雖然年初至今北京房地產(chǎn)市場成交慘淡，但新房和二手房市場呈現(xiàn)出明顯不同的態(tài)勢，和新房市場相比，二手房市場的業(yè)主定價更為自由，且更為敏感。在自住房加速供應(yīng)和信貸持續(xù)收緊的沖擊下，5月上旬二手房成交量持續(xù)走低，環(huán)比下跌了55.20%，因參與方敏感“跳水”，二手房市場中動輒降價三四十萬的房源并不少見。業(yè)內(nèi)稱，新房和二手房市場均受到不小的沖擊，但因參與方不同，市場表現(xiàn)迥異，二手房成交下滑幅度超過新房。
5月上旬二手房“頹勢”依舊
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2014年5月上旬，北京市二手房網(wǎng)簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比去年同期下跌2.77%，二手房市場的成交依舊低迷。
對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，北京樓市整體趨冷，受多重因素影響，二手房市場成交量在低位持續(xù)徘徊，在量縮價松的現(xiàn)階段，二手房成交低迷的背后，業(yè)主與購房人的博弈關(guān)系較為微妙。
另據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份北京二手房成交7616套，環(huán)比下跌14.8%,新房4月份成交4254套，環(huán)比下跌了18.4%。
胡景暉認(rèn)為，和新房相比，二手房源一般來說區(qū)位相對較好，配套相對完善，單價和總價相對較高，在信貸偏緊的情況下，市場購買力明顯受限。他預(yù)計，從目前市場情況來看，樓市“量價齊跌”的勢頭在5月份依然會持續(xù)。
二手房市場更為敏感
雖然信貸收緊對二手房的影響更大，而新房市場同樣受到了自住房分流和信貸收緊的影響，但表現(xiàn)遠(yuǎn)沒有二手房敏感。
“二手房市場的組成部分是小業(yè)主和購房者，在市場出現(xiàn)波動的時候，看房人的減少能夠讓小業(yè)主直接體會到市場的下行變化，從而及時調(diào)整報價，或在與購房者議價的過程中做出更大讓步，小業(yè)主在市場發(fā)生變化的一到兩周時間內(nèi)就可以作出決策，因此二手房市場成交量、價的變化能夠及時、直接地反映出市場供需雙方的博弈狀況，成為房地產(chǎn)市場的晴雨表。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。
而在新房市場，開發(fā)商對市場震蕩的反應(yīng)速度就沒有這么迅速，由于樓盤的客戶積累速度有一個逐步減量的過程，在這個過程中，開發(fā)商需要一段時間才能準(zhǔn)確判斷市場形成了趨勢性變化，并據(jù)此作出應(yīng)對策略，如果涉及降價等可能影響到企業(yè)品牌形象的促銷手段，往往項目公司還需獲得集團(tuán)總部的支持后才能執(zhí)行，因此整體的反應(yīng)速度往往比較慢，對成交量的拉動作用也會表現(xiàn)滯后。
“所以在市場下行時，二手房市場往往領(lǐng)降于新房市場，而市場升溫時，二手房市場的成交量也會領(lǐng)漲于新房市場。當(dāng)前，出現(xiàn)的二手房下滑速度超過新房，正是從一個側(cè)面印證了當(dāng)前購房者普遍存在看跌后市、持幣觀望的悲觀心態(tài)。預(yù)計未來一段時間，新房市場的成交量還將繼續(xù)保持低位。”郭毅補(bǔ)充道。
鏈家地產(chǎn)市場分析部張旭也認(rèn)為，通常市場調(diào)整過程中，二手房相比新房，都會更早地出現(xiàn)調(diào)整的跡象。新房市場的成交會受到供應(yīng)規(guī)模、房企推盤意愿甚至是營銷方式的影響，不足以完全體現(xiàn)出市場的變化。但二手房的買賣雙方都是自由個體，且定價機(jī)制不同。新房由開發(fā)商定價，需要實現(xiàn)一定的利潤率。二手房是業(yè)主自行報價，依據(jù)市場狀況而定，更自由。
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