今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已連續(xù)六個(gè)月下滑。供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，政策著力點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到釋放需求上來(lái)，借助市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整力量，引導(dǎo)合理需求釋放。

房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)從去年開(kāi)始就有所體現(xiàn)。其中一個(gè)重要表現(xiàn)是，過(guò)去12個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速始終低于固定資產(chǎn)投資增速。房地產(chǎn)業(yè)曾在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中處于支柱地位，如今的弱化局面可謂前所未有。那么，房地產(chǎn)業(yè)果真如一些人所預(yù)言的那樣，已進(jìn)入低迷期了嗎？當(dāng)然不是。

從供應(yīng)端看，房地產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)多年的高速增長(zhǎng)，如今的市場(chǎng)總體供應(yīng)量已較充足，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象。從需求端看，雖然目前整體需求出現(xiàn)頹勢(shì)，有三方面潛力仍不可忽視。一是因近期調(diào)整出現(xiàn)觀望的部分需求；二是在信貸政策調(diào)整后，因購(gòu)房成本偏高而暫時(shí)無(wú)法釋放的剛需；三是城鎮(zhèn)化大勢(shì)引致的新增購(gòu)房需求。這說(shuō)明，盡管市場(chǎng)暫時(shí)低迷，但房地產(chǎn)業(yè)仍有著較強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力。這種動(dòng)力雖不足以支撐樓市回歸高速增長(zhǎng)，但仍可使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。

6月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)略有好轉(zhuǎn)。這與各地救市大潮有關(guān)，但也說(shuō)明，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期低迷后，市場(chǎng)正出現(xiàn)自發(fā)回調(diào)跡象。在此情況下，應(yīng)順應(yīng)這種調(diào)整趨勢(shì)，使更多需求進(jìn)入市場(chǎng)。

首先，“限購(gòu)令”應(yīng)有序退出。由于市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)、合理需求無(wú)法釋放，在一些二線(xiàn)城市，限購(gòu)政策已不合時(shí)宜。事實(shí)上，在不少城市中，“限購(gòu)令”已名存實(shí)亡。

其次，應(yīng)適當(dāng)降低信貸門(mén)檻。信貸政策是影響需求釋放的最主要因素之一。盡管有關(guān)部門(mén)曾敦促商業(yè)銀行，要求其合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，但是在首付比例和貸款利率方面，購(gòu)房者并未得到實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠。這造成近期房?jī)r(jià)下跌但購(gòu)房者實(shí)際成本并未下降。

第三，應(yīng)加快推進(jìn)土地、戶(hù)籍制度改革，釋放城鎮(zhèn)化紅利。城鎮(zhèn)化進(jìn)程是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必經(jīng)階段，也是房地產(chǎn)業(yè)最大利好所在。為有序推進(jìn)這一進(jìn)程，需盡快突破土地、戶(hù)籍等政策藩籬，為城鎮(zhèn)提供更多新增需求，對(duì)接日益擴(kuò)大的供應(yīng)規(guī)模。

隨著行政手段逐漸退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入市場(chǎng)化調(diào)整軌道。為避免政策基調(diào)驟變、維持市場(chǎng)穩(wěn)定，在釋放需求過(guò)程中，仍有兩點(diǎn)需要注意。

一是注重差異化特征?？紤]到區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)的差異，一線(xiàn)城市限購(gòu)政策應(yīng)繼續(xù)存在，以避免需求無(wú)序釋放。考慮到需求層級(jí)差異，在信貸和稅收政策調(diào)整過(guò)程中，應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“差異化”，避免投機(jī)投資需求借機(jī)入市。

二是切勿忽略供給。在釋放合理需求的同時(shí)，切勿放松對(duì)供應(yīng)端的關(guān)注。一方面，一線(xiàn)城市土地供應(yīng)仍應(yīng)加大，從而縮小供需差異；另一方面，需加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，從而承接更多新增需求。