊每月還著四五千元的貸款，還要在一年內(nèi)補(bǔ)齊十幾萬元的‘缺口’，有出現(xiàn)斷供的隱患。”
張文清也認(rèn)為，“墊首付”可能讓部分達(dá)不到銀行貸款審核資格的低收入人群購得房子，這對辦理貸款的銀行也意味著較大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，早在2008年，廣州、杭州等城市就出現(xiàn)過“墊首付”甚至“零首付”的例子，當(dāng)時(shí)曾引起地方金融機(jī)構(gòu)的警惕，隨后被各銀行叫停。
“如果行里知道，肯定不允許。”一家國有銀行濟(jì)南某支行信貸部門的工作人員張建對導(dǎo)報(bào)記者表示，銀監(jiān)會曾對此類情況專門下發(fā)授信風(fēng)險(xiǎn)管理通知，叫停“假按揭”、“假首付”等促銷行為，并將之列為重點(diǎn)整治對象。
張建表示，雖然銀行對房貸客戶還會有各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行風(fēng)控，但首付無疑是其中最重要的一點(diǎn)。“特別是現(xiàn)在各行對房貸都比較謹(jǐn)慎，部分行已經(jīng)要把首套房首付比例提至40%，怎么還敢變相降低門檻?”
凸顯房企壓力
值得關(guān)注的是，上述推出“墊首付”活動的開發(fā)商多為業(yè)內(nèi)排名靠前的房企，其“頂風(fēng)而上”的促銷原因引人深思。
“一是資金上有短期墊付的實(shí)力，二是他們的銷售壓力太大。”高杰對此表示，濟(jì)南樓市的表現(xiàn)一直比較穩(wěn)定，但近兩個(gè)月來成交量并不理想，有樓盤已經(jīng)啟動限量式的降價(jià)促銷，更不用說在全國布局的大型房企了。
導(dǎo)報(bào)記者也注意到，上述促銷的“原山首府”和“融匯愛都”項(xiàng)目目前已經(jīng)過了認(rèn)籌期，但仍有房源在售，且不乏較好樓層，這與以往濟(jì)南“名牌”樓盤動輒超額認(rèn)籌、一日售罄的火爆場面相比，差距可謂不小。
濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，原山首府項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可證的一期4號樓，網(wǎng)簽21套，不到可售總套數(shù)的一成;融匯愛都目前已網(wǎng)簽套數(shù)占可售總套數(shù)的比例也不到五成。雖然其中有辦理房貸等業(yè)務(wù)延遲效應(yīng)，但從一個(gè)側(cè)面也能看出樓盤銷售表現(xiàn)不佳。
“一季報(bào)中，A股上市房企凈負(fù)債率達(dá)到歷史高位，一半以上短期償債能力都出現(xiàn)下降。加上今年制定的銷售目標(biāo)較高，‘跑量’成為房企的主動選擇。”華東某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師孫哲對導(dǎo)報(bào)記者表示，房地產(chǎn)業(yè)前期快速擴(kuò)張致其背負(fù)較大債務(wù)，又遇上如今降溫的市場行情，行業(yè)內(nèi)危機(jī)四伏，“銷售不利導(dǎo)致目前對房企很重要的預(yù)收賬款快速下降，如果這種情況再沒有改善，很可能造成企業(yè)資金鏈惡化。”
這一情況也被各機(jī)構(gòu)密切關(guān)注。近日，德銀就宣布下調(diào)了對世茂房地產(chǎn)(00813.HK)的每股凈資產(chǎn)及2015至2016年的盈利預(yù)期。其指出，該公司積極購入土地，令負(fù)債比率上升，但如今市場氣氛疲弱、降價(jià)壓力大，若公司銷售所獲得的現(xiàn)金少于預(yù)期，將成為現(xiàn)金流最脆弱的開發(fā)商之一。
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