繼一周前呼和浩特取消限購風(fēng)波后，昨日（7月2日）濟(jì)南又傳擬取消限購。濟(jì)南住建委有關(guān)人士告訴南都記者，“就今天，政策執(zhí)行上還是繼續(xù)限購的。其他關(guān)于報(bào)告的情況，暫時(shí)我們還不清楚。”事實(shí)上，目前已有多個(gè)城市松綁限購，但“只做不說”。業(yè)內(nèi)專家告訴南都記者，從大趨勢(shì)看，松綁的城市會(huì)越來越多。雖然不同城市針對(duì)自身問題提出了不同的“松綁方案”，但從實(shí)際效果來看，多數(shù)城市的開發(fā)商仍謹(jǐn)慎拿地，消極入市，樓市數(shù)據(jù)未見明顯起色，仍在低迷區(qū)域徘徊，后市并不樂觀。

 

    最新“越獄”者濟(jì)南：樓市跌得很慘

 

    昨日（7月2日），“青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)”微博透露的一份署名為濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)上報(bào)市政府的《關(guān)于對(duì)我市商品房限購政策調(diào)整的請(qǐng)示》顯示，濟(jì)南住建委擬文就取消樓市限購政策征求住建部意見，濟(jì)南市長楊魯豫27日已簽字批閱，“同意城鄉(xiāng)建委建議……加強(qiáng)后續(xù)管理，防止大起大落”，待報(bào)國家住建部備案實(shí)施。

 

    南都記者昨日就此事采訪濟(jì)南住建委，其政策法規(guī)處有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，“就今天，政策執(zhí)行上還是繼續(xù)限購的。其他關(guān)于報(bào)告的情況，暫時(shí)我們還不清楚。”

 

    根據(jù)濟(jì)南住建委官方數(shù)據(jù)，2014年5月，濟(jì)南新建住宅網(wǎng)簽面積33.8萬平米，同比下滑44 .57%，環(huán)比下滑27.47%。而今年1-6月份，濟(jì)南商品住宅成交套數(shù)約為20479套，較去年同期下降33.88%，商品住宅總銷售額也同比下降32.33%。

 

    由此分析，濟(jì)南當(dāng)?shù)仫@然存在放松限購、刺激市場(chǎng)活力的需求。

 

    不過，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，當(dāng)前許多地方房?jī)r(jià)有上漲趨勢(shì)，房產(chǎn)投資投機(jī)有所抬頭，因此繼續(xù)執(zhí)行限購政策也是必須的，對(duì)房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展有利。

 

    濟(jì)南本地一位行業(yè)人士也告訴南都記者，近年來濟(jì)南房?jī)r(jià)基本一路上揚(yáng)，4月以來才輕微下跌。濟(jì)南房產(chǎn)降價(jià)難度很大。

 

    誰在“越獄”？ 庫存較高城市有沖動(dòng)

 

    在限購政策、信貸縮緊等因素影響下，今年樓市逐漸步入“低迷年”，而諸多城市在成交下滑、土地遇冷的壓力下，謀求各種形式的“松綁”。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國典型的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113 .9萬套，同比下滑23 .7%。全國范圍的去庫存壓力，尤其令樓市庫存較高的城市“不安”。

 

    根據(jù)同策咨詢等機(jī)構(gòu)調(diào)研，目前有多達(dá)20余個(gè)城市悄然放松限購。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無錫、?？?、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場(chǎng)傳聞?lì)l出，部分更是“只做不說”。

 

    “庫存偏大，存在較大市場(chǎng)去化壓力的三四線城市、部分二線城市有可能會(huì)在此時(shí)進(jìn)一步拉開限購逐步退出的序幕。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴南都記者。

 

    而觀察推出新政的城市，如無錫、?？诓浑y發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達(dá)60平方米以上”的條件，還是?？?ldquo;購買單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”，很明顯是針對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘写髴粜蛶齑?，主要是為了去?ldquo;大戶型”房源。

 

    “越獄”手段用戶籍、公積金做文章

 

    但從住建部多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定來看，顯然沒有準(zhǔn)備松綁省會(huì)或大型都市圈二線城市。因此不少城市選擇“彎道超車”，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”。

 

    同時(shí)，還有多地通過執(zhí)行新的戶籍政策，提高購房人口基數(shù)達(dá)到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。如武漢執(zhí)行新的戶籍政策，放寬畢業(yè)生落戶條件。買房落戶呈現(xiàn)開閘之勢(shì)。

 

    “在接下來一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)將有一批類似于無錫、?？谶@樣的城市會(huì)出臺(tái)‘買房落戶’定向放松限購的相關(guān)措施，比如福州、石家莊等這些省會(huì)城市。”張宏偉預(yù)計(jì)2015年樓市限購將全面取消。

 

    還有一些城市在公積金上做文章，以提高購房者購買力。5月，宣城、蕪湖和揚(yáng)州等地先后做了公積金、契稅補(bǔ)貼等政策方面的調(diào)整。宣城將公積金額度從20萬元提升至30萬元；揚(yáng)州允許借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，提取本人及配偶的住房公積金；蕪湖則允許二套房申請(qǐng)貼息貸款，支持外地調(diào)入人員使用公積金貸款購房。

 

    “越獄”結(jié)果

 

    個(gè)別上漲，多數(shù)沒起色

 

    不同城市針對(duì)自身的問題提出了不同的“松綁方案”，但其目的都很明顯，解決樓市銷售下滑、土地財(cái)政發(fā)力的問題。

 

    部分城市采取措施后，樓市有所反應(yīng)，如無錫出現(xiàn)高端房源成交上漲、南寧出現(xiàn)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴南都記者，像房源庫存過大的城市，只要有產(chǎn)業(yè)人口支撐，或許放松限購能緩解成交頹勢(shì)。無錫就是其中一例。松綁限購后，南都記者從無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局獲悉，6月最后一周，市區(qū)商品房成交量出現(xiàn)增長，是近七周來的第二高。

 

    “2014年5月以后，無錫市賣出了更多的高端房源，去化明顯加速。”同策咨詢監(jiān)測(cè)到這樣的變局，但同時(shí)直言，這種行情不會(huì)持續(xù)太久，僅僅是短期內(nèi)促使2014年年內(nèi)高端市場(chǎng)需求大幅釋放，很快會(huì)回歸常態(tài)。

 

    但多數(shù)在樓市數(shù)據(jù)上未見明顯起色。從開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，消極入市的舉動(dòng)看，多數(shù)城市的后市并不樂觀。

 

    “現(xiàn)在很多三四線城市土地供應(yīng)量已經(jīng)足夠了，而一些大體量區(qū)域的城市配套又沒有健全，即便蓋了很多房子，哪里有人買有人??？”金港房地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理夏禮國對(duì)南都記者表示，相信面臨這種問題的城市有沒有限購都難以刺激樓市成交。

 

    ?？谟虚_發(fā)商向南都記者表示，本身定位旅游概念的?？冢?ldquo;買房落戶”的政策不會(huì)吸引大量海南省外的投資客涌入。

 

    “下半年中央大力刺激可能性不大，‘微刺激’、‘雙向調(diào)控’將成常態(tài)。此外地方政府自主多樣化救市手段數(shù)量和力度將加大，限購不取消，但會(huì)調(diào)整。”中房信如是評(píng)論。