成交量持續(xù)數(shù)月低迷，伴隨著5月上海多個中高端樓盤降價，進入6月，剛需樓盤價格開始出現(xiàn)松動。上周末開盤的嘉定新城某剛需樓盤與開盤前的報價相比，降價幅度最高達17.5%，并得以熱銷。
嘉定新城該樓盤此次系二期首次開盤，共推出280套90-140平方米多層花園洋房，與開盤前1.75萬-2萬元/平方米的報價相比，6月7日開盤當天的實際均價只有1.65萬元/平方米。
該樓盤售樓處銷售人員介紹稱，“從7日開盤到8日下午，全部280套房源還剩下20多套。”另據(jù)參與分銷的中介業(yè)務(wù)員介紹，7日開盤當天，售樓處人氣很旺，銷售活動一直持續(xù)到晚間，“因為開發(fā)商說1.65萬元/平方米的售價只持續(xù)到7日晚上10點，到了第二天價格就調(diào)高到1.8萬元/平方米了。”
該樓盤開發(fā)商相關(guān)負責人對上述銷量予以了認可，并稱截至昨日下午，樓盤實現(xiàn)回籠資金3億多元。“現(xiàn)在只是把開盤當天500元/平方米的優(yōu)惠取消了，均價仍然在1.65萬元/平方米左右。我們是新開的項目，算不上降價吧，而且近期區(qū)域內(nèi)也沒多少新增供應(yīng)量。”該負責人說，作為上市公司，他們目前的現(xiàn)金流情況比較正常，“去年也沒怎么拿地。”
開盤當天去化80%
中房信分析師薛建雄表示，去年10月該樓盤推出的精裝公寓房源均價在2萬元/平方米，參考這一價格，此次推出的毛坯花園洋房“降價幅度在17.5%左右，從實際銷售情況看，此次降價，效果明顯”。
周邊某樓盤開發(fā)商表示，去年上述嘉定新城樓盤一期也曾推出過花園洋房房源，當時的單價在2萬-2.1萬元，如果以這一價格做對比，上述嘉定新城樓盤前后的降價幅度達20%。
“不過此前推出的花園洋房和這次有些不一樣，前期所推的花園洋房附送的面積較多，戶型上也有些不同，當時就曾賣掉一大批。”該開發(fā)商說，去年下半年，附近另一剛需樓盤推出的公寓房源單價也在2萬-2.1萬元，即便參照不久前板塊內(nèi)另一剛需樓盤高層公寓房源1.8萬元/平方米的均價，該樓盤的降幅也在10%左右。“上述嘉定新城樓盤開發(fā)商此次采取了速戰(zhàn)速決的策略，銷售速度也比較快，開盤當天就銷售了80%。此次降價對前期業(yè)主的心理沖擊會有多少，到什么程度，還有待觀察。”
該周邊樓盤開發(fā)商說，作為上市公司，該樓盤開發(fā)商為了促進現(xiàn)金流的回籠，增加銷售業(yè)績，選擇一部分房源降價銷售，并不具有普遍代表意義，同時該樓盤剩余的住宅體量已經(jīng)不多，賣完這批已臨近尾盤，所以應(yīng)該算作個別行為，如果是開發(fā)商旗下多個樓盤同時降價，那才可以判定是一種全面降價，“同時，即便單價賣1.65萬元，樓盤開發(fā)商也還是賺錢的，沒有虧本。據(jù)我所知，該樓盤的樓板單價在6000多元。”
該周邊樓盤開發(fā)商說，雖然降價是負面消息，但從該樓盤火爆的銷售情況看，從一個側(cè)面表明上海的剛性需求一直是存在的，只是在選擇合適的時機釋放，剛需樓盤只要降價，就能快速拉動成交，尤其是在銀行個人房貸業(yè)務(wù)仍然沒有出現(xiàn)松動的情況下。這也表明上海樓市的抗跌性還是很強的。“該樓盤打響了上海剛需樓盤降價的第一槍，為其他開發(fā)商樹立了標桿，接下來是否會有其他剛需樓盤跟進，還有待觀察。”
“開發(fā)商降價為跑量”
嘉定馬陸一樓盤負責人表示，參照嘉定新城該樓盤所處位置和品質(zhì)，此次所推房源市場價在1.9萬元/平方米左右，因此降幅起碼有10%，“該樓盤開發(fā)商在嘉定獲取的幾塊地都較為便宜，同時也是高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，當前市場不好，開盤價格高了會賣不掉，因此此次降價符合他們公司的一貫思路。”
該馬陸樓盤負責人說，嘉定新城該樓盤此次降價對他們也產(chǎn)生了影響，“我們目前的單價在2.1萬-2.2萬元/平方米，很多客戶跑去賣他們樓盤的房子了。關(guān)于我們是否會降價，目前暫不考慮，還要看一看其他樓盤的動作。”該負責人說，接下來各開發(fā)商都會相互觀察，由于嘉定新城該樓盤開發(fā)商所推房源只有兩三百套，并不算多，因此如果只有這一家降價跑量，沒有其他樓盤跟進，那么其他開發(fā)商就會按兵不動，如果有其他樓盤跟進，那么開發(fā)商就只得下調(diào)價格。
上海某開發(fā)商營銷總監(jiān)表示，嘉定區(qū)域去年的樓市價格漲幅很大，從去年年初的單價1.3萬-1.4萬元一直拉升到年底時的單價2萬元/平方米，甚至更多。
上述嘉定新城樓盤現(xiàn)在單價為1.65萬元，只是把去年的漲幅擠壓掉了一部分，相對于去年下半年以前的市場，還是有一定漲幅的。“對于剛需樓盤來說，只要降價就很容易獲得熱銷，就能夠跑量獲利。”該營銷總監(jiān)說，當然剛需樓盤降價也會面臨一些風險，比如前期業(yè)主能否接受的問題，但經(jīng)過樓市幾輪漲跌，業(yè)主的心態(tài)應(yīng)該也已日趨成熟。
某港資房企副董事表示，很明顯，成交量的不斷走低，對一些追求現(xiàn)金流、高周轉(zhuǎn)的房企產(chǎn)生了很大的壓力。令人欣慰的是，只要有10%～15%的降幅，就會有很好的銷售，“去年樓市價格經(jīng)歷了一個過快的漲幅，今年會有一個適當?shù)幕卣{(diào)。”不過該副董事同時表示，他們旗下的剛需樓盤已是尾盤，不會降價。
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