王小廣：房地產(chǎn)調(diào)整不是短期波動(dòng) 而是長(zhǎng)期拐點(diǎn)

 

 

房地產(chǎn)過(guò)剩，可以查電表、數(shù)黑燈來(lái)統(tǒng)計(jì)，但為了推高房?jī)r(jià)，相關(guān)部門(mén)總是不愿意揭示真相；房?jī)r(jià)高，又嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，資金供給不足，這次房地產(chǎn)調(diào)整是大級(jí)別的調(diào)整，不是短期現(xiàn)象，將會(huì)長(zhǎng)期化，沒(méi)有5年、10年的消化，住房難以恢復(fù)正常

 

記者：2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓人意料之外，這次房?jī)r(jià)下跌什么原因？

 

王小廣：綜合分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的原因，主要有三個(gè)原因。第一，金融環(huán)境明顯趨緊。新一屆政府肯定不能走上屆政府那種擴(kuò)張的貨幣政策的老路，新一屆政府去年已經(jīng)定了調(diào)子，貨幣政策要穩(wěn)。從朱镕基時(shí)代開(kāi)始這十五六年都是寬松的政策，如果現(xiàn)在不改變這個(gè)政策，以后面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然放松貨幣政策還能把房?jī)r(jià)推高一波，但是，繼續(xù)采取寬松的貨幣政策，可能產(chǎn)生不可控的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在貨幣政策最多是微調(diào)，放松一點(diǎn)，不可能大放松。

 

貨幣供給增長(zhǎng)放慢會(huì)導(dǎo)致利率上升。之前官方的名義利率低于實(shí)際利率。壓低利率是為了鼓勵(lì)投資，降低投資成本，提高投資收益。國(guó)有企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)。這是金融壓抑理論所講的標(biāo)準(zhǔn)政策，即通過(guò)政府管制，人為壓低利率水平，而正在推行的利率市場(chǎng)化也會(huì)導(dǎo)致利率上升。這兩方面結(jié)合，資金成本肯定是上升的。

 

宏觀政策緊，內(nèi)生的市場(chǎng)金融也緊，因此，房地產(chǎn)所面臨的寬松環(huán)境開(kāi)始發(fā)生根本性變化，而房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫的主要推手是貨幣過(guò)多，因此，房地產(chǎn)商自然感到困難。

 

第二，房?jī)r(jià)太高，剛性需求越來(lái)越少。房?jī)r(jià)高，大家不難理解，過(guò)去10來(lái)年，每地房?jī)r(jià)平均至少漲5倍，有的地方達(dá)10倍。房地產(chǎn)過(guò)剩，大家可能沒(méi)有概念，可以查電表來(lái)統(tǒng)計(jì)，也可能數(shù)黑燈，這都是有效的方法，但為了推高房?jī)r(jià)，相關(guān)部門(mén)總是不愿意揭示真相。

 

第三，住房供給已嚴(yán)重過(guò)剩，過(guò)剩程度超過(guò)了鋼鐵、水泥等產(chǎn)品。

 

在國(guó)際上講，100個(gè)居住，卻有110套房子，即1.1：1時(shí)，住房就是明顯過(guò)剩。當(dāng)年日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅時(shí)就是1.1：1的樣子，而我們現(xiàn)在達(dá)到什么程度呢？我估計(jì)至少是1.2：1，有的地方達(dá)到1.4：1，過(guò)剩程度很大，如果是1.4：1，那么50年也消化不掉，人口的拐點(diǎn)也要來(lái)的，城鎮(zhèn)化也快到頂峰了(當(dāng)然還有就是高房?jī)r(jià)下無(wú)城鎮(zhèn)化)。

 

房?jī)r(jià)高，又嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，資金供給又不足，當(dāng)然，住房銷(xiāo)售就會(huì)明顯下降，再引起房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)下跌后，住房銷(xiāo)售和投資又受到影響，因此，這次房地產(chǎn)調(diào)整是大級(jí)別的調(diào)整，不是短期現(xiàn)象，將會(huì)長(zhǎng)期化，沒(méi)有5年、10年的消化，中國(guó)的住房難以恢復(fù)正常。

 

在2013年的房?jī)r(jià)上漲中，主要是兩股人推動(dòng)，一部分有實(shí)力的投機(jī)需求，另一種是恐慌性的購(gòu)房者，其實(shí)他們根本沒(méi)有能力買(mǎi)房子，但受到鼓動(dòng)，或者過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展的情況告訴他們，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，趕快搶?zhuān)瑤е鴱?qiáng)烈的投機(jī)心理購(gòu)房，等價(jià)格漲起來(lái)再把房子賣(mài)了，這群人月供都可能付不起，這一人群是這次房?jī)r(jià)調(diào)整打擊最大的人群。

 

記者：您認(rèn)為京滬廣等一線城市的泡沫比其他地方要大是嗎？

 

王小廣：北京雖然人口多，但是沒(méi)有幾個(gè)人買(mǎi)的起，外來(lái)流動(dòng)人口中有文憑的收入還可以，農(nóng)民工根本就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力。剛畢業(yè)的年輕人也是買(mǎi)不起來(lái)房子。房?jī)r(jià)主要是投資性需求過(guò)旺而抬起來(lái)的，并不普通人的剛需推動(dòng)，這就是泡沫。另外，從錢(qián)的流量和總量看，越大城市泡沫越大，社會(huì)上的過(guò)剩流動(dòng)性主要是流向這些地區(qū)，北京投資量為100的話，資金供給可以達(dá)到200以上，過(guò)多的資金流入，就會(huì)泡沫化，這不是什么深?yuàn)W的道理。而二三線，特別是四五線城市，錢(qián)流得少，特別是外部投資需求少，自然房地產(chǎn)泡沫小。在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，前者是既要擠價(jià)格泡沫，又要消化過(guò)剩產(chǎn)能，因此，一二級(jí)城市住房市場(chǎng)更不穩(wěn)定，而三四線以來(lái)的城市一般沒(méi)有價(jià)格泡沫破滅問(wèn)題，主要是生產(chǎn)過(guò)剩(可能大于一二線)，賣(mài)不動(dòng)，資金無(wú)法回籠，但投資者的風(fēng)險(xiǎn)較小。

 

記者：房?jī)r(jià)下跌最后會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么辦？

 

王小廣：救市的壓力很大，越往后(泡沫越大)壓力越大，但救市的風(fēng)險(xiǎn)也更大，這就得好好權(quán)衡，過(guò)去政府特別是地方政府是熱衷于救市的，通常是調(diào)控不力，救市極賣(mài)力，原因很簡(jiǎn)單，土地財(cái)政依賴，救市是救自己。但這次不一樣，救市不能再次吹大泡沫，泡沫越大，所需的過(guò)量資金會(huì)越大，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)陡然提高，因此，我認(rèn)為，從地方政府的角度，救市是肯定的，但中央政府不會(huì)允許過(guò)去或采取大放松政策救市，只是適當(dāng)放松，適度減緩市場(chǎng)調(diào)整的力量而不是反調(diào)整。另外，限購(gòu)政策過(guò)去執(zhí)行也有許多漏洞，何況限購(gòu)的總城市數(shù)僅幾家，大多數(shù)城市并不限購(gòu)，因此，我認(rèn)為，放松限購(gòu)政策的作用有限。沒(méi)有金融政策的大放松，這些都只能是緩沖之計(jì)，有心理穩(wěn)定作用而已。必須接受房地產(chǎn)大調(diào)整這一現(xiàn)實(shí)，至少不要出現(xiàn)過(guò)猛的沖擊而已。

 

我覺(jué)得，最好的辦法是通新產(chǎn)業(yè)或新的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)逐步抵消房地產(chǎn)調(diào)整。如促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，通過(guò)棚戶區(qū)改造，城市改造，加強(qiáng)長(zhǎng)期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等來(lái)抵消房地產(chǎn)的調(diào)整，這一過(guò)程也是結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程。

 

記者：房地產(chǎn)泡沫的消化和新的產(chǎn)業(yè)的更替需要的過(guò)程有多久？

 

王小廣：買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，趨勢(shì)已經(jīng)形成，假如政策再反復(fù)再來(lái)一個(gè)不負(fù)責(zé)任的泡沫，可能會(huì)出大問(wèn)題。因此，當(dāng)務(wù)之策是頂住，避免大放松。政策調(diào)整多是微調(diào)，緩沖，這一判斷如果成立的話，那么，房地產(chǎn)調(diào)整至少要5年以上，10年也有可能，但中間也不是一路下行，說(shuō)不定，跌一波，又反彈一波，然后再跌，總體走一個(gè)長(zhǎng)期下降通道，肯定有幾個(gè)大調(diào)整，也有幾次大反彈。估計(jì)今年、明年、后年這三年是中國(guó)最困難的三年，明年是最難的。

 

中小房地產(chǎn)商肯定要大量倒閉，大的開(kāi)發(fā)商會(huì)拼命賣(mài)房子回收現(xiàn)金，一些逆市而行的，不注重風(fēng)險(xiǎn)防范的，也會(huì)淘汰掉。

 

要知道許多房地產(chǎn)商賺錢(qián)多并不是因?yàn)樗麄兣袛嗾_，沒(méi)有寬松的貨幣政策房地產(chǎn)商是不可能賺那么多錢(qián)的。判斷的錯(cuò)誤必然會(huì)承擔(dān)責(zé)任。許多房地產(chǎn)商是跟風(fēng)，沒(méi)有市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年國(guó)企央企都是判斷錯(cuò)誤的，有些私營(yíng)企業(yè)還好一點(diǎn)。去年好多央企認(rèn)為習(xí)李2013年上臺(tái)之后要搞投資擴(kuò)張，完全想錯(cuò)了，一年下來(lái)發(fā)現(xiàn)不對(duì)頭，今年就開(kāi)始收縮?，F(xiàn)在這種情況下還“做多”，抱著過(guò)去的心態(tài)，賭政策大放松，肯定是不行的，應(yīng)趕快調(diào)整策略，多賣(mài)房，降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金，以防資金鏈斷裂。

 

記者：您如何看待“定向降準(zhǔn)”的政策？符合您說(shuō)的“緩一緩房地產(chǎn)”的政策嗎？

 

 

王小廣：現(xiàn)在采取的定向調(diào)控政策，還沒(méi)輪到房地產(chǎn)，而且房地產(chǎn)的情況可能與整個(gè)經(jīng)濟(jì)不一樣，主要是防止大房企倒閉，中小房企淘汰的影響要小，而經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定不一樣，中小企業(yè)是就業(yè)主力軍，是弱勢(shì)的大多數(shù)，因此，成為定向降準(zhǔn)的對(duì)象。對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)整，不外兩類(lèi)，一種是放松限購(gòu)(但不能過(guò)度鼓勵(lì)投機(jī))，二是對(duì)總體貨幣政策進(jìn)行微調(diào)，定向降準(zhǔn)恐怕難以成立。

 

記者：房?jī)r(jià)下跌周期中，您覺(jué)得如何打理資金？

 

王小廣：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)最大的就是商鋪、門(mén)面房，商鋪?zhàn)顩](méi)有前途，現(xiàn)在都網(wǎng)購(gòu)了，只有大型雜貨超市還有人去，還有一些特色的小店會(huì)有生意。以后小型商場(chǎng)、中型商場(chǎng)都沒(méi)有前途?，F(xiàn)在銀行的理財(cái)產(chǎn)品5、6%的利息很正常，而通脹目前都在3%以下，存銀行拿現(xiàn)金是最合算的。而投資房子不僅收益不確定，而且風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樗鲃?dòng)性很差，房市下跌變現(xiàn)難，而且越跌越難。