在多地先放風(fēng)后否認的多次試探后，濟南終于打響了取消限購的第一槍。濟南多位地產(chǎn)商向《華夏時報》記者證實，7月9日晚間接到相關(guān)部門的口頭通知，限購政策7月10日零時起全面取消。
“濟南既然被允許放開，也就意味著實行限購的47城中，絕大部分都有資格放開了。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]稱。
不過很多業(yè)內(nèi)人士認為，在房地產(chǎn)市場下行的大氣候下，取消限購對市場影響不大，樓市能否回暖還要看銀行的“臉色”。由此可見，冀望取消限購來扭轉(zhuǎn)濟南房地產(chǎn)市場的低迷局勢，恐怕要事與愿違。
“目前限貸政策沒有做出調(diào)整，這仍是影響購房者買房的關(guān)鍵因素。”山東最大的房地產(chǎn)顧問機構(gòu)世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江7月11日對《華夏時報》記者說。
口頭傳達
7月9日下午4時左右，濟南將于7月10日零時起全面取消限購的消息甚囂塵上。7月10日上午，濟南市房管局的工作人員率先證實了這一消息。
10日上午，本報記者在濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局交易大廳看到，前來咨詢和等待辦理多套房買賣業(yè)務(wù)的市民明顯增多，咨詢窗口被圍得水泄不通。幾名工作人員不斷向前來辦理業(yè)務(wù)的市民解釋：“濟南從10日起取消限購，無論是否有濟南戶口，不管之前買過幾套房，都可以隨便買房了。”
一位工作人員告訴本報記者，雖然沒有下發(fā)正式文件，但10日晚上該消息已經(jīng)被確認并傳達下來，由工作人員向市民做出解釋。
同時，取消限購的消息7月9日晚上同樣以口頭傳達的方式傳達給了房地產(chǎn)企業(yè)。
“對我們來說這是個利好消息。”幾個樓盤的銷售人員無一不向記者表達著“激動”的心情。當天上午，記者走訪了幾家樓盤的售樓處發(fā)現(xiàn)，他們大都在醒目的位置擺出了取消限購的提示。
庫存“壓力山大”
“目前限購涉及四十多個城市，這些城市均出現(xiàn)了嚴重的產(chǎn)能過剩的問題。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。
事實上，高庫存也一直困擾著濟南房地產(chǎn)市場。
克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，自2013年3月以來，濟南存銷比持續(xù)走高。截至2014年6月底，濟南普通商品住宅庫存697萬平方米，按照月均成交量41萬平方米計算，存銷比高達16.9個月，而這還沒有包含濟南房地產(chǎn)市場未來的供應(yīng)量。
更為嚴峻的是，濟南上半年樓市銷售數(shù)據(jù)慘淡，據(jù)大智慧通訊社最新統(tǒng)計，今年上半年，濟南市商品住宅成交量價齊跌，銷售套數(shù)、銷售面積、銷售額同比跌幅均超過30%。
濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1－5月份濟南住宅網(wǎng)簽面積同比增長分別為：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和－44.57%。
不僅僅是濟南，高庫存和低去化率已經(jīng)成為許多二三線城市的頑疾。
易居研究院報告顯示，截至5月底，監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%，去化周期超過16個月，庫存再創(chuàng)歷史新高。而溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比已超過20個月，庫存面臨著“壓力山大”的窘境。
盡管有業(yè)內(nèi)人士認為“濟南這么做(取消限購)開了個很壞的頭”，但更多的輿論傾向于取消限購，“那些從長期來看已經(jīng)沒有必要保留限購的城市，現(xiàn)在是取消的最佳時機，取消限購將可以省下一筆監(jiān)管成本。”
“一些地方政府放松限購政策，以穩(wěn)定地產(chǎn)市場，看起來是‘水到渠成’。”房地產(chǎn)研究機構(gòu)合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明分析說，結(jié)合今年上半年樓市來看，各城市成交數(shù)據(jù)與去年相比都有所回調(diào)。
“實際上，目前依靠房價上漲推動的投資投機需求已大幅減少。”國家統(tǒng)計局科研所數(shù)據(jù)質(zhì)量研究室主任余根錢表示，受限制的投資投機需求就更少了，取消限購只能使受限制的需求釋放出來，因此作用很弱。
“可以預(yù)期，大多數(shù)二三線城市都會緊隨其后，中央的限購政策或?qū)⒚鎸嵧觥?rdquo;北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，今后限購政策很可能只會在一線城市和1000萬人口以上的城市存在，而其他城市都將逐步取消。
“取消限貸”才是關(guān)鍵
不過，取消限購對于需要貸款的購房者來說，可能并不能解決實質(zhì)的問題。
“房貸政策不調(diào)整，我們還是干著急。”剛剛結(jié)婚不久戶口尚在外地的小劉在交易大廳對記者說，一大早興沖沖趕過來，想看看房貸政策是不是也隨著取消限購松動了，結(jié)果得到的答復(fù)是“相關(guān)貸款政策和之前相比沒有變化”。
“我們倆都剛剛畢業(yè)，買房子只能靠貸款，光取消限購有啥用？”小劉無奈地說。
“目前影響銷售最關(guān)鍵的因素還是房貸政策，取消限購還在其次。”濟南一位不愿具名的小型房地產(chǎn)企業(yè)老板李先生對本報記者說，他們公司開發(fā)的是小戶型，針對的都是剛性需求，而這一塊購房者大都需要貸款。
“限購與限貸相比，限貸對市場的影響作用更大，因為購房者買房子需要錢，房貸不松綁，僅放開限購，對市場的促進作用并不會很大。”在李先生看來，限購全面放開只是打開了第一道大門，“限貸令”的存在仍一定程度上將部分購買人群擋在了門外。
李先生告訴本報記者，目前濟南首套房貸款為基準利率上浮5%，二手房首付60%、在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%的政策仍在執(zhí)行。至于購買第三套住房者，多家銀行表示無法貸款。此外，非濟南市戶籍人群申請貸款仍有納稅或繳納社保年限限制。
“目前二套房的首付六成比例、 三套房停貸等政策， 都增加了市民的購房成本。”在朱江看來，如果在信貸政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性購房的信貸優(yōu)惠政策，對促進成交將有更實質(zhì)的意義。
事實上，房貸業(yè)務(wù)目前對銀行而言吸引力并不大。一個佐證是，在濟南，之前在售樓處辦公的銀行信貸人員，現(xiàn)在已經(jīng)大都撤出售樓處。
據(jù)在線金融搜索平臺融360分析，目前來看，銀行下調(diào)房貸利率動力明顯不足。“目前5年期以上房貸基準利率為6.55%，而5年期的存款利率已‘一浮到頂’至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差較小，對銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行要為未來樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險埋單。”
可見，監(jiān)管層的喊話并沒有真正調(diào)動起銀行做房貸的積極性。在線金融搜索平臺融360日前發(fā)布報告稱，房地產(chǎn)信貸收緊態(tài)勢在央行[微博]“喊話”后只是稍有緩解。
“值得注意的是，雖然有一些商業(yè)銀行出現(xiàn)8 .5折利率，但由于條件苛刻，符合放貸條件者甚少。”上述報告稱，未來房貸寬松可能性不大。
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