新版房屋買賣中介服務(wù)合同在許多交易細(xì)節(jié)上都打了“補(bǔ)丁”。
新版房屋買賣中介服務(wù)合同將于本周推廣并使用
日前，市國土房管局和市工商行政管理局對房屋買賣中介服務(wù)合同示范文本進(jìn)行修訂，并于本周推廣、使用新合同。對比新舊兩個版本的合同不難發(fā)現(xiàn)，基于市場普遍關(guān)注的問題和常見的糾紛案例之下的新版合同，在許多交易細(xì)節(jié)上都打了“補(bǔ)丁”，譬如強(qiáng)調(diào)二手房交易違約責(zé)任、明確傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、房屋有無占用戶口或小學(xué)學(xué)位等細(xì)節(jié)加以補(bǔ)充，為二手房買賣雙方乃至房地產(chǎn)中介公司的合法利益保駕護(hù)航。
對此，不少中介人士都對新合同的落地點(diǎn)贊，但也有業(yè)內(nèi)人士建議新版合同可以再細(xì)致具體一些，比如新版合同中對二手房交易中的違約責(zé)任界定較為模糊，在實(shí)際操作中容易引起糾紛，希望有關(guān)部門盡快出臺相關(guān)細(xì)則說明。
新聞
海珠出招嚴(yán)堵漏洞
5月26日刊出《網(wǎng)簽撤銷后 就能“報(bào)低價(jià)”》后，各界反響甚大。銀行方面開始嚴(yán)查貸款審批后網(wǎng)簽合同撤銷的情況，政府有關(guān)部門方面也向記者詢問涉嫌報(bào)低價(jià)的個案情況。海珠區(qū)房管局已率先對按揭買房遞件程序進(jìn)行調(diào)整，嚴(yán)防以撤銷合同重簽合同來報(bào)低價(jià)的行為。
從即日起，海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心要求：凡《存量房網(wǎng)簽合同》中貸款種類為按揭個案的，銀行必須錄入該案的貸款信息，房管局查核后，方可受理遞件業(yè)務(wù)。如銀行未能及時(shí)錄入，不另作預(yù)收件處理。
此外，辦理房管交易業(yè)務(wù)過程中，凡客戶涉及存在身份證號碼或名字有變更的情況，必須提供戶籍所在地派出所出具之變更證明原件，且房管局預(yù)收資料后發(fā)函至出具證明之派出所，待復(fù)函后方才正式收件辦理業(yè)務(wù)。
據(jù)地產(chǎn)人士分析，本次出臺嚴(yán)格規(guī)定也是防微杜漸。不過，有按揭和銀行方面的人士透露，由于身份變更后提供證明原件，還需要房管局發(fā)函派出所并等復(fù)函后才可以正式遞件，增加的時(shí)間較長，給銀行和買賣雙方帶來不便。
新版合同之強(qiáng)調(diào)買賣雙方違約責(zé)任
責(zé)任判定需配套細(xì)則
與舊版合同不同的是，近期落地的新版《廣州市房屋買賣中介服務(wù)合同》強(qiáng)調(diào)了買賣雙方的違約責(zé)任及違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)：“買家/賣家逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)每日按未付款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向中介支付違約金。中介未按約定履行義務(wù)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行的，不得收取中介服務(wù)費(fèi)，并按中介服務(wù)費(fèi)的20%向買家支付違約金，或賠償買家/賣家因交易無法進(jìn)行而遭受的全部損失。”
中原地產(chǎn)黃燕飛指出，在新合同出臺前，業(yè)內(nèi)知名的幾家中介公司都基本按照上述違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)去操作。
不過，也有部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心新版合同所提及的“中介未按約定履行義務(wù)，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行的”，在實(shí)際交易中較難界定。在某大型房地產(chǎn)中介公司從事法務(wù)工作的黃先生表示，導(dǎo)致二手房交易無法進(jìn)行的原因往往是多方面的，倘若是因?yàn)橹薪閻阂馕窗醇s定履行義務(wù)而導(dǎo)致交易“流產(chǎn)”，責(zé)任自然在中介方。但在近幾年的二手房交易中，越來越多個案是因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控政策生變或銀行貸款額度收緊等問題，導(dǎo)致交易中止。
“如果在一宗二手房交易中，中介、賣方、買方若都有錯，那么該如何判定違約責(zé)任呢？”他建議有關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況盡快出臺相關(guān)配套的細(xì)則說明。
新版合同之重申中介服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)內(nèi)早已如此執(zhí)行
新版合同還明確指出，“根據(jù)物價(jià)部門有關(guān)規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5%～2.5%計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。”
此次特別在新版合同強(qiáng)調(diào)的傭金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是重申物價(jià)局對中介服務(wù)費(fèi)的定價(jià)。“我們早就按照物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，不過，能在合同中明確寫清楚傭金標(biāo)準(zhǔn)，可以避免買賣雙方與中介之間不必要的矛盾。”中原地產(chǎn)市場主任黃燕飛表示。
而對于新合同中提及的分段支付中介服務(wù)費(fèi)，受訪的多名中介經(jīng)紀(jì)也表示在實(shí)際操作中，早已為之。“現(xiàn)時(shí)二手房買賣所產(chǎn)生的傭金和稅費(fèi)基本都由買家承擔(dān)，為了保障個人利益，買家都會在合同中備注中介費(fèi)用的支付時(shí)間和方式，大多數(shù)都采用分次支付。”在珠江新城某房屋中介公司工作多年的劉先生表示，新版合同所特別注明的中介費(fèi)用分次付款以及傭金標(biāo)準(zhǔn)，無疑對買賣雙方乃至中介公司都添了一重保障。
新版合同之如實(shí)填寫學(xué)位信息
目前只能靠業(yè)主自覺
新版合同在其賣方委托版本中，還增加了對二手房的學(xué)位占用、土地出讓金以及物業(yè)專項(xiàng)維修資金等細(xì)節(jié)的關(guān)注，要求賣方如實(shí)填寫相關(guān)信息。對于買家而言，此舉無疑為其二手房置業(yè)保駕。
據(jù)中介人士介紹，二手房屋所涉及的土地出讓金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金都可以通過去房管局“查冊”來“驗(yàn)明正身”。但是，涉及到學(xué)位和戶口有無被占用的問題，即便有新合同落地，按照目前的政策法規(guī)，還是需要業(yè)主自覺提供真實(shí)信息，無法實(shí)現(xiàn)買家或中介自行查驗(yàn)。“關(guān)于學(xué)位和戶口問題，基本都會在簽訂《存量房買賣合同》時(shí)，于備注欄或附則的補(bǔ)充條款寫明情況，而事前所簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)合同》則很少提及此事。”
以目前市場上優(yōu)質(zhì)學(xué)位房“客多盤少”的供需情況看，學(xué)位房業(yè)主都是“老大”，“遇上人品好的，可能還愿意配合買家去開具證明；遇上人品一般的，聽到買家這種要求，很可能就會嫌麻煩直接賣給他人”。黃燕飛認(rèn)為，如果要堵住這個漏洞，光靠業(yè)主自覺遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要其他部分配合，譬如為買家提供查驗(yàn)學(xué)位有無被占有，或要求業(yè)主開具相關(guān)證明方可過戶交易等。
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