居住權(quán)是天賦人權(quán)。在現(xiàn)代文明社會，政府都有責(zé)任通過多元化的方式來保證居住正義。比如，利率優(yōu)惠、利率補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、建造保障性住房等。比如，無論美國高度發(fā)達(dá)的住房市場，還是從遏制炒房、將房客的居住權(quán)以法律凌駕在房東產(chǎn)權(quán)之上的歐洲式社會福利主義，以及香港、新加坡、韓國等亞洲國家，政府都對此有相關(guān)的制度安排。

作為社會主義的中國，“居住正義”一直是政府房地產(chǎn)政策的核心內(nèi)容。比如，1998年中國住房制度改革初期的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，住房按揭貸款的優(yōu)惠、住房稅收政策優(yōu)惠、住房物業(yè)稅至今沒有征收、保障性住房建設(shè)等，都是政府早幾年推進(jìn)“居住正義”政策的不同方面。可以說，在改革初期房地產(chǎn)市場剛建立，政府“居住正義”的房地產(chǎn)政策對改善居民的居住條件，增加居民的住房福祉確實(shí)起到很大的作用。

但是，我們應(yīng)該看到，由于中國住房市場是一個由計劃經(jīng)濟(jì)下從無到有的市場、是一個由政府主導(dǎo)的市場，房地產(chǎn)市場存在種種缺陷。這不僅使得國內(nèi)住房市場的有效價格運(yùn)作機(jī)制無法形成，也為國人利用政府的“居住正義”的房地產(chǎn)政策謀利或賺錢創(chuàng)造了條件。可以說，近十多年來，中國房地產(chǎn)市場之所以問題重重、房地產(chǎn)泡沫巨大、房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險高，很大程度上就在于政府的“居住正義”的房地產(chǎn)政策成了少數(shù)人賺錢謀利的工具，并由此引發(fā)出國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度炒作。

比如，2004年到2007年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場為何開始出現(xiàn)過熱、房價快速飚升，最根本的原因就在于2003年政府用一個18號文件把一個對住房投資與住房消費(fèi)進(jìn)行一定程度區(qū)分的121號文件打死掉。而2007年出臺的359號文件對住房投資與住房消費(fèi)一區(qū)分，也就有了2008年國內(nèi)住房市場的一次重大調(diào)整，當(dāng)時住房市場開始回歸理性。

不過，2008年下半年美國金融危機(jī)爆發(fā)，不僅央行的貨幣政策隨美國起舞，而且以“居住正義”之理由，在當(dāng)時的房地產(chǎn)政策中制造一個“改善性住房”的概念。當(dāng)時不僅央行采取過度寬松的貨幣政策，讓信貸利率下降216個基點(diǎn)，而且要求商業(yè)銀行對住房按揭貸款實(shí)行7折優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠?？梢哉f，正是這種概念上的居民“改善性住房”的消費(fèi)需求，并可享受政府各種支持“居民正義”的優(yōu)惠條件，從而使得中國住房市場走向了世界經(jīng)濟(jì)史上前所未有的住房投資投機(jī)的瘋狂。在這種條件下，中國各城市的住房市場價格快速飚升、房地產(chǎn)繁榮前所未有、GDP持續(xù)快速增長，同時中國房地產(chǎn)市場的泡沫及風(fēng)險也在這個過程中快速積累與放大。

可以看到，近5年來國人利用政府的“居住正義”的房地產(chǎn)政策，造就國內(nèi)住房市場的空前繁榮、帶動了GDP的持續(xù)穩(wěn)定增長，但同時也把國內(nèi)房地產(chǎn)市場推到不可持續(xù)的死胡同。因?yàn)椋績r過度上漲早就把90%以上的住房消費(fèi)者完全擠出市場，及住房市場轉(zhuǎn)化成投資主主導(dǎo)的市場。而一個以投資為主導(dǎo)的住房市場，當(dāng)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)、金融市場條件變化時，這個市場的調(diào)整也是必然。所以，當(dāng)2014年中國金融市場條件發(fā)生巨大變化時，國內(nèi)住房市場庫存激增、部分項(xiàng)目降價、土地市場轉(zhuǎn)冷等。而這些也意味著國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整開始。面對這種情況，國內(nèi)房地產(chǎn)救市之聲四起，不僅不少地方政府已經(jīng)推出五花八門的救市政府，央行及銀監(jiān)會也一再呼吁商業(yè)銀行要支持首套住房的按揭貸款發(fā)放。

比如，5月12日，央行召集商業(yè)銀行開座談會，強(qiáng)調(diào)要合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放。6月6日上午，銀監(jiān)會副主席王兆星在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求。也就是說，政府又以“居住正義”之名來保證當(dāng)前過度投資的房地產(chǎn)價格不下跌、來保證投資為主導(dǎo)的住房市場性質(zhì)不改變，來保證國內(nèi)住房市場仍然是少數(shù)人賺錢之工具。如果是這樣，有效市場運(yùn)作機(jī)制一定會扭曲。

因?yàn)?，要保證居民購買首套住房一定是消費(fèi)品而不是投資品，就得有稅收制度限制居民購買的住房不僅是首套住房，而且是自住。對此，如果稅收政策不健全，沒有對購買的住房在事中及事后的稅收限制，那么購買一套住房同樣是可以投資投機(jī)，只不過這種投機(jī)投資的杠桿率、賺錢效應(yīng)比購買多套住房低一些而已。二是住房的價格水平對絕大多數(shù)居民來說有支付能力而不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個水平的高房價。如果是高房價并遠(yuǎn)超出居民的消費(fèi)性住房支付水平，那么所謂的首套住房購買者最后只是會剩下投機(jī)投資性住房投資者。要做到這點(diǎn)僅是信貸政策上的事前限制，而果沒有嚴(yán)格的稅收政策，那是不可能的。

如果沒有這些條件限制，政府職能部門強(qiáng)制性要求國內(nèi)銀行對購買首套住房的居民信貸優(yōu)惠與支持，那么其結(jié)果就是。一是那些真正居住困難的居民根本就無法進(jìn)入市場。因?yàn)?，在高房價下，其住房價格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般居民支付能力，即使對他們信貸優(yōu)惠，也是無能力進(jìn)入市場的。而是會讓那些變相的首套住房購買進(jìn)入市場，從而把過高的房價進(jìn)一步推高，國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)吹大。

二是由于政府強(qiáng)制性要求商業(yè)銀行以優(yōu)惠貸款的方式貸款給高房價的購買者，這使得國內(nèi)商業(yè)銀行對該類貸款不需要進(jìn)行風(fēng)險定價。如果這類貸款今后出了問題，國內(nèi)商業(yè)銀行也據(jù)此不承擔(dān)責(zé)任。我們應(yīng)該看到，別看當(dāng)前的個人購房貸款不良率很低，被國內(nèi)商業(yè)銀行看作是優(yōu)質(zhì)貸款，其資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。但住房市場是一個資金密集及周期性十分強(qiáng)的行業(yè)。當(dāng)住房市場的價格處于上升周期時，那么商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款當(dāng)然不會多少問題，更不會影響銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。但是，當(dāng)住房市場處于房價下行周期性，特別是處于價格嚴(yán)重的下行周期時，不僅房價會快速下跌，而且作為住房抵押品的土地價格也會快速下跌。在這種情況下，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險就會完全暴露出來。

總之，以“居住正義”鼓勵消費(fèi)者進(jìn)入住房市場沒有什么不好，但是政府不能以少許的利率優(yōu)惠把這些消費(fèi)者推入高房價的火坑，以此來保GDP增長及地方政府的土地財政；也不能強(qiáng)制商業(yè)銀行的貸款行為“政治化”，從而放棄對按揭貸款的風(fēng)險定價。這將是導(dǎo)致國內(nèi)金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險的主要根源。