不論是陳政高履新住建部部長(zhǎng)，還是國(guó)家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部的成立，都給各地棚戶區(qū)改造帶來了想象空間。
近期，安徽、湖南、四川、陜西、黑龍江等多個(gè)省市相繼出臺(tái)了棚改新計(jì)劃，有專家擔(dān)心，為了獲得國(guó)開行貸款，一些原本不屬于棚改的項(xiàng)目可能也將混入其中。
“中央是為了改善民生和穩(wěn)增長(zhǎng)，而到了地方，除了拉動(dòng)GDP，完成保障房建設(shè)任務(wù)，考慮的還有增加土地收入，因?yàn)榕锔牡囟瓮抢铣菂^(qū)，土地很值錢，可謂一舉三得。”中部某省份城市房地產(chǎn)研究人士對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)在各個(gè)地方都在“快跑”，希望盡早拿到更多貸款。
而東北某省保障房督查組有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》表示，由于樓市已處在供應(yīng)過剩的調(diào)整期內(nèi)，開發(fā)商都在積極去庫(kù)存，今年參與棚改的意愿越來越低，而政府還在大規(guī)模上馬棚改項(xiàng)目，增加供應(yīng)量，未來市場(chǎng)的調(diào)整去化周期可能會(huì)延長(zhǎng)。
地方的算盤
國(guó)開行住宅金融事業(yè)部的成立，意味著棚改已經(jīng)破解傳統(tǒng)的資金問題。
7月4日，安徽省下達(dá)2013-2017年納入省級(jí)棚改融資平臺(tái)一期建設(shè)項(xiàng)目貸款額度，向國(guó)家開發(fā)銀行融資近900億元，支持加快棚戶區(qū)改造實(shí)施進(jìn)度。根據(jù)安徽省公布的信息顯示，棚改融資為中長(zhǎng)期貸款，期限為15年，寬限期3年，項(xiàng)目貸款比基準(zhǔn)利率下降10%，可以有效緩解項(xiàng)目還款壓力。
各地方政府也早已聞?dòng)?，開始積極上馬計(jì)劃外的新棚改項(xiàng)目。
日前河北省政府出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》就提到，要加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，將城中村和涉及新建、改建(擴(kuò)建、翻建)住房的舊住宅小區(qū)，全部納入棚戶區(qū)改造。
“因?yàn)橛姓咧С?，地方政府加快上馬棚改項(xiàng)目，以拉動(dòng)投資，一些本不屬于棚改項(xiàng)目的也都納入到棚改范疇。”中部某省份房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出。
“國(guó)開行支持棚戶區(qū)改造是一個(gè)重大機(jī)遇，必須緊緊抓住，各地要抓緊申報(bào)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，爭(zhēng)取早授信、早拿到貸款，爭(zhēng)取源源不斷的信貸資金支持。”河北省政府副秘書長(zhǎng)蘇蘊(yùn)山提出，對(duì)尚未開工的391個(gè)項(xiàng)目加大協(xié)調(diào)力度，在今年10月底前全部開工。
而截至5月底，河北省已落實(shí)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目495個(gè)、15萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的106.6%，不到半年，該項(xiàng)任務(wù)已經(jīng)超額完成。
此外，多個(gè)省份也都在積極向國(guó)開行申請(qǐng)貸款。6月底，西安也提交了議案， 2013-2017年棚戶區(qū)改造一期工程項(xiàng)目估算總投資369億元，其中71億元由財(cái)政預(yù)算出資，298億元向國(guó)開行申貸。
據(jù)了解，西安本次棚改一期有融資需求的申報(bào)項(xiàng)目達(dá)到了120個(gè)，需要總投資達(dá)1110.6億元，但因?yàn)橘Y金瓶頸制約，并不能全面推開。
長(zhǎng)沙市原計(jì)劃今年實(shí)施棚改項(xiàng)目54個(gè)，但6月26日，長(zhǎng)沙計(jì)劃新增加42個(gè)項(xiàng)目，盡管項(xiàng)目數(shù)減少，但改造戶數(shù)卻新增了兩三倍，且全部位于長(zhǎng)沙市內(nèi)五個(gè)老城區(qū)，征收房屋面積473萬平方米，預(yù)計(jì)投資520億元，4年完成。
住建部政策研究中心副主任王玨林告訴記者，國(guó)家推動(dòng)棚改，是基于這些年城市發(fā)展主要以擴(kuò)規(guī)模為主，但老城區(qū)很多家庭居住環(huán)境沒有改善，主要是民生工程。同時(shí)這對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言也是好事，有利于拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。
“但地方政府的積極性不在于改造國(guó)有工礦企業(yè)的棚戶區(qū)，而是老城區(qū)項(xiàng)目，既能創(chuàng)造GDP，又能獲得土地收入。”湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高告訴記者，由于老城區(qū)土地值錢，政府可以借棚改口號(hào)大搞舊城改造，由政府出面拆遷和安置，再以招拍掛方式高價(jià)出讓土地做商業(yè)項(xiàng)目。
如長(zhǎng)沙萬達(dá)廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)國(guó)金中心等商業(yè)項(xiàng)目均是棚改的代表，2011年，九龍倉(cāng)以56.37億元奪得東牌樓棚改地塊，建成純商業(yè)項(xiàng)目，投資金額達(dá)到160億元。
從棚改結(jié)構(gòu)上看，大部分地方80%是城市棚戶區(qū)改造，而國(guó)有工礦、國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)危房幾類只占20%，有的地方，比如河北，城市棚戶區(qū)改造占比達(dá)到90%以上。
“好地段主要是建寫字樓、購(gòu)物中心、酒店，拆遷戶不可能回遷，如果不接受貨幣補(bǔ)貼，會(huì)由政府在別處劃撥一塊地，建安置房小區(qū)，而安置房又可算入保障房任務(wù)。”王義高說，棚改可謂一舉三得。
棚改矛盾
王義高認(rèn)為，要防止地方一哄而上，大拆大建，純粹為了GDP和財(cái)政收入，將老城區(qū)有價(jià)值的歷史建筑拆個(gè)精光。
長(zhǎng)沙市發(fā)改委主任周岳云也公開表示，確定新的棚改目標(biāo)，首先是為了落實(shí)好中央關(guān)于微刺激的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，其次是與省市確定的棚改任務(wù)相銜接。
業(yè)內(nèi)人士指出，一些地方將棚戶區(qū)改造看作房地產(chǎn)開發(fā)的有利條件，積極性是被土地開發(fā)的收益調(diào)動(dòng)起來，而不是以民生為先。
此外，令市場(chǎng)擔(dān)憂的是，目前樓市正處于調(diào)整期內(nèi)，多地商品房庫(kù)存量極大，住房供應(yīng)明顯供過于求，成交量大幅下滑。棚改的大規(guī)模建設(shè)，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)更加過剩？
“棚改確實(shí)會(huì)分流購(gòu)房者，而目前樓市存量過大，本身不景氣，可能去化時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，但政府可以減緩?fù)恋爻鲎尅?rdquo;王玨林認(rèn)為棚改意義重大，他對(duì)記者強(qiáng)調(diào)說，“政府愿意拿錢出來解決住房問題，是好事，不要去懷疑有什么負(fù)面作用。”
“目前樓市房源供應(yīng)量太大了，銷售又很低迷，處于去庫(kù)存階段。現(xiàn)在大規(guī)模搞棚改，肯定會(huì)增加商品房供給，且今年規(guī)模比去年還大，棚改與去庫(kù)存有一定的沖突矛盾，或許將延遲市場(chǎng)去庫(kù)存的周期。”東北某省保障房督查組有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。
但長(zhǎng)沙一位業(yè)內(nèi)人士則有不同看法，她告訴記者，長(zhǎng)沙棚改主要以貨幣補(bǔ)貼方式，而棚改項(xiàng)目因?yàn)椴疬w，開發(fā)周期較長(zhǎng)。政府逼著拆遷戶拿錢后去市場(chǎng)上買房，短期內(nèi)反而可以創(chuàng)造剛需，有利于市場(chǎng)上的商品房去庫(kù)存。
不過這部分需求會(huì)不會(huì)立刻入市，目前也存疑。按照計(jì)劃，2013年到2017年全國(guó)將改造各類棚戶區(qū)1000萬套，到2017年，建成1500萬套。棚改項(xiàng)目將在最近兩三年內(nèi)大量入市，而目前很多城市的商品房去化周期也在兩三年，兩者存在競(jìng)爭(zhēng)。
上述保障房督查組有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，以前行情好，開發(fā)商都積極拿地開發(fā)，但今年以來，開發(fā)商都在縮減開工規(guī)模，參與棚改的積極性也越來越小，因?yàn)榻ㄍ晟唐贩抠u不出去。
如華僑城深陷上海的蘇河灣項(xiàng)目，就是上海的棚改代表盤，但由于市場(chǎng)環(huán)境較差，截至今年6月，蘇河灣認(rèn)購(gòu)金額不足全年任務(wù)的三分之一。
“未來棚改大部分是由國(guó)家出資貸款，國(guó)開行對(duì)接的是住建局，由財(cái)政擔(dān)保貸款。”上述保障房督查組有關(guān)負(fù)責(zé)人說，如果開發(fā)商不想做，只能由政府主導(dǎo)開發(fā)，房子能不能賣出去，貸款能否償還，風(fēng)險(xiǎn)還是由政府來承擔(dān)。
王義高認(rèn)為，短期內(nèi)靠棚改拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)去庫(kù)存形成一定壓力，但長(zhǎng)期來講，住房供給仍是短缺的。
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