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  • 住房空置率不能只是一個感性數(shù)據(jù)

    2014年06月14日 16:34
    來源:京華時報
    什么叫合理的住房空置率?什么叫不合理的住房空置率?不同的地區(qū)差異,不同的樓市狀況,不同的產(chǎn)權(quán)所有,決定了不可能有一個統(tǒng)一標準。
    日前,中國西南財大和瑞銀發(fā)布關(guān)于中國地產(chǎn)泡沫的研究報告,對中國住房空置率的估算分別為22.4%和22%-25%之間。住房空置率折射著資金錯配的嚴重程度和社會資源的浪費程度,按報告的意見,這不僅足以證明中國樓市的泡沫之大,也為加強樓市調(diào)控提供了強有力的佐證。
    就許多人的日常觀感而言,不少小區(qū)的住房空置率確實不低,在一些被稱作“鬼城”的新城,住房空置率恐怕比報告估算得還高。這是房地產(chǎn)市場在過去的一輪超長景氣周期中制造出來的衍生現(xiàn)象。在很長時間里,作為地方財稅利益和開發(fā)商利益的重要來源,房地產(chǎn)市場得到了從政策資源到資金的多重傾斜,而社會資本缺乏投資渠道的現(xiàn)實,又將更多的資金吸進了房地產(chǎn)市場。“房地產(chǎn)崇拜”的結(jié)果,是在迅速改變樓市預(yù)期的同時,也迅速扭曲了樓市的價值關(guān)系。許多投資者視樓市為最可靠的金融投資品,不惜囤積以謀巨利。近日一名煤老板將近百套北京住房一次性出售變現(xiàn)的新聞,即折射出商品房的金融屬性甚至大過了其本來的商品屬性??梢哉f,住房價值體系扭曲率高,住房空置率就一定畸高。
    但是,即使住房空置率偏高,也不一定就代表住房價值體系一定扭曲,樓市泡沫一定巨大。這是因為,保持合理的住房空置率才能保持樓市供需平衡,假如住房空置率為零,盡管社會資源似乎沒有浪費,但實際上樓市供應(yīng)已然不正常。1998年貨幣化分房改革之前的住房情況,就是如此。那么,什么叫合理的住房空置率?什么叫不合理的住房空置率?不同的地區(qū)差異,不同的樓市狀況,不同的產(chǎn)權(quán)所有,決定了不可能有一個統(tǒng)一標準。比如,投資價值小的地區(qū),住房空置率相應(yīng)會低,投資價值大的一線城市,住房空置率相應(yīng)會高,其間難以找到合理的標準。又如,住房改革導致一部分先到者房多而后到者無房,但前者造成的住房空置率也與泡沫無關(guān)。
    實際上,對于住房空置率的統(tǒng)計本就是難事。由于不動產(chǎn)登記制度還沒有建立起來,全國到底有多少套住房,分屬于多少業(yè)主,哪些是正??罩媚男┦遣徽?罩?,難以統(tǒng)計。這也是國家統(tǒng)計局認為無法統(tǒng)計的原因所在。
    樓市涉及復雜利益格局,又牽扯鋼鐵、水泥、電解鋁等許多重要經(jīng)濟行業(yè),政府摸清家底是應(yīng)有之義。只有摸清家底,才能得出住房空置率的最準確數(shù)據(jù)。但值得提醒的是,即使住房空置率確實畸高,如何進行調(diào)控也需精細衡量。采取一刀切式政策調(diào)控只會讓調(diào)控低效力甚至無效力,這在過去已有不少教訓。
    今年兩會以來,中央對樓市調(diào)控提出“分類調(diào)控”的新思路,表明已注意到了這一問題。讓“分類調(diào)控”收到效果,住房空置率就不能只有一個全國性的模糊數(shù)據(jù),而必須各地均有詳盡數(shù)據(jù)并依據(jù)不同情況設(shè)置出合理與不合理的界線,如此,住房空置率才能成為樓市調(diào)控參考的理性數(shù)據(jù),而非一個觸動市場神經(jīng)的感性數(shù)據(jù)。
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