壞消息還是來了。

    正當(dāng)開發(fā)商“境外游”悄然堆砌著誘人數(shù)字，并準(zhǔn)備搭建風(fēng)光夢想的時候，冷水適時地潑了過來。與以往不同，這次的冷水來自當(dāng)?shù)卣?，而非勢單力薄的居民。對于開發(fā)商來說，是禍還是福，這盆冷水能否澆滅開發(fā)商、中國投資客滾燙的決心，對于開發(fā)商出境開發(fā)，海外投資遇到的是黃燈還是紅燈呢？

    韓國知事一番話，中國項目將“從頭再來”？

    近日，韓國濟州島新任知事元喜龍發(fā)表言論稱，中國目前投資濟州的大項目屬于“投機資本”，擔(dān)心未來中國人在濟州圈地成為“中國城”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但未開工的項目“從頭再來”。他還宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永居權(quán)的條件。

    同樣作為受政策影響較大的境外房地產(chǎn)市場，當(dāng)?shù)卣囊慌e一動，固然牽動著開發(fā)商的心。韓國知事的此番言論，難免讓順風(fēng)順?biāo)闹袊_發(fā)商心頭一緊。享受慣了自由行事，當(dāng)?shù)卣挠炙鳛?，難道真的要讓中國開發(fā)商“從頭再來”嗎？

    有消息稱，原本要在24日舉行開工儀式的濟州神話歷史公園項目，因此被按下暫停鍵。根據(jù)韓聯(lián)社報道，濟州道本月20日給藍鼎濟州開發(fā)公司發(fā)來通知，稱通過對上月30日申請的濟州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可進行核查發(fā)現(xiàn)，建筑許可申請面積和開發(fā)事業(yè)承認(rèn)面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進行完善。

    根據(jù)韓國當(dāng)?shù)孛襟w此前的報道，2013年4月，韓國濟州國際自由城市開發(fā)中心(JDC)與中國開發(fā)企業(yè)藍鼎集團就JDC核心項目之一的“神話歷史公園”四季型綜合度假村開發(fā)項目，簽署了大規(guī)模投資協(xié)議備忘錄 (MOA)。根據(jù)協(xié)議備忘錄，藍鼎集團將綜合開發(fā)可親身體驗并欣賞濟州及北歐神話的主題區(qū)、游樂設(shè)施、度假村等設(shè)施。“神話歷史公園”項目是在西歸浦市安德面一帶，以濟州獨有神話與歷史為背景營造世界水平的體驗型主題公園的項目。

    然而，就在該項目計劃舉行開工儀式的前一周，新當(dāng)選的濟州道知事元喜龍在6月17日突然表示，當(dāng)?shù)貧g迎健康的中國資本，但堅決反對投機性中國資本，并要求將該項目后期的審批等全部移交給新的濟州道廳。

    而面臨重新審核危機的并非這一個項目。據(jù)韓國《朝鮮日報》報道，韓國樂天公司和中國國內(nèi)一家大型房企集團共同開發(fā)的濟州“夢塔”項目遲遲無法突進，元喜龍公開表示，將對之前道廳頒發(fā)的許可證書“檢驗并從頭開始”。

    開發(fā)商回應(yīng)：狀況仍需確認(rèn) 未開工項目或受影響

    針對韓國知事元喜龍的“從頭再來’言論，相關(guān)中國開發(fā)商是何回應(yīng)呢？

    “神話歷史公園”中方開發(fā)企業(yè)藍鼎集團在接受媒體采訪時表示，具體的情況正在了解中。“藍鼎方面正在與當(dāng)?shù)卣M行溝通，目前從反饋的信息溝通來看，是很順暢的。”

    而作為境外投資的大戶，國內(nèi)一家大型房企集團也陷入到了此次漩渦之中，對于項目被叫停，國內(nèi)一家大型房企相關(guān)負責(zé)人在接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，此次被提及的“夢塔”是一個超高層的項目，目前具體狀況需要進一步確認(rèn)。而國內(nèi)一家大型房企此前在濟州島投資的國內(nèi)一家大型房企健康旅游城項目進展順利，不會受此影響。

    克而瑞研究機構(gòu)總監(jiān)薛建雄在接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，韓國政府此次針對中國企業(yè)的叫停言論，是出于對后市長遠發(fā)展的考慮，“開發(fā)商都是做快銷產(chǎn)品，后期很難運營好。政府發(fā)現(xiàn)問題，要新上馬項目調(diào)規(guī)劃，考慮更長遠能把項目運營活的方案。跟海南一樣，管理項目，讓項目能運營活。免的開發(fā)商快賣、賺錢走了，留下一堆運營不活的項目，到時購房者只能找政府麻煩。”薛建雄表示。

    分析韓國知事元喜龍的言論，不難看出，當(dāng)?shù)卣畬τ谥袊_發(fā)商盲目上馬項目的擔(dān)憂。任何一個地方都對健康資本充滿了渴望，反倒對于投機資本充滿了抵觸。當(dāng)中國開發(fā)商圈地式的在當(dāng)?shù)卦?ldquo;中國城”，當(dāng)?shù)卣y免要出于長遠發(fā)展的考慮，從源頭上保證項目能夠順利開展，并產(chǎn)生可持續(xù)性的經(jīng)濟效益。

    對于此次波瀾，國內(nèi)一家大型房企相關(guān)負責(zé)人告訴新華網(wǎng)記者，國內(nèi)一家大型房企作為世界500強企業(yè)，無論在中國還是境外投資，都是出于詳盡的決策和規(guī)劃之后的舉動，不會冒著風(fēng)險匆忙行事，至于韓國當(dāng)?shù)卣膿?dān)憂言論，國內(nèi)一家大型房企表示理解，也會全力配合當(dāng)?shù)卣M行合理的調(diào)整。此次事件，并不會影響到國內(nèi)一家大型房企繼續(xù)海外擴張戰(zhàn)略的步伐。

    遭遇“雙重打擊” 資源或變稀缺

    除了對中國開發(fā)商的“限制”，韓國當(dāng)?shù)卣€提出了對購房者的不利消息，“將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永居權(quán)的條件”。這一消息對于中國投資客和開發(fā)商來說，無疑是雙重打擊。

    眾所周知，中國開發(fā)商的海外項目，多仰仗中國境內(nèi)購房者捧場，如今不僅項目有了高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，就連對購房者的吸引力也少了很多，沒有了中國購房者做后盾，中國開發(fā)商進軍韓國的信心和決心自然會受到打擊。

    作為中國大陸游客常去的緊鄰旅游目的地，移民韓國也是他們中的最終選擇。早在2010年，濟州島曾頒布投資移民政策，對投資函購濟州島等指定地區(qū)的休閑娛樂設(shè)施的外國人，將給予永久居住權(quán)。其中，在濟州島內(nèi)購買休閑停留設(shè)施花費50萬美元以上，即可獲得韓國移民身份，,不僅享受國民待遇而且不用服兵役。如今傳出移民門檻提高的消息，有市民就表示：“看來以后韓國只能作為旅游目的地了！”

    一位不愿意透露姓名的開發(fā)商高層向新華網(wǎng)記者表示，中國開發(fā)商走向海外，其中很大一個誘惑就在于中國富裕基層對于當(dāng)?shù)鼐幼∩顥l件的認(rèn)可，除去投資成分，更多的是考慮移民，一旦一個國家在移民政策上提高門檻，最終受影響的肯定是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場，尤其是對于中國購房者的吸引力將大打折扣。“韓國當(dāng)?shù)卣拇舜闻e動，對于還沒有進入韓國市場的中國開發(fā)商來說，無疑是個壞消息。當(dāng)?shù)卣粌H在項目開始上橫空殺出加以干涉，還在移民門檻上做了臨時提高，等于直接扼殺了項目開發(fā)的未來前景。”該人士表示。

    作為提高移民門檻的反向影響，資源稀缺或是意想不到的的結(jié)果。國內(nèi)一家大型房企相關(guān)負責(zé)人在接受新華網(wǎng)記者采訪時就表示，國內(nèi)一家大型房企目前在售的僅有國內(nèi)一家大型房企漢拿山小鎮(zhèn)80套半山海景別墅，這也意味著近期想購房移民韓國的客戶，只有這80套房源可供選擇。國內(nèi)一家大型房企集團的80個移民名額是否會受到影響？國內(nèi)一家大型房企集團相關(guān)人士表示“因為國內(nèi)一家大型房企漢拿山小鎮(zhèn)是韓國中央政府項目——醫(yī)療健康城，項目合約早已簽署，目前在售、已售的產(chǎn)品的移民政策均沒有變化。”從國內(nèi)一家大型房企韓國銷售現(xiàn)場了解到，國內(nèi)一家大型房企已交房的業(yè)主正在抓緊辦理移民手續(xù)，目前，國內(nèi)一家大型房企已經(jīng)幫助了百余名業(yè)主辦理了韓國F2簽證，成功率達到100%。國內(nèi)一家大型房企韓國負責(zé)人表示，“最近上島辦理韓國F2簽證的業(yè)主明顯增多，隨著新聞媒體的傳播，大家已經(jīng)知道了辦理韓國綠卡的緊迫性，沒辦理F2簽證的業(yè)主都在抓緊時間辦理，并且?guī)вH戚朋友來咨詢項目的人明顯增多。”

    是禍也是福？ “當(dāng)?shù)卣粫惶嵋?rdquo;

    近年來，房企布局海外市場勢頭愈發(fā)兇猛，國內(nèi)龍頭房企萬科、國內(nèi)一家大型房企、碧桂園等持續(xù)大手筆部署。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年前3個月，房企在海外市場的總投資額就已經(jīng)達到近千億元人民幣，已超過去年全年的投資額。

    與中國企業(yè)走出國門玩轉(zhuǎn)資本市場相得益彰，國民也紛紛將觸角伸向海外市場，海外置業(yè)投資愈發(fā)受到市場關(guān)注。有數(shù)據(jù)顯示，2013年中國買家通過中介促成的海外購房金額超過100億美元，較2012年增長約30%，創(chuàng)歷年新高。而事實上，由于海外房屋交易數(shù)據(jù)監(jiān)測不易等原因，實際的海外購買力或遠超這個數(shù)字。

    中國力量海外看似風(fēng)生水起，然而縱觀近幾年中國開發(fā)商海外投資的歷程，卻也經(jīng)歷了不少不為眾人皆知的坎坷。無論是當(dāng)?shù)鼐用竦募w反對，還是當(dāng)?shù)刭彿空叩牟毁I賬，亦或是專家、律師們的“善意”提醒，都是伴隨中國開發(fā)商走向世界的“同期聲”。

    華杰澳洲房產(chǎn)投資公司總經(jīng)理、澳洲太平紳士、移民律師季吉米在接受新華網(wǎng)記者采訪時就曾對開發(fā)商海外操盤的風(fēng)險表示了擔(dān)憂，“我覺得主要考慮兩方面，一個是當(dāng)?shù)氐姆桑硗庖粋€是人文環(huán)境。法律的話，包括購地、建筑、銷售、稅務(wù)和用人這幾個方面非常關(guān)鍵。國外土地大部分屬于私人用地，這里面就有很多問題，包括土地所有，土地下面是否有污染。我們以前有一個開發(fā)商在開發(fā)過程中，房子蓋到一半，挖到地底層的時候發(fā)現(xiàn)下面20年前是一個加油站，因此又需要另外花很多錢來處理下面污染的土地。關(guān)于人文、地理等方面，這就牽扯到比如區(qū)域是否存在文物古跡，是屬于富人區(qū)還是窮人區(qū)，這就和將來的市場的定位、定價和銷售都有關(guān)。”

    而此次韓國知事的言論，剛好印證了季律師的擔(dān)憂，那么真就要說“從頭再來”決定是禍了嗎？

    對此克而瑞研究機構(gòu)總監(jiān)薛建雄表示，當(dāng)?shù)卣匀幌Ｍ麅?yōu)質(zhì)投資資本進入，然而，不是所有的資本在見成效前都能保證是優(yōu)質(zhì)資本，所謂優(yōu)質(zhì)資本，就是要見到成效。“韓國政府自然希望項目能順利運營，然而開發(fā)商投入運營后，長期賺不到錢，自然優(yōu)質(zhì)資本就有變成不良資本的風(fēng)險。這就對當(dāng)?shù)卣岢隽丝简灒荒苤惶嵋?，這樣只會將包括優(yōu)質(zhì)資本在內(nèi)的資本拒之門外。在提要求的同時，更要在稅收等政策上提供扶持，這樣才能保證項目的健康與安全。”

    從這個角度上講，此次叫停事件，是禍，或許也是福。