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  • 葉檀:利率上升稅收上調(diào)是房產(chǎn)市場(chǎng)最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

    2014年05月16日 10:55
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成打擊的重武器是利率上升、稅收上調(diào)。
    目前房貸市場(chǎng)收緊,正是貸款利率上升的表現(xiàn)。在線金融搜索平臺(tái)“融360”發(fā)布4月份房貸分析報(bào)告,從去年以來(lái)直到今年4月,銀行放貸趨緊,從房貸市場(chǎng)戰(zhàn)略撤退。
    在“融360”調(diào)查的23個(gè)城市中,僅有9城還存在利率優(yōu)惠,其中7個(gè)城市有9折利率優(yōu)惠,兩個(gè)城市有9.5折利率優(yōu)惠,其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)。有16個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示,停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中,深圳、重慶、北京三個(gè)城市居前。
    各大銀行不僅提高利率,對(duì)房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度,除國(guó)有銀行出于社會(huì)責(zé)任未減少房貸業(yè)務(wù)外,其他銀行正在逐漸減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù),更多銀行駐點(diǎn)開(kāi)始撤離售樓處。
    房貸從香餑餑變成臭豆腐,并不是央行政策指導(dǎo)的產(chǎn)物,而是實(shí)際利率上升的背景下,銀行作為理性人主動(dòng)選擇的結(jié)果。筆者詢問(wèn)了某銀行分行行長(zhǎng),他明確表示,沒(méi)有指導(dǎo)電話,沒(méi)有不準(zhǔn)貸的禁令,銀行暫停房貸是為了減少風(fēng)險(xiǎn)、提升房貸利率為了保本盈利。
    資金價(jià)格水位上升,銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率在5.5%左右,而上海銀行間拆借市場(chǎng)1年期同業(yè)拆借利率5月13日為5%。央行5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%,如果首套房貸打9折,房貸為5.895%,這樣的利率既無(wú)法滿足基本盈利需要,也無(wú)法覆蓋長(zhǎng)貸帶來(lái)的期限錯(cuò)配等不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。
    銀行提高利率以自保,讓貸款者知難而退,或者要求其購(gòu)買(mǎi)服務(wù),變相提高房貸成本。“融360”披露,去年底某商業(yè)銀行二套房最高上調(diào)40%,利率高達(dá)9.17%,創(chuàng)下全年最高紀(jì)錄。以貸款100萬(wàn)元為例,按照6.55%的基準(zhǔn)利率采用等額本息還款方式貸款20年,每月的月供為7485元,總支付利息79.6萬(wàn);如果上浮40%,利率達(dá)到9.17%,每月月供要多還1621元,總支付利息要多付38.4萬(wàn)元。也有銀行挑選能買(mǎi)得起豪宅的優(yōu)質(zhì)客戶。
    如果水位繼續(xù)提升,各銀行房貸全面放松的可能性不大,沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)可以不顧資金成本與風(fēng)險(xiǎn)逆市而為。此時(shí),考驗(yàn)的是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求,民間資金愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿。
    進(jìn)入大城市的年輕人有剛性需求,北京有降價(jià)樓盤(pán)當(dāng)天一掃而空,說(shuō)明在大中城市剛性需求依然存在,但有需求不等于可以實(shí)現(xiàn)需求。有需求者很多時(shí)候沒(méi)能力實(shí)現(xiàn)需求。
    年輕人購(gòu)房往往有家庭力量在背后支撐,貧困家庭可以為子弟支付首付款,卻沒(méi)有能力支付大城市的整筆購(gòu)房款。房地產(chǎn)市場(chǎng)最敏感的群體是不差錢(qián)的投資群體,從1998年以來(lái)通過(guò)購(gòu)房享受資產(chǎn)溢價(jià)者不計(jì)其數(shù),某地的房地產(chǎn)價(jià)格能夠躥升到多高,與當(dāng)?shù)啬軌蛭嗌偻顿Y人群密切相關(guān)。北京、三亞等城市的房地產(chǎn)已經(jīng)與戶籍人口、常住人口多少?zèng)]有太大關(guān)系,而與當(dāng)?shù)氐奈χ笖?shù)密切相關(guān)。當(dāng)投資者大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、門(mén)板也擋不住的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)的是黃金時(shí)代;當(dāng)投資者觀望、剛性需求仍在的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代,各個(gè)城市出現(xiàn)明顯分化;當(dāng)投資者與剛性需求者共同背棄房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),市場(chǎng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代。
    減少房貸可以降低銀行與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),可以逼出民間真金白銀的存量資金進(jìn)入市場(chǎng)。但市場(chǎng)投資者是精明的,如果銀行貸款資金不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),貸款成本節(jié)節(jié)上升,民間的真金白銀也就放慢了進(jìn)入市場(chǎng)的腳步。幸運(yùn)的是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率不算高,不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式因房地產(chǎn)而引發(fā)的次貸危機(jī)式崩盤(pán)。
    考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)失速下行的風(fēng)險(xiǎn),央行有所動(dòng)作。央行希望柔性調(diào)控,房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求可以滿足,市場(chǎng)不至于如過(guò)山車(chē)般忽高忽低。愿望很美好,但市場(chǎng)規(guī)則不會(huì)因?yàn)樵竿?,如果房貸收緊、利率上升,除非實(shí)行首套房的專門(mén)銀行,否則,受制于市場(chǎng)與業(yè)績(jī)的商業(yè)銀行沒(méi)有理由、也沒(méi)有意愿放松房貸。
    無(wú)論房貸怎么折騰,進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化階段的房地產(chǎn),白銀時(shí)代仍在。
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