首先，行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，其次，新房交易為主的時(shí)期即將過(guò)去，此外，以住宅開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主體的階段將要過(guò)去。
“今年肯定是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整之年，但調(diào)整的幅度我覺(jué)得是有限的，不會(huì)出現(xiàn)過(guò)大過(guò)深的調(diào)整。”住建部政策研究中心主任秦虹昨日在中歐私人財(cái)富投資論壇上表示，“目前，市場(chǎng)上的剛性需求依然比較強(qiáng)勁，樓市整體沒(méi)那么悲觀。”
對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市將出現(xiàn)斷崖式下跌甚至是崩盤的論斷，秦虹并不贊同。不過(guò)，剛剛調(diào)研過(guò)安徽樓市的她，也已經(jīng)注意到市場(chǎng)出現(xiàn)的一些全新變化。
“在安徽合肥，一些已經(jīng)賣出去的房子，由于購(gòu)房者兩三個(gè)月還拿不到房貸，開(kāi)始出現(xiàn)退房的情況。”秦虹表示，這意味著信貸收緊已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地影響了購(gòu)房愿望的實(shí)現(xiàn)。“2011年之后，市場(chǎng)上的投資投機(jī)性需求已經(jīng)很少了。對(duì)于自住性需求來(lái)說(shuō)，沒(méi)有信貸的支持，是很難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望的。”
在秦虹看來(lái)，除了信貸收緊，還有其他兩個(gè)方面的原因共同導(dǎo)致了今年這波樓市的調(diào)整。第一是去年樓市銷售火爆、基數(shù)很大，二是大家對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期并不是很樂(lè)觀，購(gòu)房者觀望的情緒比較重，購(gòu)房者看多買少。“預(yù)期出現(xiàn)變化，一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速的放緩，另外一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)上出現(xiàn)了許多唱衰樓市的聲音。”
“這些"唱衰"樓市的報(bào)道我基本都認(rèn)真看過(guò)。”秦虹認(rèn)為，一些報(bào)道是夸大的，一些夸張的數(shù)據(jù)似乎找不到出處。“目前，自住型需求仍比較強(qiáng)勁，這個(gè)沒(méi)有改變，所以，我們不是特別擔(dān)心這個(gè)市場(chǎng)。”
雖然認(rèn)為樓市仍有強(qiáng)需求的支撐，但秦虹也承認(rèn)，目前國(guó)內(nèi)樓市的總供應(yīng)量開(kāi)始偏大。“2011年以后開(kāi)始，我們供應(yīng)增長(zhǎng)的速度比較快，且分布不均衡。”
秦虹的這一觀點(diǎn)，也得到了高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫的認(rèn)同。蘇鑫在上述論壇上表示：“在2011年以前，國(guó)內(nèi)樓市整體上是一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)必然的結(jié)果。2011年之后，由于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，部分投資性需求被擠出了市場(chǎng)，但這部分資金并沒(méi)有消失，而是通過(guò)信托等影子銀行的通道，轉(zhuǎn)化到了供給端。”
“供需結(jié)構(gòu)在短時(shí)間內(nèi)被逆轉(zhuǎn)了，所以，2014年的樓市格局已經(jīng)變成了一個(gè)供過(guò)于求的市場(chǎng)。”蘇鑫認(rèn)為，此前的幾波樓市調(diào)整主要由調(diào)控、貨幣等外力造成的，而這次調(diào)整主要是樓市內(nèi)部的供需發(fā)生了失衡造成的。蘇鑫判斷，出于業(yè)績(jī)上的壓力，即使在房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的一線城市，部分大型開(kāi)發(fā)商也會(huì)在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)降價(jià)。
供需失衡的一個(gè)具體表現(xiàn)便是城市的分化。秦虹表示：“中央已經(jīng)明確提出了分類調(diào)控的思路，個(gè)人認(rèn)為，今年國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策將以穩(wěn)為主，即不會(huì)出臺(tái)全國(guó)性的、一刀切的調(diào)控政策。以前是政策復(fù)雜、市場(chǎng)簡(jiǎn)單，如今是政策簡(jiǎn)單清晰、市場(chǎng)復(fù)雜。”
秦虹表示，接下去的樓市將會(huì)呈現(xiàn)幾點(diǎn)新變化。首先，行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，其次，新房交易為主的時(shí)期即將過(guò)去，此外，以住宅開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主體的階段將要過(guò)去。
在市場(chǎng)分化、信貸收緊以及樓市即將進(jìn)入存量時(shí)代的大背景下，秦虹認(rèn)為，固守傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的房企，恐將被市場(chǎng)淘汰，而那些具備專業(yè)化的能力、能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行合理創(chuàng)新的企業(yè)，才能夠在市場(chǎng)上立足。
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