最近，準(zhǔn)備換房的李太太向記者抱怨，自己都快成“熱鍋上的螞蟻了”，煩都煩死了。原來，這位買家正在“賣一買一”的換房過程中，看中的房子已經(jīng)下定，準(zhǔn)備要賣的房子卻因買方市場(chǎng)觀望情緒濃重，遲遲未能將房子售出。隨著購(gòu)房協(xié)議中約定的網(wǎng)簽日期一天天逼近，煎熬中，李太太真是一天比一天難過。“我去年試著放過一次盤探市的，我這套房子當(dāng)時(shí)很搶手，放盤第一天就有兩撥人表示要買，而且都是一次性付款，于是就大意了，以為日后想出手是分分鐘的事情。”李太太不由感嘆市場(chǎng)的變化實(shí)在是太快了。

 

記者了解到，目前由于二手市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，二手房的交易時(shí)間普遍變長(zhǎng)。一般而言，熱門路段物業(yè)此前可能一個(gè)月甚至一個(gè)星期內(nèi)就可以成交，現(xiàn)在可能要三四個(gè)月才能成交。不僅如此，由于按揭的各種審批程序趨嚴(yán)，銀行的放款速度也比較慢，這同樣影響最后回款的速度。因此，有市場(chǎng)專業(yè)人士建議：假如想“賣一買一”騰挪資金或名額的買家，最好是賣在前，買在后，不僅如此，還要預(yù)留充足的時(shí)間差，一般而言，半年以上會(huì)比較妥當(dāng)。

 

去年一天能賣掉，今年一個(gè)月也沒幾個(gè)看樓客

 

李太太的案例可以說是真實(shí)反映了這一年市場(chǎng)的巨大變化。

 

為了讓孩子讀上名校，去年6月份，李太太未雨綢繆，擬購(gòu)買位于越秀區(qū)的一套一房學(xué)位房，當(dāng)時(shí)將手上一套位于海珠區(qū)的兩房單位委托給中介試出售。委托當(dāng)晚，中介就帶了四五撥人過來看房，其中有兩撥人即時(shí)表示要買，還不講價(jià)，且表示可以一次性支付房款。

 

因?yàn)槔钐睦瞎煌馑膿Q房計(jì)劃，兩房換一房，大房換小房居然還要補(bǔ)錢，覺得很不劃算，商議后決定將來通過擇校的方式來解決小孩的讀書問題，不再購(gòu)買學(xué)位房了，所以手上那套兩房單位也沒出售了。

 

但今年擇校政策變了，難度也提升了，李太太身邊的朋友都建議他們還是盡早換一套學(xué)位房，早買早安心。于是李太太一家又重新考慮買學(xué)位房。

 

在看了若干套老東山的學(xué)位房之后，李太太無(wú)意中發(fā)現(xiàn)去年看中那套房的小區(qū)，有同樣面積的一房出售，雖然總價(jià)升了1/6，因想到手上有套兩房單位可以在資金上作出支援，補(bǔ)的錢也不太多，于是馬上聯(lián)系中介約看房，并于當(dāng)天下訂購(gòu)買。

 

“原來覺得手上那套兩房單位應(yīng)該很容易出手，因?yàn)槿ツ赀@么多人爭(zhēng)著要，而且這次在確定購(gòu)買學(xué)位房前，曾聯(lián)系過放售的中介，而且被告知現(xiàn)在的售價(jià)比去年還高，所以才會(huì)在還未賣出兩房單位前，就簽了學(xué)位房的購(gòu)房協(xié)議，并支付了部分訂金。”李太太事后總結(jié)自己當(dāng)初急于下訂的原因。

 

然而，市場(chǎng)變化太快，這是李太太始料未及的。這邊曾經(jīng)炙手可熱的房子，放盤差不多一個(gè)月了，來看樓的人竟然不多，而且多數(shù)只是看看而已，真正有意向購(gòu)買的只有一個(gè)，而且還要狠狠地砍價(jià)。“如果就這樣賣了，要補(bǔ)的差價(jià)會(huì)比預(yù)計(jì)的多很多。如果不賣，又沒有購(gòu)房名額買不了學(xué)位房。隨著購(gòu)房協(xié)議約定的網(wǎng)簽日期一天天逼近，放售的單位價(jià)格也不得不一降再一降。”李太太對(duì)自己“賣一買一”的換房行動(dòng)簡(jiǎn)直要抓狂了。

 

賣二手房從放盤到成交，時(shí)間普遍拉長(zhǎng)

 

記者了解到，盡管二手房的成交價(jià)沒有太大波動(dòng)，有些區(qū)的房?jī)r(jià)甚至還逆勢(shì)爬升，但成交速度的放緩是十分明顯的。這是觀望期“膠著”的明顯狀態(tài)。一是業(yè)主不肯讓價(jià)，二是買家要砍價(jià)，雙方均抱觀望態(tài)度，成交難度進(jìn)一步提升。

 

“我們也很抓狂，以前帶客大概走十來個(gè)盤源，就能有滿意的、可以成交的案例?，F(xiàn)在就不一定了，有一次我?guī)Э妥吡顺^50個(gè)盤源，客人還是表示要看看再說。”南湖地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)小娟告訴記者，“也不是說客人不想買、不是實(shí)客，只是觀望的心理很重，怕出手太快買虧了。”

 

滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰告訴記者，成交速度放緩已成為普遍現(xiàn)象?，F(xiàn)在市區(qū)按市價(jià)放盤，平均一個(gè)半月才有成交，而郊區(qū)盤需要的時(shí)間更長(zhǎng)，放盤2-3個(gè)月都未必有買家接受。再加上不是全部買家都能一次性付款，相當(dāng)部分還是要按揭買房，而銀行現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房按揭審批放款的時(shí)間也很長(zhǎng)，有的要拖三四個(gè)月。所以，一套房從業(yè)主放盤到賣樓款到業(yè)主手里，很可能需要4-6個(gè)月。

 

而房源的類型同樣影響成交速度。據(jù)記者了解，目前市場(chǎng)成交速度最快的還是適合首次置業(yè)者購(gòu)買的市區(qū)二手盤源，最熱求的是60-80平方米兩房與小三房單位，三房以上單位的成交速度會(huì)緩慢一些。在房源類型上，有學(xué)位的中小戶型成交最快，不過，學(xué)位房的銷售高峰期是每年的2-5月，之后的月份會(huì)稍微放緩一些。

 

因此無(wú)論是否市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品，如果按市價(jià)放盤，沒有特別讓價(jià)的話，業(yè)主放盤的預(yù)估時(shí)間都要較之前拉長(zhǎng)一些，而且還不能過于樂觀。

 

“賣一買一”換房族，先賣后買最妥當(dāng)

 

周峰建議，“賣房的業(yè)主放盤前以買家身份打聽與自家房子質(zhì)素相當(dāng)?shù)馁I賣行情。倘若發(fā)現(xiàn)同類型物業(yè)在板塊內(nèi)較為稀缺搶手，就可以喊高價(jià)。如果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上與自家物業(yè)質(zhì)素相當(dāng)?shù)姆吭闯渥?，那么業(yè)主在確定放盤價(jià)時(shí)，就要更接地氣一些了。”另外，考慮到購(gòu)房資金與購(gòu)房名額的問題，業(yè)主們最好還是要采取先賣后買的策略。特別提醒的是，出于目前市場(chǎng)變化太快的情況，“賣一買一”的時(shí)間差最好要比預(yù)期拉長(zhǎng)一些才妥當(dāng)。假如是急著換房的業(yè)主，可以考慮適當(dāng)?shù)刈寖r(jià)。

 

周峰認(rèn)為，如果希望能盡快達(dá)成成交，市區(qū)盤最好一開始的報(bào)價(jià)就不要超過市價(jià)的2%，有意向的買家肯定會(huì)還價(jià)。郊區(qū)盤則最好開價(jià)低于市價(jià)的5%-6%。

 

合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明則建議，對(duì)于急于出售舊居套現(xiàn)實(shí)行“賣一買一”的換房人士來說，除了物業(yè)本身素質(zhì)、所處位置、配套等因素外，價(jià)格往往是影響物業(yè)銷售速度的重要因素。從近期一些業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)成功出售樓梯樓中小戶型物業(yè)、套現(xiàn)籌集換房資金的個(gè)案來看，業(yè)主在定價(jià)上往往比市價(jià)低6%-10%。