無(wú)論是官方數(shù)據(jù)還是民間數(shù)據(jù)，都在說(shuō)明房地產(chǎn)的調(diào)整期真的來(lái)了。西南財(cái)大報(bào)告稱(chēng)全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，穆迪等外資機(jī)構(gòu)持續(xù)看空中國(guó)房地產(chǎn)，這次拐點(diǎn)真的會(huì)來(lái)么？

 

部分?jǐn)?shù)據(jù)跌幅驚人

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資21043億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。

 

前5月商品房銷(xiāo)售面積36070萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。5月末，商品房待售面積53402萬(wàn)平方米，比4月末增加750萬(wàn)平方米。

 

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個(gè)人按揭貸款5342億元，下降1.2%。5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為95.02，比上月回落0.77點(diǎn)。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新金融記者表示，即使在2008年住宅投資增速都沒(méi)有低于15%，在2011年下半年雖然市場(chǎng)調(diào)整，整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。而2014年1-5月，房地產(chǎn)投資漲幅僅14.7%。

 

“最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在前期數(shù)據(jù)已經(jīng)明確調(diào)整后，更加低迷的數(shù)據(jù)，可能代表了一次超過(guò)2008年、2011年的長(zhǎng)蕭條期的開(kāi)始。在往年都會(huì)有所復(fù)蘇的紅5月，數(shù)據(jù)全面下行，明確了市場(chǎng)起碼將出現(xiàn)維持半年以上的中期調(diào)整。”張大偉的觀點(diǎn)頗為悲觀。

 

同樣悲觀的還有鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的研究員張旭。其表示，2014年5月，萬(wàn)科等29家房企銷(xiāo)售1124.6億元，環(huán)比漲3.3%，同比降1.5%。1-5月，這29家房企銷(xiāo)售5477.1億元，同比增長(zhǎng)5%。對(duì)其中公布銷(xiāo)售目標(biāo)的23家房企的統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月銷(xiāo)售目標(biāo)完成率為33.4%。“對(duì)于個(gè)別銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀的房企來(lái)說(shuō)，年內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)基本難以完成。”

 

實(shí)質(zhì)降價(jià)可能加大

 

進(jìn)入二季度以來(lái)，始于杭州（樓盤(pán)），進(jìn)而蔓延至長(zhǎng)三角，再出現(xiàn)在一線(xiàn)城市的降價(jià)情況成為媒體熱炒的焦點(diǎn)。

 

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)22家公布數(shù)據(jù)較為全面的房企監(jiān)測(cè)顯示，2014年5月，這22家房企的銷(xiāo)售均價(jià)為10732元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比下降3.5%。從四五月份房?jī)r(jià)下行后的成交情況看，并未出現(xiàn)明顯的成交量增長(zhǎng)，未達(dá)成“以?xún)r(jià)換量”的目的。

 

“主要是因?yàn)槟壳暗姆科蠼祪r(jià)還處在‘小打小鬧’的階段，大規(guī)模的普遍性降價(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)，降價(jià)幅度也未撬動(dòng)購(gòu)房者預(yù)期。在購(gòu)房者持續(xù)觀望的情況下，預(yù)計(jì)一些房企將會(huì)加大優(yōu)惠促銷(xiāo)力度，房?jī)r(jià)下行壓力持續(xù)加大。”張旭表示。

 

上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。

 

值得一提的是，截至5月底，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3215萬(wàn)、18549萬(wàn) 和3806萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別為6.0%、2.7%和0.2%，同比增長(zhǎng)分別為20.3%、19.2%和24.2%。三類(lèi)城市庫(kù)存均呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢(shì)。

 

“35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為16.5，這也意味著市場(chǎng)需要用16.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在4 月份，該存銷(xiāo)比數(shù)值為15.2個(gè)月。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

 

救市政策欲拒還迎

 

中國(guó)住宅的存量和空置率，始終是一筆算不明白的賬，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)近日發(fā)布的一份報(bào)告再次引發(fā)爭(zhēng)議。中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)甘犁發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%。空置住房占到全國(guó)城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)的11.8%，4.2萬(wàn)億元銀行住房貸款沉淀于空置住房。雖然該數(shù)據(jù)可能存在夸張成分，但從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，部分城市已經(jīng)告別絕對(duì)短缺，過(guò)剩開(kāi)始出現(xiàn)。

 

在供大于求的城市，對(duì)于調(diào)控的松動(dòng)蠢蠢欲動(dòng)。沈陽(yáng)成為最新一個(gè)準(zhǔn)備“吃螃蟹”的城市。對(duì)于傳出限購(gòu)松綁的傳聞，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局給出的官方回應(yīng)是，目前沈陽(yáng)并沒(méi)有取消限購(gòu)令，至今沒(méi)有接到相關(guān)通知，實(shí)際操作上也沒(méi)有取消。從沈陽(yáng)的情況來(lái)看，目前庫(kù)存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。

 

地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控意愿強(qiáng)烈。“市場(chǎng)曝光、政府否認(rèn)，執(zhí)行層面放松，將是后續(xù)政策放松的主要方向。”張大偉表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔，雖然調(diào)控微調(diào)的需求日益強(qiáng)烈，但也難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。

 

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)再平衡持續(xù)地進(jìn)行以及過(guò)去幾年開(kāi)發(fā)商快速擴(kuò)張帶來(lái)的高庫(kù)存，當(dāng)前中國(guó)樓市放緩時(shí)長(zhǎng)很可能會(huì)超過(guò)前兩個(gè)下跌周期。