1997年索羅斯等國(guó)際投機(jī)大鱷狙擊泰銖，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，泰國(guó)地產(chǎn)泡沫因此灰飛煙滅。今年以來(lái)，我國(guó)樓市出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，人民幣匯率改變單邊升值預(yù)期，有關(guān)貨幣貶值、國(guó)際資本興風(fēng)作浪導(dǎo)致樓市泡沫破滅的爭(zhēng)論再次升級(jí)。然而，當(dāng)前中國(guó)金融、經(jīng)濟(jì)、樓市與上世紀(jì)90年代中后期的泰國(guó)情況存在較大不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能像泰國(guó)那樣轟然倒下。

經(jīng)濟(jì)繁榮與樓市泡沫產(chǎn)生

從上世紀(jì)70年代末開(kāi)始，包括泰國(guó)在內(nèi)的東盟各國(guó)積極推行出口導(dǎo)向工業(yè)化戰(zhàn)略，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)80-90年代初高速增長(zhǎng)，其中1987-1995年間的GDP年均增速近10%，與改革開(kāi)放后三十年的中國(guó)情況類(lèi)似。

1988年泰國(guó)人均GDP達(dá)到1000美元，我國(guó)2003年才超過(guò)1000美元。但是2013年，我國(guó)人均GDP為6600多美元，而泰國(guó)為6500美元，湊巧中國(guó)排名正好比泰國(guó)靠前一位。顯然泰國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式出現(xiàn)了問(wèn)題。再拿城鎮(zhèn)化率比較，1997年泰國(guó)和中國(guó)的城鎮(zhèn)化率分別為30.6%和31.9%，而2011年分別為51.3%和34.1%。顯而易見(jiàn)，泰國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，明顯滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量人口仍在從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)，也就制約了城市的住宅需求。

上世紀(jì)80-90年代初的經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮，帶動(dòng)泰國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。對(duì)外資開(kāi)放力度大，境外資本大量涌入泰國(guó)，相當(dāng)一部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)泰國(guó)經(jīng)濟(jì)處于上升階段時(shí)，銀行信貸急劇擴(kuò)張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產(chǎn)部門(mén)，而是流向高風(fēng)險(xiǎn)的樓市和股市。1989-1996年，泰國(guó)住房貸款金額增加了5倍多，房地產(chǎn)貸款超過(guò)銀行貸款總額的50%，遠(yuǎn)高于鄰國(guó)。相比之下，2013年我國(guó)新增房地產(chǎn)貸款2.3萬(wàn)億元，房地產(chǎn)貸款新增額占各項(xiàng)貸款新增額的28.1%，房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，占全國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額71.9萬(wàn)億元的約20%，遠(yuǎn)低于當(dāng)年泰國(guó)水平。

在這種情況下，泰國(guó)信貸過(guò)度擴(kuò)張、房地產(chǎn)熱、股市熱造成通脹急升，經(jīng)濟(jì)泡沫越來(lái)越大。在金融風(fēng)暴前夕，房地產(chǎn)泡沫的征兆顯露無(wú)遺：積壓的住房需7年時(shí)間才能消化，寫(xiě)字樓和商鋪空置率高達(dá)20％以上。相比之下，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年5月末，我國(guó)商品房待售面積5.3億平方米，按2013年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13億平方米計(jì)算，這些庫(kù)存半年即可去化掉。當(dāng)前，我國(guó)的住宅庫(kù)存壓力遠(yuǎn)小于泰國(guó)。

1997年后，泰國(guó)企業(yè)界和金融界已意識(shí)到泡沫經(jīng)濟(jì)瀕臨崩潰，于是國(guó)內(nèi)資金外流。1997年3月，泰國(guó)政府公布了一系列防范金融風(fēng)險(xiǎn)的措施，卻遭到既得利益集團(tuán)的抗拒。當(dāng)年5月，以索羅斯為首的國(guó)際金融投資集團(tuán)開(kāi)始大量拋售泰銖，包括從房地產(chǎn)業(yè)出逃，泰國(guó)政府無(wú)力抵抗。7月，泰國(guó)政府無(wú)力與索羅斯抗衡，實(shí)行浮動(dòng)匯率制，泰銖狂跌不止，政府被國(guó)際投機(jī)家一下子卷走了40億美元，房地產(chǎn)泡沫亦隨之破裂。

房地產(chǎn)泡沫三大元兇

其一，金融過(guò)度開(kāi)放，過(guò)于倚重外債。有些國(guó)家人均GDP達(dá)到1000美元后，之所以沒(méi)能實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，與金融過(guò)度開(kāi)放有一定關(guān)系。上世紀(jì)80年代開(kāi)始，泰國(guó)推行經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、金融開(kāi)放的政策，大幅減少資本控制和外匯管制，1991年更是加速開(kāi)放資本項(xiàng)目，基本上外資可以自由出入，結(jié)果是資本大量流入，外債余額劇增。尤其是日本游資比較集中地進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)，助推了股市和樓市泡沫。

另外，泰國(guó)從1989年開(kāi)始實(shí)行利率自由化，解除一年以上儲(chǔ)蓄存款利息的上限，同時(shí)泰國(guó)央行允許外國(guó)居民在泰國(guó)開(kāi)立非居民泰銖賬戶。由于利息率較高，大批短期資金被吸引到泰國(guó)變成泰銖存款以坐吃利差。而泰國(guó)的企業(yè)、財(cái)務(wù)公司和商業(yè)銀行紛紛大舉向外借債。在沒(méi)有必要金融管制的情況下，這些外資很容易在短期內(nèi)撤出，造成金融和經(jīng)濟(jì)體系大量缺血。

其二，實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏弱，過(guò)于依賴虛擬經(jīng)濟(jì)。上世紀(jì)70年代末開(kāi)始，泰國(guó)積極推行出口導(dǎo)向的工業(yè)化戰(zhàn)略，但出口產(chǎn)品單一，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，缺乏科技和生產(chǎn)效率的支持，而且國(guó)民教育水平很低，工資成本快速上升，到上世紀(jì)90年代初，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)惡化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)失去競(jìng)爭(zhēng)力，外貿(mào)連續(xù)出現(xiàn)赤字，在危機(jī)前兩年經(jīng)常項(xiàng)目收支逆差每年都在100億美元以上。為了彌補(bǔ)經(jīng)常項(xiàng)目逆差，也為了擴(kuò)大國(guó)內(nèi)投資，不惜借入巨額外債，泰國(guó)的國(guó)家短期外債占比77％。除了在大量進(jìn)入的外資以外，國(guó)內(nèi)的富余資金也從生產(chǎn)部門(mén)流向高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)和股市。

其三，金融體系混亂，高風(fēng)險(xiǎn)貸款過(guò)于集中。相對(duì)于比較規(guī)范的商業(yè)銀行，政府監(jiān)管松散的財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)展很快，他們大量借入低息美元，在轉(zhuǎn)成泰銖在國(guó)內(nèi)放貸。到1996年底，非銀行金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)已占總量的35%，他們發(fā)放的房貸增速遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)銀行，而且貸款的抵押品存在很大問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)下跌，立即形成呆賬和壞賬。而泰國(guó)的金融貸款集中房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的貸款占到總貸款額的40％以上。而且對(duì)于外資金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管制亦不健全，從而出現(xiàn)最終出現(xiàn)金融方面的內(nèi)外交困。

與泰國(guó)上述情況相比，我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)也健康得多。雖然近些年我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅偏大，但城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，實(shí)行資本項(xiàng)目管制，金融體系保守，信貸監(jiān)管?chē)?yán)格。尤其是，我國(guó)外匯儲(chǔ)備已超過(guò)4萬(wàn)億美元，根本不擔(dān)心外資抽逃。雖然近幾年也常有消息稱，國(guó)際投機(jī)大鱷正在做空中國(guó)，但多屬嘩眾取寵。當(dāng)前中國(guó)金融、經(jīng)濟(jì)、樓市，與上世紀(jì)90年代中后期的泰國(guó)情況存在較大不同，經(jīng)濟(jì)不可能重蹈當(dāng)年泰國(guó)之覆轍，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能像泰國(guó)那樣轟然倒下。