“未來(lái)樓市增長(zhǎng)速度可能會(huì)恢復(fù)到一位數(shù)。”近日，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)做客濟(jì)南時(shí)表示，過(guò)去“黃金十年”樓市20%的高增長(zhǎng)時(shí)代和狀況恐怕難以再現(xiàn)。對(duì)于未來(lái)行業(yè)發(fā)展，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，其基本特征是局部性的分化，“這種分化有很多表現(xiàn)，城市與城市之間，企業(yè)與企業(yè)之間，不同產(chǎn)品、不同項(xiàng)目之間、業(yè)態(tài)之間，都會(huì)有差異化的表現(xiàn)。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)發(fā)展的主要增長(zhǎng)空間是在三、四線城市，特別是住房市場(chǎng)。“松綁”會(huì)絡(luò)繹不絕“這兩天濟(jì)南是行業(yè)的一個(gè)焦點(diǎn)，因?yàn)閺淖蛱欤?0日）開(kāi)始限購(gòu)在濟(jì)南市場(chǎng)退出了。”報(bào)告伊始，陳國(guó)強(qiáng)表示，自己從北京過(guò)來(lái)的路上看到新聞，安徽合肥、江蘇南昌也在限購(gòu)方面做了調(diào)整，“相信后續(xù)跟進(jìn)的城市會(huì)絡(luò)繹不絕。”陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，取消限購(gòu)符合中央提出的“分類調(diào)控”大思路，但僅取消限購(gòu)這單一政策的調(diào)整，未必能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，更不可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需狀況，這是一個(gè)需要較長(zhǎng)時(shí)間才能慢慢消化的問(wèn)題。

“市場(chǎng)自身的內(nèi)部矛盾積累，加上整體經(jīng)濟(jì)低于預(yù)期的表現(xiàn)，以及資金鏈、金融環(huán)境的收緊、惡化，是導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)上半年整體性降溫的因素。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，限購(gòu)的微調(diào)對(duì)市場(chǎng)需求的帶動(dòng)和提振作用不容置疑，“但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境之下，某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)政策的力度調(diào)整，恐怕不足以把市場(chǎng)激活。”走出目前的行業(yè)性調(diào)整，恐怕還需要更多時(shí)間。盡管如此，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是全球增長(zhǎng)最快，同時(shí)是規(guī)模最大、活力最強(qiáng)的市場(chǎng)之一，“從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年和去年相比有一些下滑，但仍處在次高的位置，其他指標(biāo)處在歷史高位。”

對(duì)于未來(lái)行業(yè)發(fā)展，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，可能面臨增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、政策完善期和品質(zhì)提升期的“四期疊加”以及結(jié)構(gòu)調(diào)整，中長(zhǎng)期的政策走向也將表現(xiàn)為市場(chǎng)化、差別化、長(zhǎng)效化、地方化以及綜合化。行業(yè)機(jī)遇生變陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，和過(guò)去相比，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展所面臨的行業(yè)性機(jī)會(huì)也將有一些變化。“過(guò)去可以說(shuō)是趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)，只要你進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，恐怕都能夠把握。而未來(lái)這種趨勢(shì)性的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，更多是以結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)為特征的行業(yè)機(jī)遇。”他認(rèn)為，以高增長(zhǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的住宅業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)地產(chǎn)及辦公樓開(kāi)發(fā)，以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)支撐為核心的復(fù)合低產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為核心的養(yǎng)老型服務(wù)社區(qū)開(kāi)發(fā)，以改造升級(jí)、管理提升為核心的存量房更新開(kāi)發(fā)，以直接融資為核心的多元資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，以管理與品牌輸出為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式等領(lǐng)域，存在比較明顯的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

另外，從不同的城市來(lái)說(shuō)，面臨不同的機(jī)會(huì)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，企業(yè)可以把握一些特大型城市的外溢需求；關(guān)注國(guó)家級(jí)重要功能區(qū)及城市群發(fā)展機(jī)會(huì)；關(guān)注城鎮(zhèn)化進(jìn)程更快以及人口凈流入規(guī)模更可觀的城市；關(guān)注一些高速交通網(wǎng)所帶來(lái)的城市發(fā)展機(jī)會(huì)；關(guān)注市場(chǎng)容量比較大、發(fā)展比較平穩(wěn)的城市的機(jī)會(huì)。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)發(fā)展的主要增長(zhǎng)空間仍在三、四線城市。“不能因?yàn)榭吹竭^(guò)去溫州、鄂爾多斯的極端個(gè)案，就對(duì)三、四線市場(chǎng)采取保留態(tài)度。”陳國(guó)強(qiáng)表示，從發(fā)展階段來(lái)看，三、四線城市普遍處在行業(yè)上升期，和一線城市實(shí)際上是處于兩個(gè)極端；從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，300多個(gè)地級(jí)市是增量的主戰(zhàn)場(chǎng)；從發(fā)展?jié)摿?lái)看，大多數(shù)三、四線城市的城鎮(zhèn)化機(jī)遇沒(méi)有充分展開(kāi)，“北京、上海的城市化率在85%以上，它們的城市化更多地是外溢到周邊。”